Востребованные деловые районы Москвы страдают от дефицита качественных офисных помещений. Такие тенденции, по оценкам экспертов, сохранятся в столице в ближайшие четыре года.
В 2025 году на фоне устойчивого спроса со стороны конечных пользователей и инвесторов объем строящихся офисных площадей вырос, однако предложение распределялось неравномерно: новые проекты в основном концентрируются в отдельных деловых кластерах, тогда как ряд центральных районов по-прежнему испытывает острый дефицит офисов, говорится в совместном исследовании Ricci и October Group.
По состоянию на февраль 2025 года объем предложения в строящихся бизнес-центрах Москвы превышает 4 млн кв. м офисных площадей. По сравнению с 2024 годом рынок пополнился более чем на 1,5 млн кв. м, что отражает высокую девелоперскую активность и запуск новых проектов. В числе наиболее крупных объектов, получивших разрешение на строительство, – деловой квартал «Лайт Сити» и «Топ Тауэр».
Наибольший объем нового строительства с готовностью до 2028 года зафиксирован в Белорусском деловом районе – до 272 тыс. кв. м, из которых 112 тыс. кв. м уже введены в эксплуатацию в прошлом году: бизнес-центр «Слава» от MR, приобретенный Банком России.
Согласно инвестиционно-консалтинговой компании Ricci, объем строящихся офисных площадей в границах ЦАО по итогам 2025 года оценивается примерно в 800 тыс. кв. м. За год показатель вырос на 380 тыс. кв. м, однако доля экспозиции в центральных локациях в общем объеме предложения остается ограниченной.
«На данный момент география предложения офисов неравномерна. В последние годы основная активность по вводу и строительству офисной недвижимости концентрировалась преимущественно в западной части города – «Белорусская», «Ленинградский коридор», «Москва-Сити», тогда как восточное направление лишь начинает формировать полноценное предложение качественных деловых площадей.
В частности, этому способствовало строительство скоростной автомобильной дороги М-12 «Восток», которая является частью международного транспортного маршрута «Европа – Западный Китай» и помогает бизнесу сократить время на логистику, а также повысить эффективность процессов.
В таких районах, как Басманный, Таганский и Красносельский новые проекты только выходят на рынок. При этом в Таганском и Басманном районах отсутствуют готовые бизнес-центры класса A. Ограниченное предложение в сочетании с увеличивающимся спросом формирует в данных локациях предпосылки для высокой ликвидности объектов, роста стоимости квадратных метров и арендных ставок», – пояснил Евгений Межевикин, директор по маркетингу компании October Group.
Басманный район отличается высокой транспортной доступностью: наличие станций метро «Бауманская» и «Красносельская», близость к Третьему транспортному кольцу и современному транспортно-пересадочному узлу «Площадь трех вокзалов». В этой локации уже базируются крупные компании – «РЖД», ТМК, «М.Видео», «Лукойл-Аэро» и ИТ-стартапы. В перспективе в ближайшие 5 лет здесь ожидается высокий спрос на офисы и рост арендных ставок. «Кобзон Сити» – единственный строящийся бизнес-центр класса «А» в Басманном районе в пределах ТТК. Следуя общему тренду рынка на реализацию офисных объектов блоками, в проекте предусмотрены офисы площадью от 36 до 716 кв. м с возможностью объединения до 10 тыс. кв. м. Также в составе проекта появится креативное пространство им. И. Д. Кобзона с трансформируемым музыкальным залом.
«Несмотря на общее увеличение девелоперской активности, центральная часть города остается зоной дефицита. Самый низкий объем строительства среди исторически сформированных деловых локаций отмечается в Центральном деловом районе в пределах Садового кольца – около 105 тыс. кв. м. Здесь девелоперская активность сосредоточена в основном на проектах реконструкции и капитального ремонта существующих зданий: Центральный Телеграф, корпоративный центр «Сибур». Это связано с высокой стоимостью земли, градостроительными ограничениями и практически полным отсутствием свободных площадок под новое строительство»
Дмитрий Антонов, директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci
Компактные офисы становятся редким предложением на рынке Москвы
По данным консалтингового агентства Bright Rich | CORFAC International и девелопера Level Group, на начало марта на столичном рынке аренды для помещений до 500 кв. м представлено всего 105 небольших блоков общей площадью 31 271 кв. м. В структуре свободного предложения они составляют лишь около 5%, а остальное приходится на крупные лоты и целые этажи. В Центральном административном округе сосредоточено примерно 64% всей доли компактных офисов, что составляет почти 19 935 кв. м. Примечательно, что на территории Садового кольца и ТТК находится 13 249 кв. м — 42% от общего объёма этого сегмента.
Из-за дефицита площадей ставки растут. Bright Rich оценивает среднюю запрашиваемую стоимость аренды для блоков до 500 кв. м примерно в 54 тыс. руб. за кв. м в год с НДС.
В классе А она выросла за 12 месяцев почти на 10%. В премиальных локациях («Москва‑Сити», Павелецкая, Ленинградка) ставки уже превышают 60 тыс. руб. за квадрат (годовой прирост в среднем составил 20%), а в прайм-классе пройдена отметка в 100 тыс. руб. (годовой прирост в среднем составил 25%).
Как отмечают консультанты, вакантность на рынке офисной недвижимости в столице по-прежнему остаётся на низком уровне. Так, в классе А этот показатель равен всего 4,4%. Для инвесторов эта ситуация создаёт привлекательную модель доходности. Ограниченность предложения, низкая вакантность и повышение арендных ставок формируют благоприятные условия для повышения рентабельности. К тому же компактные офисы легче адаптировать под разные виды бизнеса, что способствует диверсификации арендаторов и поддерживает ликвидность объектов.
«На фоне дефицита крупных блоков в Москве арендаторы и инвесторы переориентируются на компактные офисные пространства. Небольшие лоты площадью до 500 кв. м сегодня рассматриваются не как нишевый продукт, а как инвестиционные активы с высокой ликвидностью и устойчивым арендным спросом»
Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group
По словам эксперта, рост ставок на такие помещения опережает среднерыночный, что формирует более прогнозируемую и устойчивую доходность. В условиях ограниченного предложения это создаёт окно возможностей для инвесторов, ориентированных на долгосрочный рост стоимости и стабильный денежный поток.
«По итогам 2025 года 67% заключённых сделок на офисном рынке Москвы пришлось на продажу площадей, что свидетельствует о растущем интересе к такому формату со стороны инвесторов. При этом около 14% объёма совокупного спроса составили помещения площадью от 500 до 1500 кв. м и 12% — объекты до 500 кв. м, а именно: 4,5% — блоки 300–500 кв. м, 6,5% — 100–300 кв. м, 1% — до 100 кв. м. По нашим наблюдениям, малые и средние пространства до 1500 кв. м очень востребованы на рынке офисной недвижимости столицы», — отмечает Сигуш Бабоян, партнёр Bright Rich | CORFAC Int.
Рынок офисов класса А в Москве: дефицит предложения и рост спроса на покупку в перспективе до 2029 года
Столичный рынок офисной недвижимости класса А продолжает развиваться в условиях острого дефицита спекулятивного предложения (5% по итогам 2025 года) и трансформации рынка – спрос и предложение начинают смещаться в сторону модели продажи офисов, подтверждают еще два участника рынка.
Тенденции сохранятся и в перспективе ближайших 4 лет, по оценке аналитиков девелопера «Север» и консалтинговой компании IPG.Estate. С 2026 по 2029 год рынок Москвы ожидает ввод более 3 млн. кв. м офисной недвижимости, из которых 73% объектов относятся к классу Prime, A+, A. При этом более 70% всего нового предложения предлагается в продажу.
За последние годы структура спроса предложения претерпела изменения. Со стороны предложения в общей структуре спроса помимо классической аренды эксперты видят рост доли сервисных офисов, а также офисов в продажу.
Со стороны спроса, ввиду крайне низкой вакансии на рынке офисной недвижимости, а также нестабильной экономической ситуации, заметен интерес как бизнеса, так и инвесторов, к покупке офисной недвижимости. Дефицит качественного предложения на спекулятивном рынке также привел рынок к тому, что крупные компании строят собственные штаб-квартиры.
Так, 2025 году в эксплуатацию было введено 726 тыс. кв. м, из которых 40% приходится на объекты, построенные под собственные нужды компаний: штаб-квартиры Национального космического центра (Роскосмос) и комплекс Центрального банка России.
Ввод штаб-квартир «Яндекса» и Сбербанка были перенесены.
Важно отметить и процесс децентрализации рынка офисной недвижимости Москвы, что во многом связано в последовательной городской политикой в части стимулирования развития удаленных и депрессивных районов посредством программ МПТ/КРТ, их льготными условиями.
«По нашим прогнозам, в 2026-2029 годах в Москве планируется ввести около 3,15 млн кв. м офисов, из которых 2,84 млн кв. м придется на высококлассную недвижимость (класс Prime, A+, А). При этом почти половина нового объема – около 47% – будет расположена внутри зоны СК-ТТК, ещё 36% – между ТТК и МКАД», – отмечают аналитики IPG.Estate.
В этих условиях девелоперы все чаще адаптируют продукт под структуру спроса и особенности локаций. Руководитель отдела коммерческой недвижимости девелоперской компании «Север» Алёна Данильченко отмечает, что требования со стороны корпоративных пользователей остаются стабильно высокими.
«Для них важны наличие достаточно больших площадей, технические характеристики, инженерные решения и развитая инфраструктура вокруг офиса. При этом за пределами ТТК постепенно формируется новое поколение качественных бизнес-центров, отвечающих этим требованиям. Несмотря на преобладание в новом предложении объектов класса А, мы видим, что спрос на такие характеристики сохраняется и в других сегментах – в частности, в классе B+, где на фоне ограниченного предложения формируется дефицит».
Читайте также:
«Рынок столкнулся с беспрецедентным дефицитом качественных офисных площадей»
Как повысить доходность вложений в офисную недвижимость до 16-20% годовых
Авторы: эксперты компаний Ricci, October Group, Bright Rich | CORFAC Int. и Level Group, девелопера «Север» и IPG.Estate
Дата публикации 25 марта
Оставить отзыв