Рынок жилья бизнес-класса Москвы: история, тренды, перспективы

Новострой-М и Savills в России продолжают совместные публикации о рынке недвижимости Москвы. Дмитрий Халин, управляющий партнер компании, рассказал, из чего складывается актуальность современных новостроек бизнес-класса.

Бизнес-класс условно можно назвать «золотой серединой» рыночной сегментации. Например, в сегменте эконом- и комфорт-класса покупатель традиционно голосует за цену. При соблюдении минимальных достаточных требований к продукту, покупатель выбирает объект с самой лучшей ценой и прочими условиями по приобретению квартиры (рассрочки, ипотека и т. д.). Если говорить о премиальном сегменте рынка, то там покупатель выбирает, в первую очередь, качество. Для того, чтобы добиться высокого уровня качества, у застройщика есть фактически неограниченные возможности. Ведь стоимость самого продукта высока, и потому можно применять дорогостоящие материалы, привлекать звездных архитекторов и дизайнеров. А вот что касается бизнес-класса, то здесь покупатель голосует за баланс между ценой и качеством. Перед застройщиками, возводящими проекты этого сегмента, стоит очень сложная задача: с одной стороны надо обеспечить высочайшее качество и актуальную концепцию, а с другой стороны сделать это за разумную цену для того, чтобы проект сохранил свою эффективность. И наши наблюдения за рынком в течение последних 5 лет (большая часть этого периода была не самой простой для экономики в целом) говорят о том, что московские девелоперы достаточно успешно с этой задачей справляются.

Предложение

За последние 5 лет на московский рынок вышло 70 проектов бизнес-класса, то есть в среднем ежегодно выходит 10-12 проектов с теми же характеристиками, которые мы приписываем московским проектам бизнес-класса. Таким образом, активность застройщиков на столичном рынке в сегменте бизнес-класса достаточно высока.

Общее количество квартир, которое было выведено на рынок за последние 5 лет, составляет порядка 25 тыс. объектов. Примечательно, что в общем объеме предложения жилья бизнес-класса значительную долю (45%) составляют апартаменты. В этом формате застройщику надо быть особенно изобретательным и создавать продукт с отличными характеристиками, чтобы нивелировать все основные моменты, связанные со статусом помещений. И с этой задачей московские застройщики успешно справляются.

Если говорить о глобальных изменениях в проектах, выходящих на рынок бизнес-класса, то на уровне качественных характеристик стало заметно, что сократилась средняя площадь квартиры – примерно на 17% за пять лет. В докризисный период средний метраж был 95 кв. м, сейчас – 79 кв. м. Безусловно, это, с одной стороны, вызвано экономическими причинами, а с другой стороны, требованиями покупателей, которые не хотят больше платить за воздух, а отдают предпочтение рациональным планировкам. И это тоже вызов для застройщиков, которые начинают работать в сегменте бизнес-класса.

Спрос

Несмотря на все неблагоприятные тенденции и не прогрессирующий экономический фон, спрос на жилье бизнес-класса сохраняется на высоком уровне. За последние 4 года он практически не изменился. В год в новостройках данного сегмента приобретается порядка 3 800 квартир. При этом покупатели очень охотно идут на приобретение жилья на самых ранних этапах строительства. 20% общего спроса – сделки в проектах, которые только стартовали и находятся на начальном этапе реализации. Это говорит о том, что покупатели оценили концепцию проекта даже в тот момент, когда самого проекта еще нет.

Во многом поддерживает спрос ипотечное кредитование. Порядка 25% сделок в сегменте бизнес-класса совершается с привлечением ипотеки. Если сюда добавить еще многочисленные схемы рассрочек, которые сейчас представляют практически все застройщики в данном сегменте, то, на мой взгляд, сделок с чистой 100% оплатой единовременным платежом в этом сегменте совершается не более 22-25% от общего количества транзакций.

Цены

В последние годы средние цены на жилье бизнес-класса достаточно стабильны и держатся в районе отметки 300 тыс. рублей за кв. м. При этом основной период роста пришелся на 2014 – начало 2015 г.

В территориальном разрезе лидерами роста цен являются северный и южный административные округа столицы. Здесь средняя стоимость объектов бизнес-класса выросла на 30%. Это связано как с освоением новых локаций внутри данных округов, так и с тем, что городские власти предпринимают активные меры по благоустройству территорий, в том числе и в этих локациях. Создаются новые центры притяжения, которые по достоинству оценивают покупатели. Все это вместе создает кумулятивный эффект, и цены на жилье, расположенное на севере и юге, растут быстрее, чем в среднем по рынку.

Основные составляющие проекта бизнес-класса по мнению покупателей и девелоперов

На первом месте стоит детская инфраструктура. Порядка 60% от общего числа выведенных за последние 5 лет проектов помимо традиционной обязательной детской площадки содержат специальные помещения для того, чтобы занимать и развивать детей. Этот бизнес становится все более структурированным, здесь появляются профессиональные операторы, которые переходят от проекта к проекту. Развитая детская инфраструктура становится мощнейшим selling point для того, чтобы привлечь внимание покупателей к проекту бизнес-класса.

Вторая по популярности составляющая – это расположение проекта рядом с парком, а если его рядом нет, то парк или благоустроенный сад можно создать в самом проекте. Более 40% проектов бизнес-класса имеют такую составляющую.

Если смотреть дальше, то для проектов бизнес-класса не является обязательным условием близость ТПУ или станции метро (лишь 36% проектов находятся неподалеку от ТПУ и станций метро). Та аудитория, которая покупает это жилье, традиционно использует другие средства транспорта. Но, тем не менее, развитие территории и формирование новых транспортно-пересадочных узлов создают новые локации для появления проектов бизнес-класса.

Далее следует фитнес. Мода на здоровый образ жизни окончательно закрепилась в сознании покупателей. Порядка 25% проектов имеют составляющую для занятий спортом. Далеко не всегда это полноценный и сетевой фитнес-центр, в проектах может быть, например, специальный набор помещений для занятий с персональным тренером, самостоятельных занятий йогой и т.д.

Еще один драйвер – это вода. По аналогии с парками, там, где ее нет, эта компонента может быть внедрена в проект. Застройщики создают пруды, фонтаны и пр. Все это нравится покупателям, особенно на этапе, когда сама концепция только создается, эта составляющая может быть представлена очень эффектно. 24% проектов бизнес-класса располагаются рядом с водоемами.

Последняя существенная черта – отделка под ключ. Все больше покупателей хотят видеть продукт полностью готовым к заселению. Порядка 20% предложений в сегменте бизнес-класса – это либо полная отделка и готовность к проживанию, либо так называемый white box, где без проведения шумных и грязных работ покупателю остается только сделать последние штрихи, выбрав чистовые отделочные материалы.

Если говорить о тенденциях, которые в ближайшую пятилетку будут оказывать существенное влияние на рынок и все чаще внедряться в девелоперские проекты в сегменте бизнес-класса, то нельзя не отметить так называемые branded apartments, квартиры под брендом (прежде всего отелей) и с представлением сервиса от операторов. Сейчас подобные проекты есть в премиум-классе.  По нашим данным, и застройщики, и отельеры активно работают в этом направлении. И в ближайшие несколько месяцев на рынке появятся проекты бизнес-класса, сочетающие в себе гостиничную и другую компоненту сервисных отелей.

Вторая составляющая, за которой будущее – это зеленые здания. К сожалению, в отличие от зарубежных рынков, где экологический сертификат – первое, что рекламирует застройщик, у нас это пока еще единичные случаи. Тем не менее, мода на зеленые здания будет необратимо внедряться в сегменте московского жилья, в том числе на рынке бизнес-класса. По моему мнению, в ближайшие годы мы увидим гораздо больше подобных примеров.

Читайте также:

Дмитрий Халин: «ММДЦ «Москва-Сити» - популярность растет»