Офисная недвижимость сегодня помогает инвесторам диверсифицировать риски вложений в недвижимость. Однако не все точно знают, в какой момент лучше всего приобретать объект и какие инструменты позволяют существенно снизить расходы. О том, какие решения помогут сделать инвестиции в офисные лоты более эффективными, рассказала директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова.
— Частные инвесторы активно переориентируются на коммерческие помещения, поскольку доходность в жилом сегменте стабильно снижается. Сегодня квартиры приносят 5–7% годовых, тогда как офисы позволяют получать 8–12% и обеспечивают более предсказуемый денежный поток.
За последние два года доля инвесторов, рассматривающих офисные помещения, выросла в несколько раз. Около 30% сделок по покупке офисов в мелкую нарезку совершают именно частные лица. Причина проста: привычные финансовые инструменты перестали давать заметную отдачу, а коммерческая недвижимость продолжает демонстрировать стабильную доходность.
Доходность: офис против квартиры
Уточним, что разница в эффективности вложений становится очевидной при сравнении реальных показателей. Например, офис площадью 70 кв. м в бизнес-центре класса А с арендной ставкой 40–45 тыс. руб. за квадратный метр в год приносит владельцу 230–260 тыс. руб. ежемесячно. Стоимость такого объекта — около 400 тыс. руб. за «квадрат», то есть порядка 28 млн руб. за весь лот. В итоге годовая доходность достигает 10–11%.
Квартира аналогичной площади в том же районе вряд ли обеспечит более 150–180 тыс. руб. в месяц, при том что затраты на покупку будут сопоставимыми. Кроме того, владелец жилого объекта вынужден вкладывать не менее 2–3 млн руб. в ремонт и оснащение. В случае же с офисом эти расходы часто берёт на себя арендатор, а договор заключается в среднем на три–пять лет.
Вернуть НДС и увеличить доходность
Одна из наиболее распространённых ошибок инвесторов — игнорирование возможности вернуть НДС при покупке коммерческой недвижимости.
Приобретая офис за 20 млн руб., инвестор фактически оплачивает 4 млн руб. НДС, и эту сумму можно вернуть. Реальная доходность при этом увеличивается не с 12%, а до 16–20% годовых, поскольку уменьшается фактическая стоимость покупки.
Возврат НДС возможен, если объект покупается компанией или индивидуальным предпринимателем на общей системе налогообложения и используется в деятельности, облагаемой НДС. Помещение ставится на баланс, выставляется счёт-фактура, после чего инвестор получает право на вычет. Дополнительным преимуществом является возможность возмещать налог с каждого платежа, не дожидаясь сдачи объекта.
Если первоначальный взнос будет внесён до конца IV квартала 2025 года, декларацию с заявлением на возврат НДС можно подать уже в начале 2026-го. С нового года действует упрощённый порядок для налогоплательщиков, у которых общая сумма уплаченных налогов превышает размер заявленного вычета. Заявить возмещение можно в течение трёх лет.
Покупка на старте продаж
Дополнительную выгоду обеспечивает приобретение офисных лотов на ранней стадии строительства. В среднем стоимость квадратного метра в коммерческих проектах растет на 30% за весь период строительства. Ранний вход позволяет не только зафиксировать минимальную цену, но и выбрать наиболее ликвидные помещения, которые в дальнейшем проще сдавать и перепродавать.
Практика подтверждает эффективность такой стратегии. В строящихся офисных проектах стоимость квадратного метра за 2025 год выросла на 25%, и к моменту ввода объектов в эксплуатацию добавит ещё около 20%. Так, купив лот площадью 40 кв. м за 15 млн руб. на старте продаж, через два года инвестор сможет реализовать его примерно за 20 млн руб.
Подчеркну, что успех инвестиций в коммерческую недвижимость во многом зависит от своевременно принятых решений. Использование налоговых механизмов, продуманный выбор объекта и участие в проекте на раннем этапе позволяют не только снизить расходы, но и значительно увеличить доходность портфеля.
Читайте также:
Знак доходности: ставка капитализации в жилом сегменте находится на уровне 4–7%, в нежилом достигает 12,2%
Идеальная диверсификация: россияне заинтересовались инвестициями в офисы
Автор: Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group
Дата публикации 16 декабря 2025
Оставить отзыв