Рост цен на первичное жилье (+17,5% к январю прошлого года) и заградительные условия выдачи льготной ипотеки могут привести к падению рынка вплоть до 35%.
Согласно статистике аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в январе 2024 г. предложение на первичном рынке в «старой» Москве насчитывает 36,55 тыс. лотов против 33,24 тыс. шт. в январе 2023 г. – за год экспозиция увеличилась на 9,97%. Средняя стоимость 1 кв. м составляет 391,5 тыс. руб. – за год она повысилась на 17,49%, с 333,2 тыс. руб. в январе 2023 г.
Аналитики компании рассмотрели объем экспозиции первичных квартир и изменение средних цен в годовом выражении по округам столицы.
Так, почти половина предложений – 44,4% – сосредоточена в новостройках Западного, Южного и Северо-Восточного округов: 16,4%, 15,9% и 12,1% соответственно. Далее следуют ЮВАО (11,7%), СЗАО (11,4%) и САО (10,2%). В Центральном округе представлено 8,9% объектов; в Юго-Западном 6,8%; в Восточном АО 5,4%; в Зеленограде всего 1%.
Больше, чем в других локациях, квадратный метр за год подорожал именно в ЗелАО – средняя цена выросла на 35,8%, до 252,1 тыс. руб. Также в пятерку лидеров по подорожанию входят Юго-Восточный округ (+24,8%, до 335,2 тыс. руб.), Юго-Западный округ (+24,3%, до 366,7 тыс. руб.), ЗАО (+21,5%, до 419,9 тыс. руб.) и СВАО (+19,4%, до 365 тыс. руб.).
За ними следуют СЗАО (+19,1%, до 420 тыс. руб.), САО (+15,3%, до 380,4 тыс. руб.), ВАО (+14,8%, до 333,8 тыс. руб.).
Менее всего средняя цена квадратного метра увеличилась в Центральном округе (+4,9%, до 655,1 тыс. руб.) и в Южном АО (+6,6%, до 389,9 тыс. руб.).
Предложение первичных квартир и годовое изменение средних цен по округам «старой» Москвы:
|
Округ
|
Доля в экспозиции
|
Средняя цена
1 кв. м в январе 2024 г., тыс. руб.
|
Средняя цена
1 кв. м в январе 2023 г., тыс. руб.
|
Изменение средней цены
1 кв. м за год
|
|
ЗАО
|
16,6%
|
419,9
|
345,6
|
+21,5%
|
|
ЮАО
|
15,9%
|
389,9
|
365,8
|
+6,6%
|
|
СВАО
|
12,1%
|
365,0
|
305,7
|
+19,4%
|
|
ЮВАО
|
11,7%
|
335,2
|
268,6
|
+24,8%
|
|
СЗАО
|
11,4%
|
420,0
|
352,5
|
+19,1%
|
|
САО
|
10,2%
|
380,4
|
330,0
|
+15,3%
|
|
ЦАО
|
8,9%
|
655,1
|
624,7
|
+4,9%
|
|
ЮЗАО
|
6,8%
|
366,7
|
295,1
|
+24,3%
|
|
ВАО
|
5,4%
|
333,8
|
290,9
|
+14,8%
|
|
ЗелАО
|
1,0%
|
252,1
|
185,6
|
+35,8%
|
Данные аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»
«Клиенты массового сегмента в первую очередь ориентированы на наиболее экономичные предложения – их раскупают активно, соответственно, на рынке остаются более дорогостоящие варианты. Перекос предложения заметен не только в тех локациях, где мало строится нового жилья, – таких, например, как Зеленоградский АО или юго-запад Москвы, но и в округах с довольно широким выбором новостроек»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»
В Новой Москве на продажу выставлены 10,99 тыс. квартир: по сравнению с данными годичной давности их число выросло на 21,11% (с 9,08 тыс. шт.). Медианная цена квадратного метра зафиксировалась на уровне 243,9 тыс. руб., в январе 2023 года – 230,8 тыс. руб. (+5,67%).
Основной выбор для покупателей новостроек в ТиНАО представлен в Новомосковском округе – 97,6%, на Троицкий АО приходится всего 2,4% предложения. Среднестатистический «квадрат» в НМАО стоит 245,3 тыс. руб., в ТАО 134,3 тыс. руб. – за год +5,2% и +5,1% соответственно.
Предложение первичных квартир и годовое изменение средних цен по округам Новой Москвы:
|
Округ
|
Доля в экспозиции
|
Средняя цена
1 кв. м в январе 2024 г., тыс. руб.
|
Средняя цена
1 кв. м в январе 2023 г., тыс. руб.
|
Изменение средней цены
1 кв. м за год
|
|
НМАО
|
97,6%
|
245,3
|
233,2
|
+5,2%
|
|
ТАО
|
2,4%
|
134,3
|
127,8
|
+5,1%
|
Данные аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»
Об особенностях спроса и поведении цен на первичном рынке столицы рассказывает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
– Спрос на первичное жилье в январе этого года уступает аналогичному периоду прошлого года на 16%. Причина – ухудшение льготных ипотечных программ для клиентов. В конце 2023 года ЦБ, в рамках борьбы с инфляцией, вновь поднял ключевую ставку. Действия Центробанка направлены и на перегретый, по его мнению, рынок новостроек: был повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке и ограничена максимальная сумма кредита. Государство постепенно пересматривает субсидирование процентной ставки, что вынуждает застройщиков и банки изобретать и внедрять собственные механизмы. В итоге рынок лихорадит из-за споров банков и застройщиков по субсидированию кредитов, а страдают из-за этого потребители, для которых эти изменения стали неожиданными.
Мы предполагаем, что падение рынка в нынешнем году составит около 35%. Для первичного рынка это будет непростое время, но его помогут пережить прежние «тучные» годы, отмеченные высоким спросом. Указанные мной 35% не будут потеряны – люди, которые хотели совершить покупки, но не сделали этого, перейдут в режим ожидания. Появится отложенный спрос, который будет реализован, когда условия ипотечного кредитования смягчатся. Хочется верить, что это произойдет после снижения ключевой ставки во второй половине 2024 года, но, скорее всего – все же в первой половине 2025 года.
Ценообразование на первичном рынке напрямую связано не только с объемами спроса, но и с себестоимостью строительства. Она не снижается, поэтому значительное удешевление в ближайшем будущем маловероятно.
Цены в Москве будут оставаться примерно на текущем уровне или немного просядут в сегменте 3- и 4-комнатных квартир – до 5–7%. Доступное бюджетное предложение начнет активно сокращаться, за такими объектами будет охота, а их стоимость вырастет на 10–15%. В Подмосковье при повышении спроса на бюджетные лоты рост цен прогнозируется немного ниже – на 5–10%. В случае, если застройщики не договорятся с банками по субсидированию ставки, рост цены во всех сегментах может составить 10–15%.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в январе
Прогноз: рост средней ставки на рынке новостроек обвалит спрос на ипотеку на 37–42%
Автор: эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Дата публикации 02 февраля
