Спрос на рынке новостроек поддержат дешевая ипотека и растущее предложение

Новострой-М и Savills в России продолжают совместные публикации о рынке недвижимости Москвы. Директор департамента мониторинга рынка и оценки компании Анатолий Довгань рассказал о текущем состоянии и перспективах развития столичного рынка новостроек.

Все последние годы мы наблюдаем стабильный рост продаж новостроек в Московском регионе. Так, в период с 2013 по 2017 годы (за последние полные пять лет), согласно данным Росреестра, только в столице было зарегистрировано более 154 тысяч договоров долевого участия (ДДУ). При этом рост количества регистраций, имевший место в 2017 году, по сравнению с 2016 годом превысил 50%. Мы видим, как все больше покупателей отказываются от сложных вторичных сделок в пользу покупки новостроек.

Застройщики же проявляют максимальную гибкость в том, что касается условий договора, а также обеспечивают значительное разнообразие продукта. Сегодня покупатель выбирает из множества локаций, цен, классов, форматов (квартиры/апартаменты), вариантов нарезки, площадей. Поэтому сейчас для каждой группы потребителей (по возрасту, доходу и так далее) есть наиболее подходящие предложения. По предварительным прогнозам, по уровню продаж 2018 год станет не менее удачным, чем предыдущие. При этом наиболее вероятен, с нашей точки зрения, рост числа сделок еще как минимум на треть.

Причин для столь оптимистичной картины ближайшего будущего рынка новостроек можно назвать несколько. Первая и очень важная — постепенно дешевеющая ипотека, которая становится все более доступной. За последний год удалось наконец достичь возможности зафиксировать однозначную, а не двузначную процентную ставку. Практически наверняка и в будущем ипотека по-прежнему будет востребованным инструментом, а количество желающих ею воспользоваться и улучшить свои жилищные условия со временем, как мы видим, не только не сокращается, а лишь растет.  

Еще одна причина — активный вывод в продажи новых жилых проектов. И это при том, что конкуренция в отрасли достаточно жесткая. И данный фактор также принципиально важен для рынка, ведь во многом за счет этого потребители получают более современный, продуманный и взвешенный продукт девелопмента.

Третья причина заключается в том, что Москва по-прежнему остается городом с низким показателем обеспеченности населения жильем (на человека приходится менее 20 кв. м). Для городов западной Европы этот показатель находится как минимум в диапазоне 30-35 кв. м. Учитывая данный фундаментальный фактор, можно с уверенностью говорить о том, что «запаса прочности» спроса для нового девелопмента в Москве должно хватить надолго.

Огромный потенциал для развития рынка скрыт и в таком сегменте, как цивилизованное арендное жилье. По оценкам Savills, из всего существующего жилого фонда Москвы лишь 0,2% управляется профессионалами и сдается в аренду, а 99,8% квартир находятся в собственности, выставлены на продажу либо предлагаются на рынке стихийной индивидуальной аренды.

Таким образом, очевидно, что предпосылки для стабильного спроса на новостройки на текущий момент есть, а это основа для динамичного развития нового строительства. Дополнительным подспорьем являются многочисленные возможности для появления новых форматов жилья, а также активная поддержка спроса доступным кредитованием.

Сегмент московского дорогого жилья также активно развивается, однако он был и остается особым, живущим по своим законам. И здесь с начала года, несмотря на неоднозначную экономическую ситуацию, мы фиксируем существенный рост показателей предложения и спроса. По данным Savills, за последние пять лет в сегменте элитных новостроек столицы объем предложения вырос практически в два раза. На конец первого полугодия текущего года в продаже находилось 2,6 тыс. лотов в 57 проектах (пять лет назад — 1350 лотов). И это рекордный показатель за всю историю рынка.

Основные показатели рынка новостроек премиум-класса г. Москвы (I полугодие 2018 VS I полугодие 2013):

Источник: Savills

Количество заключенных за последние пять лет сделок выросло на 45% и составило по итогам I полугодия 2018 года 340 транзакций (234 сделки было зафиксировано за тот же срок пять лет назад). В июне-июле 2018 года было заключено на 52% больше сделок, чем в аналогичный период годом ранее. Среди наиболее популярных проектов последних месяцев — «Садовые кварталы», Тhe Mostman, «Кутузовский, 12», Capital Towers, «Вишневый сад», Neva Towers в ММДЦ «Москва-Сити».

Ситуация в сегменте новостроек бизнес-класса также выглядит оптимистично. Застройщики очень активны и выводят на рынок новые проекты весьма динамичными темпами. Так, в настоящий момент покупатели могут выбирать из 63 проектов, где суммарно запроектировано около 33 тыс. лотов (в продаже — 10,8 тысяч лотов). В настоящий момент в сегменте бизнес-класса заключается порядка 360 сделок ежемесячно, а за июнь-июль прошло почти на 40% больше транзакций, чем годом ранее. При этом средневзвешенная цена на протяжении года сохраняет стабильность: в условиях постоянного появления новых жилых комплексов у застройщиков нет возможности значительно повышать цены на уже имеющиеся на рынке проекты. Среди наиболее популярных проектов, по данным на конец мая – начало июня: «Небо», Headliner, Wellton Towers.

Во всех сегментах рынка новостроек динамично растет доля предложения квартир с полной чистовой отделкой. Москва в этом отношении идет по тому же пути, что и все крупные мировые столицы. У покупателя появляется возможность переехать в новую квартиру сразу после сдачи дома в эксплуатацию, именно это делает данный продукт необычайно востребованным. Тратить время и деньги на ремонт в этом случае больше не надо. Так, в премиальном сегменте, по данным Savills, сегодня уже почти половина первичных квартир (45%) предлагается с выполненной чистовой отделкой. За период с июля 2017 года по июль 2018 года количество предложений с отделкой в элитных новостройках выросло более чем в 4,5 раза — с 256 до 1207 лотов.

В последнее время в связи с активным выводом в продажу новых проектов многие довольно часто выражают опасения, связанные с возможным затовариванием рынка. Однако московскому рынку затоваривание, по всей видимости, пока не грозит. Ведь затоваривание возникает не из-за больших объемов строительства, а из-за того, что застройщики не угадывают, какой продукт нужен потребителям: по ценам, по локации и так далее. Когда проекты действительно нацелены на потребителя, учитывают реальный спрос, меняющиеся предпочтения, рынок способен «проглатывать» ежемесячно около 10 тысяч сделок на рынке новостроек. В настоящее время заключается пять-шесть тысяч сделок в месяц. Поэтому потенциал спроса еще достаточно большой, и никакого коллапса из-за того, что сейчас появились новые объемы жилья, не предвидится.

Читайте также

«Инфраструктурные драйверы»: что делает новостройки успешными и привлекательными

Рынок жилья бизнес-класса Москвы: история, тренды, перспективы

Что покупали в июле 2018 года: самые востребованные новостройки Москвы

Ремонт от застройщика: новостройки с отделкой в Москве