Глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев в интервью порталу Новострой-М в рамках бизнес-бранча «Новая реальность — курс выживания для девелоперов» рассказал о том, почему эскроу-счета будут выполнять роль фильтра в девелоперском бизнесе, на сколько подорожают квартиры в новых домах и почему в моду войдут небольшие дома точечной застройки.
Сейчас многие эксперты говорят о том, что число застройщиков сократится, ряд компаний уйдет с рынка. Верно ли, что одним из таких фильтров будет механизм эскроу-счетов?
Эскроу-счета — это, определенно, фильтр. Такой же, как есть и в политике — когда надо набрать определенное количество голосов, чтобы тебя выдвинули в думу, в президенты. Технология та же самая, абсолютно. Но чтобы назвать точную цифру, сколько застройщиков уйдет, надо быть гадалкой.
Тем не менее, эскроу-счета — это, безусловно, фильтр, и критерии кроме финансовых будут еще и политические. Ни для кого не секрет, что если есть связи — есть преференции. Должны быть собственные средства, которые позволят вам быть независимыми, тогда будет возможность реализовывать масштабные проекты. Но, как правило, больших собственных средств ни у кого нет.
Сейчас пока можно брать масштабные площадки, по сотне тысяч метров, пока еще успеваем. Поэтому надо жать до июня следующего года, набирать разрешения и действовать в той философии, в парадигме, которая еще существует. Дальше будет уже государственный рынок, и это ни для кого не секрет, к этому все идет.
Почему сейчас только два застройщика работают с эскроу-счетами? Насколько эскроу-счета утяжеляют проекты?
Это только начало. К этому все перейдут, пойдут работать по этой схеме. Что касается утяжеления, то в нашей экономике это порядка 5-6%. У кого-то это может быть и 10%, если по-другому устроены бизнес-процессы. Но логика одна. Приведу пример: у меня знакомый построил дом в Воронеже, у него очень большая компания. В этом доме у него продано 40% квартир. Люди живут, а 60% квартир стоят пустыми второй год. То есть он по 2% продает в среднем где-то в полгода. Вы понимаете, сколько он будет продавать весь дом? Такой застройщик разорится, вот и вся история, вот и вся философия, вот и вся экономика.
Все это будет бить по горячим головам, которые раньше поражали нас количеством введенных метров и всем остальным. В моде будут маленькие стройки: 10 тысяч, 15 тысяч, 20 тысяч «квадратов». Домик взял, построил, исполнил обязательства — идешь дальше: домик взял, построил, обязательства, и так далее. Вот такие маленькие проектики будут, точечная история. Выстреливать будут такие объекты. Либо будут появляться новые холдинги, компании будут укрупняться. Но еще раз повторюсь: государственное участие в строительной отрасли к 2020 году будет составлять 80-90%.
Вообще вся эта история затевалась для того, чтобы понятие «обманутый дольщик» исчезло. Тем не менее некоторые ваши коллеги говорят, что наоборот — обманутых будет еще больше.
Я думаю, что в ближайшие два года обманутых дольщиков будет больше в связи с тем, что компании, действительно, набрали очень много обязательств. Сейчас есть большие девелоперы, которые, если верить отчетам, собрали 180 миллионов, построили на 100, собрали на 200 миллионов, построили на 100. Это все обязательства перед дольщиками. Плюс еще застройщики дальше набирают кредитную нагрузку. Что будет с ними через четыре года? Эти компании практически банкроты.
А что будет с ценами на квартиры в новостройках на следующий год?
Будет рост 10% на следующий год, который дадут как раз эскроу-счета и вся эта нервозность. Плюс 10% — это минимум, который будет сразу добавлен к текущему рынку.
Даже несмотря на то, что застройщики набрали много разрешений на строительство и будет выводиться много проектов?
Если бы было мало разрешений, то мы бы говорили, наверное, о плюс 30% к цене. А так как много предложений, будет плюс 10% к рынку. Если рынок сам по себе вырастет на 5%, то это будет рост на 15% (5% рыночных плюс еще 10% от эскроу-счетов и всей нервозности).
А что будет с ипотекой, которая, вроде, пошла в рост, а теперь ставки повышаются?
Я думаю, ипотеку с нового года начнут субсидировать, потому что рынок начнет проваливаться, и только за счет ипотеки можно отрегулировать спрос. Если спрос не отрегулируют за счет ипотеки, будет коллапс.
Какой совет вы бы сейчас дали простому человеку, который, скажем так, присматривается к покупке квартиры в новостройке, но еще сомневается — ждать акций, ждать снижения цен или брать?
Смотрите на кредитную нагрузку компании. Именно компании, а не конкретного проекта. Потому что бывает так, что проект хороший, только начали, все хорошо, но нужно смотреть на бизнес в целом. Иногда, конечно, кредитная нагрузка компании не отражает реальную историю. У нас есть застройщики большие, например, подмосковные — кредитов, вроде бы, нет, но акционеры загружены, что называется, под самые помидоры, а визуально-то этого не видно в отчетности.
Поэтому лучше брать какие-то небольшие проекты и более или менее готовые дома. С другой стороны, государство показало всем, что в любом случае оно будет вмешиваться и все достраивать.
Читайте также
«У нас нет задачи что-то впарить»: глава «НДВ Групп» — о том, как будет создаваться онлайн-супермаркет жилья
«Вся верхушка застройщиков находится в зоне финансовой неустойчивости»
Дата публикации 28 ноября 2018
