В дорогих сегментах московских новостроек, таких как бизнес- и премиум-класс, постепенно формируется дефицит предложения. Аналитики обращают внимание на сокращение экспозиции: так, на первичном рынке премиум-класса теперь представлено на 48% меньше квадратных метров, чем год назад.
По итогам I квартала 2022 г. суммарный объем предложения в новостройках премиум-класса в Москве составил 185 тыс. кв. м, что на 48% меньше, чем в I квартале 2021 г. В сегменте бизнес-класса также наблюдается сокращение объема текущего предложения, однако более низкими темпами. Так, объем предложения бизнес-класса составил 772 тыс. кв. м, что на 24% меньше объема I квартала 2021 г. Такое активное вымывание с рынка доступного предложения позволяет говорить о формировании дефицита в бизнес- и премиум-классах, который накапливался в течение двух последних лет на фоне высокого спроса в сочетании с низким объемом нового предложения, выводимого на рынок.
В I квартале 2022 г. объем спроса в бизнес-классе составил 378 тыс. кв. м, в премиум-классе – 37 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем I квартала 2021 г. На стабильно высоком уровне спрос в бизнес-классе закрепился со II полугодия 2020 г., в премиум-классе спрос был более подвержен колебаниям рынка из-за меньшего масштаба сегмента. Во II полугодии 2020 г. ключевая ставка опустилась до рекордно низкого уровня – 4,25%, что сместило интерес части инвесторов от традиционных банковских продуктов в сторону жилой недвижимости. На увеличение объема поглощения в бизнес-классе повлияли также меры стимулирования спроса, вводимые правительством, в частности льготная ипотека.
Объем нового предложения, то есть выходящих в продажу объектов, демонстрирует тенденцию к снижению в обоих сегментах: в бизнес-классе показатель сократился за год на 68% и в I квартале 2022 г. составил 52 тыс. кв. м. В премиум-классе в I квартале 2022 г. на рынок не вышло ни одного нового проекта, рынок пополнила лишь новая очередь в проекте SLAVA от MR Group (0,5 тыс. кв. м) – в сравнении с прошлым годом показатель сократился на 99%.
В ближайшей перспективе можно ожидать дальнейший рост дефицита предложения. Девелоперская активность может сократиться, так как продукты высокого ценового сегмента в наибольшей степени зависят от зарубежных отделочных материалов и технического оснащения, поэтому потребуется время, чтобы в полной мере имплементировать уже обсуждаемые сценарии импортозамещения и параллельного импорта. Также на фоне экономической нестабильности девелоперы не спешат выводить на рынок новые проекты, чтобы сохранить возможность корректировки ценовой политики. В то же время предпосылок для снижения спроса нет, напротив, высокий спрос в бизнес-классе будет подпитываться новыми условиями льготной ипотечной программы, действующей с 1 апреля.
Рост дефицита предложения в бизнес-классе послужит стимулом для еще более стремительного прироста цен во II квартале. По итогам I квартала уровень средневзвешенной цены в бизнес-классе составил 421 тыс. руб./кв. м, за год показатель вырос на 36%. В премиум-классе ценовой прирост не столь существен (+15% за год), цена квадратного метра в новостройках зафиксирована на уровне 722 тыс. руб.
В некоторых проектах годовой прирост цены значительно превышает среднерыночные показатели, на фоне чего можно ожидать увеличение инвестиционного спроса на оставшиеся лоты в подобных проектах, а также на их новые очереди. Наибольший годовой прирост средневзвешенной цены был зафиксирован в апарт-проекте KAZAKOV Grand Loft (более чем в 2,5 раза), выведенном на рынок в конце 2020 г. На фоне экономической нестабильности в марте 2022 г. интерес части покупателей сместился в сторону проектов на высокой стадии готовности. Тем не менее, наиболее привлекательными для инвестиций все еще остаются проекты на старте продаж. В этом контексте можно выделить проект Symphony 34, уровень средневзвешенной цены в котором вырос на 64% за год. В апреле 2022 г. стартовали продажи нового объема квартир в трех очередях проекта, за счет чего рынок премиум-класса вновь пополнился новым объемом в том числе малогабаритных квартир, востребованность которых в условиях дефицита предложения продолжит расти.
«В марте 2022 г. не наблюдали провала спроса. Напротив, показатели почти по всем сегментам стали выше, чем в феврале – многие покупатели рассматривали покупку недвижимости как способ сохранить свой капитал. Дальнейшее развитие сегментов будет зависеть от стабилизации ситуации, а также от политики ЦБ в отношении ключевой ставки. Уже сейчас мы наблюдаем замедление девелоперской активности, которая в большей степени отразится на сегменте бизнес-и премиум-класса. На фоне текущей ситуации и роста себестоимости строительства девелоперы занимают выжидательную позицию, чтобы выработать ценовую политику. В среднесрочной перспективе мы ожидаем продолжение тренда на рост цен»
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли ООО «Коллиерз Интернешнл»
Читайте также:
Классы жилья: насколько велика пропасть между «комфортом» и «премиумом» сегодня
«Резидентам жилых кварталов премиум-класса нужна собственная потребительская экосистема»
Автор: эксперты компании «Коллиерз Интернешнл»
Дата публикации 15 апреля 2022
