Районы востока Москвы никогда не входили в число престижных и особо востребованных локаций столицы. Однако нарастающий дефицит участков под жилую застройку и развитие транспорта открывают новые возможности для освоения земель в ВАО.
Компания RRG завершила комплексное исследование жилого рынка кластера Новогиреево и на прилегающих территориях Восточного административного округа Москвы. Анализ подтверждает, что данная локация обладает устойчивым потенциалом для реализации проектов жилой застройки.
Исследуемая локация представляет собой сложившееся жилое окружение относительно высокой плотности, где преобладают брежневские девятиэтажные дома и панельные серии. По данным департамента геомаркетинга и ГИС-анализа RRG плотность населения в квартальной застройке здесь достигает порядка 32 000 человек на квадратный километр, что несколько ниже, чем средний показатель по Москве — около 35 000 человек. В кластере Новогиреево на сегодня проживает более 300 тыс. жителей, а около 350 га кварталов вошли в программу реновации, в рамках которой будет снесено около 1 млн кв.м жилья и построено – более 3 млн кв.м.
Локация известна непростой автомобильной доступностью, однако ситуация активно меняется благодаря строительству Московского скоростного диаметра и развитию наземного общественного транспорта. Наличие парков и скверов в шаговой доступности усиливает потребительскую привлекательность территории.
Рынок района демонстрирует накопленный отложенный спрос укоренённых жителей. На протяжении длительного периода в радиусе станций «Новогиреево», «Шоссе Энтузиастов» и «Перово» новые жилые проекты практически не вводились, при том, что местные жители ориентированы на сохранение привычной среды обитания. Жилой фонд устарел, коммерческая инфраструктура развита в основном около метро, а возможность приобрести современное жилье в пределах сложившегося района ограничена.
Это формирует основу для выхода новых девелоперских проектов с качественной коммерческой инфраструктурой и дальнейшего развития территории, в том числе за счет реконструкции промышленных зон, которые переводятся под жилищное строительство.
Продуктовый анализ объектов, представленных в Восточном административном округе, показал, что значительная часть заявленных как бизнес‑класс проектов по своим характеристикам фактически соответствует уровню «комфорт», «комфорт+», однако реализуется по цене бизнес‑сегмента.
Структура предложения также имеет выраженные особенности. В сегменте «комфорт» доминируют однокомнатные и 2‑европланировки, на которые приходится порядка 44 % объема, за ними следуют двухкомнатные и 3‑евроквартиры с долей около 28,4 %. В бизнес‑сегменте основное предложение формируют двухкомнатные и 3‑евроформаты, обеспечивая 38,4 % объема. Анализ спроса демонстрирует соответствующую динамику: в бизнес‑классе наибольший интерес покупателей сосредоточен на двухкомнатных и 3‑евролотах (44,3 %), тогда как в комфорт‑классе спрос в первую очередь направлен на однокомнатные и 2‑евроквартиры.
«Для девелопера сегодня важно не просто выйти в новый район, а понять, как будет развиваться городская среда в горизонте ближайших лет. Новогиреево показывает редкий для Москвы пример зрелого рынка, где ценность в способности интегрировать новые проекты в уже сложившийся контекст. Здесь выиграет тот, кто предложит не формальный набор характеристик бизнес‑класса, а продуманный продукт, отвечающий реальным ожиданиям жителей, им исторически не хватает качественного предложения и расширенной коммерческой инфраструктурой»
Денис Колокольников, управляющий партнер RRG
Район Новогиреево и прилегающие территории обладают выраженной девелоперской перспективой. Относительно невысокая плотность населения, наличие лесопарковых зон, транспортная доступность, накопленный отложенный спрос, реновация и активный редевелопмент промышленных зон формируют прочную базу для успешной реализации новых жилых проектов.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июле
Инвестиционный потенциал сохраняется: какие новостройки подорожали более чем на 15% во II квартале
Автор: эксперты RRG
Дата публикации 04 августа 2025
Оставить отзыв