Доходность под угрозой: собственники квартир в новостройках не спешат раскупать машино-места

Инвесторы рынка недвижимости скоро могут лишиться еще одного альтернативного инструмента вложения средств — речь о парковках. Продажи машино-мест снижаются, а сроки окупаемости растут. 

Покупатели жилья в Москве всё чаще пересматривают приоритеты: в условиях высокой стоимости недвижимости и кредитов покупка машино-мест отходит на второй план. В результате формируется заметный разрыв между продажами квартир и паркинга — на каждые 100 проданных квартир в новостройках приходится лишь 38 реализованных машино-мест. На этом фоне паркинг постепенно теряет статус удачного инвестиционного актива.

К таким выводам пришли аналитики Группы «Эталон», оценив структуру продаж машино-мест в новостройках «старой» и Новой Москвы.

Структура предложения: «старая» и Новая Москва

В строящихся жилых комплексах столицы структура обеспеченности парковочными местами существенно различается в зависимости от локации и параметров проекта.

В «старой» Москве на одно машино-место в капитальном паркинге (наземные многоэтажные и/ или подземные строения) приходится в среднем около 0,22 машино-места общего пользования – это открытые плоскостные парковки. В новостройках преобладают подземные паркинги, что связано с ограничениями по размещению плоскостных парковок на дорогой городской земле – каждое дополнительное место снижает потенциальную площадь застройки и, соответственно, влияет на маржинальность проекта. Дополнительные ограничения формируют требования к благоустройству и размещению социальной инфраструктуры.

Абсолютное большинство проектов относится к классам «комфорт» и «эконом», поэтому спрос, цена продажи и маржинальность более дорогих подземных паркингов здесь ниже. В таких условиях для выполнения нормативов по обеспеченности парковочными местами девелоперам выгоднее строительство паркингов на территории.

По текущим оценкам Группы «Эталон», соотношение машино-мест общего пользования на открытых плоскостных парковках и мест в капитальных паркингах в Новой Москве составляет порядка 1,24 к 1.

Соотношение продаж квартир и машино-мест

По данным Группы «Эталон», в целом по Москве (старые и новые территории) на данный момент реализовано около 19% машино-мест при 50% проданных квартир. В зависимости от класса соотношение этих показателей выглядит следующим образом*.

Соотношение распроданности квартир и машино-мест в новостройках разных ценовых сегментов на текущий момент, Москва и Новая Москва:

Такие результаты во многом связаны с поведением покупателей. Квартиры остаются приоритетной целью, тогда как машино-места чаще приобретаются по остаточному принципу. В условиях высокой стоимости заемных средств и роста цен на жилье клиенты стремятся сократить кредитную нагрузку, откладывая покупку сопутствующих объектов.

Дополнительно на спрос влияет снижение инвестиционной привлекательности паркинга. Если ранее машино-места рассматривались как отдельный инвестиционный актив, то сегодня высокий порог входа и дороговизна заемных средств ограничивают интерес со стороны массового покупателя, ориентирующегося на типовые проекты.

Как влияет стадия строительства

В целом по рынку значительная часть паркинга реализуется ближе ко вводу проекта в эксплуатацию либо уже после его сдачи. На этапе котлована клиенты концентрируются на основной цели покупки – квартирах. Во время строительства покупатели обычно выплачивают заем, а также копят на ремонт. В таких условиях покупка паркинга воспринимается как излишество.

Ближе ко вводу и особенно после сдачи проекта потребность в собственном машино-месте становится все более серьезной, так как уже понятна загрузка нерегулируемого паркинга. Кроме того, спрос стимулируют обычно появляющиеся к концу строительства рассрочки и пакетные предложения от девелоперов, которым необходимо наполнять эскроу и повышать распроданность до получения РНВ.

Поведение покупателей в разных сегментах

При этом в категории недвижимости «люкс» ситуация чаще всего другая.  Здесь приобретение двух–трёх машино-мест является стандартной практикой, подтверждающей высокий статус клиента. В результате девелоперы реализуют до 20–30% паркинга уже на старте продаж, часто включая его в пакетные сделки с пентхаусами или видовыми квартирами.

– уменьшения класса проекта. Чем ниже класс, тем чувствительнее для покупателя дополнительная финансовая нагрузка;

– увеличения стоимости машино-мест. Соответственно, такие продажи растут по мере увеличения скидок и введения пакетных предложений (например, скидка на паркинг при покупке определенной квартиры). Это объясняется стандартной экономической логикой спроса и предложения;

– удаления от центра. Удаленность от центра коррелирует с классом проекта, кроме того, доступность свободного паркинга в центре значительно ниже;

– повышения обеспеченности машино‑местами. В проектах с низкой обеспеченностью покупатели обычно спешат купить место для паркинга, понимая, что предложения мало. В проектах с высокой обеспеченностью у покупателей меньше страха упущенной выгоды, поэтому они могут отложить выбор до появления более выгодных условий;

– увеличения доступности альтернативных видов транспорта (за исключением сегментов «премиум» и «элит»). Чем больше у покупателя альтернатив передвижению на личном транспорте, тем менее ощутима потребность в паркинге, в связи с чем он может либо отложить покупку машино-места, либо вообще отказаться от него.

Что будет дальше

Дальнейшее развитие рынка будет зависеть сразу от нескольких факторов — нормативов, стоимости строительства и поведения покупателей.

«С одной стороны, ужесточение требований к обеспеченности парковкой может увеличить предложение, что при прочих равных снижает давление на цену.  С другой — рост себестоимости, особенно в подземных паркингах, может поддерживать высокий уровень цен.

Однако ключевым фактором остается спрос. При ограниченном бюджете покупатели продолжают откладывать приобретение машино-мест, перенося решение о покупке на более поздний срок по мере стабилизации финансовой ситуации.

В этих условиях рынок паркинга становится менее предсказуемым: классические зависимости между предложением и ценой работают не всегда линейно. Наиболее вероятным сценарием мы считаем постепенное снижение инвестиционной привлекательности машино-мест за счёт роста сроков окупаемости»

Никита Мурин, директор департамента аналитики и ценообразования Группы «Эталон»

*Данные департамента аналитики и ценообразования Группы «Эталон», по данным ДОМ.РФ

Читайте также:

По новым правилам: парковок в новостройках станет больше, а квартиры подорожают

Не по карману: покупатели начинают отказываться от дорожающих кладовок и машино-мест в новостройках

Автор: эксперты Группы «Эталон»