Офисы в «Москва-Сити» теряют арендаторов и дешевеют. Сетевые операторы делают ставку на запуск новых гибких офисных пространств в популярных районах. Динамика ставок аренды в ЦАО составила 17% за последние 12 месяцев.
В 2026 г. в Москве анонсирован ввод 36,7 тыс. кв. м сервисных офисов, из которых 1 тыс. кв. м площадей уже введена в эксплуатацию. Этот показатель на 18% превышает объемы 2025 г., когда в эксплуатацию было введено 31 тыс. кв. м спекулятивных площадей. В настоящий момент в Москве действует 186 площадок на 65,5 тыс. рабочих мест, из которых вакантны 5,8 тыс. рабочих мест. Дополнительно в офисах, построенных с учетом требований конкретного заказчика (формат build-to-suit), предлагается 7,9 тыс. кв. м площадей со сроком готовности в 2026 г.
В условиях сохраняющегося высокого спроса на рынке сервисных офисов сетевые операторы активно наращивают объёмы предложения и запускают новые гибкие пространства, что в первую очередь связано с сохраняющимся дефицитом предложения классических офисных площадей.
ТОП -5 крупнейших площадок, ожидаемых к запуску в 2026 г.
|
Площадка
|
Площадь, тыс. кв. м
|
Количество р/м
|
Оператор
|
|
Обсидиан
(Obsidian)
|
9,9
|
1 450
|
Business Club
|
|
Беломорская
(White Sea)
|
6,1
|
979
|
ASPACE
|
|
Дубининский
(Dubinin`Sky)
|
4,5
|
690
|
Multispace
|
|
Кузнецкий Мост
|
4,3
|
564
|
ASPACE
|
|
Достоевский
|
4,2
|
601
|
Refolio
|
Совокупный объем сделок в сегменте гибких офисов по итогам 2025 г. составил 67,1 тыс. кв. м, что на 13% ниже показателя 2024 года (77,1 тыс. кв. м). Годовое снижение обусловлено эффектом высокой базы: предыдущий год включал единовременную крупнейшую сделку по аренде «Т-Банком» 24,6 тыс. кв. м. Это отразилось и на размере средней сделки: в 2025 г. средняя площадь сделки аренды сервисного офиса снизилась на 33% и сейчас составляет 1034 кв. м.
Наибольшую активность в сделках с гибкими офисами в 2025 г. демонстрировали сегменты ИТ и телекоммуникации (45%), на втором месте – торговля (20%), на третьем месте – строительство и девелопмент (16%). В 2024 г. в структуре спроса лидировали банки и финансовые организации (43%), традиционно высокую долю занимали «ИТ и телекоммуникации» (24%), «Строительство и девелопмент» занимали 9%.
|
Компания
|
Площадь, кв. м
|
Количество
рабочих мест
|
Оператор
|
Площадка
|
|
Sminex
|
7100
|
944
|
Space 1
|
«Балчуг»
|
|
L’Oreal
|
6444
|
835
|
AFI Flex
|
«АФИ Галерея»
|
|
Конфиденциально
|
4388
|
567
|
ASpace
|
Новослободская
|
|
«Яндекс»
|
4000
|
600
|
Flexity
|
«Павелецкая Плаза»
|
|
Конфиденциально
|
2653
|
421
|
ASpace
|
«Павелецкая Плаза»
|
В настоящий момент внутри ТТК вакантно* 10% площадей, что на 4,2 п.п. больше показателей февраля 2025 года. Основным фактором роста вакансии на рынке гибких сервисных офисов в Москве является открытие новых площадок и появление свободных рабочих мест в ранее введённых объектах. В Ленинградском деловом коридоре вакантность достигла 2%, что на 1,4 п.п. больше показателей за аналогичный период в 2025 г. Ощутимый рост вакантности зафиксирован и в «Москве-Сити»: показатель увеличился на 15 п.п. за счет освобождения крупного лота, рассчитанного на 506 рабочих мест в прошлом году, и достиг 16%.
Стоимость аренды в сегменте демонстрирует уверенный рост. По данным на февраль 2026 года, средневзвешенная ставка аренды за рабочее место** внутри ТТК достигла 67 457 рублей в месяц, что на 17% превышает показатель февраля 2025 года (57 651 руб.).
Основными драйверами удорожания выступают рыночная конъюнктура и экономические факторы – рост стоимости качественных отделочных материалов, удорожание коммунальных услуг и затрат на техническое обслуживание сервисов, которые традиционно включены в финальную ставку гибкого офиса. Таким образом, повышение цен отражает адаптацию операторов к рыночным факторам и возросшим операционным расходам. Наибольший рост ставок наблюдался в Ленинградском деловом коридоре (плюс 32%) и в границах ЦАО (плюс 17%). При этом ставки аренды в «Москве-Сити» снизились на 24%, что стало следствием заметного роста вакансии в деловом районе.
|
|
Февраль 2025
|
Февраль 2026
|
Динамика
|
|
Доля сетевых
операторов по объему
площадей
|
89%
|
89%
|
-
|
|
Уровень вакантности в
сервисных офисах
сетевых операторов*
|
6,7%
|
10%
|
+ 3,3 п.п.
|
|
Средневзвешенная ставка аренды за рабочее место, руб.**
|
|
Ленинградский
деловой коридор
|
46 278
|
61 000
|
+32%
|
|
«Москва-Сити»
|
65 000
|
49 330
|
-24%
|
|
В границах ЦАО
|
56 246
|
65 961
|
+17%
|
*Уровень вакантности в сервисных офисах (отдельных блоках) действующих площадок сетевых операторов по рабочим местам.
**При расчете ставок учитывается стоимость свободного рабочего места в сервисных офисах (отдельных блоках) действующих спекулятивных площадок сетевых операторов (стоимость включает обслуживание помещений, операционные расходы, коммунальные платежи и НДС), зафиксированные на февраль 2026 г.
«Драйверами развития рынка сервисных офисов в Москве выступают дефицит качественного предложения с отделкой в экспозиции в востребованных локациях Москвы, а также устойчивый спрос арендаторов на готовые гибкие офисные решения. Факторы спроса свидетельствуют о наличии потенциала для роста рынка – на текущий момент на долю сервисных офисов приходится лишь 4% от общего объема сделок аренды в Москве. Мы наблюдаем увеличение вакансии в сегменте за счет выхода новых проектов, однако на фоне стабильного спроса этот показатель будет постепенно снижаться»
Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers
Читайте также:
Офисные пентхаусы: топ-10 небоскребов мира с деловыми пространствами выше 87 этажей
Офисный голод: новая башня в «Москва-Сити» насытила рынок, но это ненадолго
Автор: эксперты компании Nikoliers
Дата публикации 10 марта
Оставить отзыв