Ослабевший рубль привел к оживлению спроса на квартиры в новостройках. Особенно активизировались ипотечные покупатели: они боятся, что ставки поползут вверх. Воспользуются ли застройщики моментом и повысят ли цены? Свой взгляд на резко изменившуюся рыночную ситуацию, вызванную девальвацией рубля, специально для Новострой-М дал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Как рынок недвижимости приспосабливается к падению цен на нефть?
Последствия от падения цен на нефть и ослабления курса рубля традиционно испытывают на себе все сферы экономики, в том числе строительная отрасль и рынок недвижимости. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей, сокращению реальных доходов населения и платежеспособного спроса на рынке недвижимости.
Всплеск покупательской активности
Несмотря на инертность, присущую рынку недвижимости, реакция со стороны покупателей жилья на ситуацию на нефтяном и фондовых рынках не заставила себя ждать. Опасаясь очередной девальвации рубля, люди с накоплениями при первых тревожных сигналах начали искать варианты, как выгодно сохранить свои сбережения.
Подбирая варианты для инвестирования, покупателю приходится выбирать между вторичным рынком недвижимости и новостройками. Сориентироваться на вторичном рынке сейчас непросто: часть собственников снимает объекты с продажи, чтобы не остаться с обесценивающимися рублями на руках, другие пересматривают изначально заявленные цены в рублях, спекулятивно пытаясь привязать их к курсу иностранных валют.
Ситуация на первичном рынке, где представлен большой объем предложения и пока еще действуют выгодные ипотечные программы, остается стабильной. Застройщики не останавливают продажи, а в вопросах ценообразования проявляют гибкость, ориентируясь на платежеспособный спрос.
Сегодня девелоперы фиксируют увеличивающийся поток клиентов в будние дни, ажиотажную активность в выходные, а также сокращение срока принятия решения о покупке.
Среди покупателей новостроек на частных инвесторов приходится не более 10-15% от общего числа сделок. В сложившихся условиях делать ставку только на эту категорию клиентов не приходится: начиная с 2014 года доходы населения постоянно снижались (лишь в прошлом году был зафиксирован небольшой рост на 0,8%) и сегодня людей с накоплениями, достаточными для покупки недвижимости, не так много.
Основная масса покупателей жилья – это ипотечные заемщики, в том числе те, кто откладывал покупку квартиры, дожидаясь дальнейшего улучшения условий кредитования. Сегодня, когда аналитики не исключают повышения ключевой ставки ЦБ, у таких клиентов осталось немного времени, чтобы оформить кредит по рекордно низкой за всю историю рынка ставке.
Риск повышения ключевой ставки и удорожания ипотеки
Предугадать, как будет развиваться ситуация на нефтяном рынке, сейчас невозможно. Пока цены на нефть продолжают снижаться, чтобы сдержать дальнейшее ослабление рубля, ЦБ и Минфин используют различные инструменты, например, продают валюту из резервов Фонда национального благосостояния.
По сообщению Минфина, активов Фонда достаточно, чтобы компенсировать потери бюджета от падения цен на нефть в течение как минимум 6 лет. Однако если судить по кризису 2014 года, тогда этих мер оказалось недостаточно, и регулятору пришлось также задействовать механизм ключевой ставки, подняв ее до беспрецедентных 17%.
Пока прошло мало времени и нельзя исключать, что паника на рынках может оказаться краткосрочной нервной реакцией на разрыв сделки с ОПЕК. ЦБ только пытается оценить, насколько долговременными будут происходящие явления, но некоторые аналитики все же прогнозируют корректировку ключевой ставки уже в ближайшее время. По их прогнозам, она может увеличиться на 0,5 – 1 процентный пункт.
Если этот сценарий реализуется, и банки будут вынуждены пересмотреть условия выдачи ипотеки, маловероятно, что ипотечные ставки одномоментно откатятся к уровню 2014 года. На руку рынку недвижимости также играет задача по строительству 120 млн кв.м жилья в год в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда».
Если ипотека заметно подорожает, спрос на рынке недвижимости упадет, и объемы строительства сократятся.
В качестве крайней меры нельзя исключать возвращение на рынок государственных программ субсидирования ипотеки, способных оказать существенную поддержку отрасли в сложный момент.
Что будет с ценами?
Как известно, цены на жилье во многом зависят от спроса и себестоимости строительства. По аналогии с кризисами прошлых лет можно предположить, что за кратковременным всплеском спроса может последовать спад.
В условиях роста инфляционных ожиданий и снижения реальных доходов населения девелоперам не стоит надеяться, что ажиотажный спрос продлится в течение долгого времени.
Сдерживать покупательскую активность будет и рост цены. Пока преждевременно говорить о резком повышении цен, но в перспективе у девелоперов есть все основания, чтобы пересмотреть стоимость квадратного метра. Во-первых, в результате скачков валют в ряде проектов увеличится себестоимость строительства. В меньшей степени это коснется жилых комплексов массового сегмента, при возведении которых преимущественно используются отечественные строительные и отделочные материалы, а доля импорта не превышает 10%.
Но несмотря на низкую зависимость строительной отрасли от зарубежных рынков, себестоимость все же увеличится в результате ожидаемых высоких темпов инфляции и роста цен на отечественные строительные и отделочные материалы.
Поэтому в долгосрочной перспективе цены на новостройки могут повыситься соразмерно инфляции.
Возвращаясь к возможному изменению ключевой ставки ЦБ, не стоит забывать, что негативные последствия от этой меры ощутит на себе не только рынок ипотечного кредитования. Ставки по проектному финансированию для девелоперов также могут увеличиться, что приведет к дополнительным расходам, компенсировать которые в конечном итоге придется покупателям жилья.
Как видно, объективных причин для роста стоимости жилья в новостройках достаточно. Однако на фоне падения доходов населения и ухудшения платежеспособности у застройщиков просто не будет возможности резко поднимать цены. Стратегии ценообразования и продаж будут строиться на поиске баланса востребованности проекта, скорости вымывания объема предложения и сохранении нормы прибыли застройщика.
Читайте также:
Рубль упал – что дальше? Цены на квартиры взлетят, а ипотека подорожает – Денис Бобков о последствиях девальвации
Эксперт: обвал рубля приведет к уходу застройщиков с рынка
Коронавирус, дешевеющая нефть и падающий рубль – рынок недвижимости под угрозой?
Дата публикации 13 марта 2020
