Новострой-М и Savills в России продолжают совместные публикации о рынке недвижимости Москвы. В новом материале директор департамента мониторинга рынка и оценки компании Анатолий Довгань рассказывает о том, почему растет спрос на элитные и премиальные новостройки.

В последнее время эксперты Savills отмечают значительный прирост числа сделок в сегменте премиальных новостроек. Совокупный объем продаж этим летом составил 193 сделки. Это почти на 60% больше, чем летом 2017 года. В среднем с июня по август 2018 года проходило 64 сделки в месяц (в прошлом году — 41). А за девять месяцев этого года спрос и вовсе вырос в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (за три квартала в данном сегменте прошло 525 транзакций), и это больше, чем за весь прошлый год.

При этом в этих цифрах не учитываются сделки, которые прошли в проектах, где еще не получено разрешение на строительство и не зарегистрировано первое ДДУ. Одна из тенденций этого года — резкое увеличение числа сделок в проектах, где покупку можно оформить по договору соинвестирования от юридического лица. Поэтому если добавить к этим сделкам число официально зарегистрированных ДДУ, то общее количество сделок, на мой взгляд, выросло по сравнению с прошлым годом до 70%.

Можно выделить пять основных причин, способствующих росту спроса:

1. Растущий объем предложения

Как известно, чем разнообразнее предложение (по району, продукту, ценам), тем больше находится покупателей, которых подобные объекты интересуют.

При этом, объем предложения в сегменте элитных новостроек растет динамичными темпами. Сегодня в продаже находится рекордное количество квартир и апартаментов за всю историю рынка элитных новостроек Москвы — около 2700 лотов (без учета проектов, которые реализуются off market).

Нельзя не отметить, что постепенно растут и цены. Так, за последний год (с сентября 2017 года по сентябрь 2018 года) прирост составил 12%, а за девять месяцев текущего года средние цены увеличились на 7%, достигнув показателя 877 тысяч рублей за кв. м.

2. Макроэкономическая ситуация в финансовом секторе

С одной стороны, в конце лета – в начале осени мы наблюдали укрепление курса доллара. С другой стороны, снижаются ставки по вкладам в крупнейших коммерческих банках. Влияние также оказало заявление чиновников и банкиров о возможности отказа от валютных операций по финансовым инструментам физических лиц, в том числе по депозитам. Все это побудило многих владельцев сбережений искать новую «тихую гавань» для инвестирования средств. И как нельзя лучше для этого подходит дорогая недвижимость, которая даже если не всегда приносит сверхдоходы, то на 100% гарантирует сохранение сбережений хотя бы в виде актива.  

3. Разнообразие способов финансирования сделок

Заметим, что на фоне снижения ставок по депозитам в коммерческих банках растет число ипотечных сделок. За первые девять месяцев этого года доля ипотечных сделок в сегменте элитных новостроек достигла 24% (для сравнения, за аналогичный период прошлого года — 11%).  Причин для этого несколько:

• Привлекательные ставки по ипотеке. Сегодня мы наблюдаем явную тенденцию снижения процентных ставок. При этом реальные ставки банков для премиальных клиентов на 0,25-1 процентных пункта ниже официально озвучиваемых. Многие состоятельные люди являются VIP-клиентами крупных банков, которые предлагают им даже более привлекательные ставки по ипотечным кредитам, чем остальным клиентам. Для многих бизнесменов ипотека — это также возможность не «вынимать» средства из своего дела. 
• Возможность снизить валютные риски. Сегодня все новостройки имеют рублевое ценообразование, и многие покупатели сомневаются в том, стоит ли менять доллары на рубли, чтобы приобрести квартиру. Выходом из этой ситуации является ипотека.
• Ипотека помимо всего прочего снимает и вопросы, связанные с источником происхождения средств.

Заметим, что лизинг и рассрочка также являются весьма популярными инструментами на рынке дорогих новостроек.

4. Выход проектов в активную фазу строительства

Большинство проектов, в которых динамично заключались сделки, вступили в фазу активного строительства наземной части. Традиционно на этом этапе те покупатели, которые изначально испытывают недоверие или не знают о проекте, начинают смелее принимать решения о покупке. Тем более в этом году многие ожидали повышения цен в связи с тем, что подорожал доллар и себестоимость строительства должна была тоже повыситься. Отметим, что в сентябре 2018 года около 60% сделок прошло в проектах на этапе строительства и 40% — в домах, уже сданных в эксплуатацию.

5. Растущая доля предложения с отделкой

Доля квартир с отделкой на рынке элитных новостроек Москвы постоянно растет. В семи из 11 проектов-дебютантов этого года предлагаются квартиры и апартаменты с отделкой. Для сравнения, в прошлом году с января по август на рынок вышло семь новых проектов, только два из них — с готовой отделкой. В результате сегодня доля предложений с отделкой составляет 33% от совокупного объема квартир и апартаментов, реализуемых на рынке элитных новостроек Москвы (17% — годом ранее).

Чистовая отделка стала одним из наиболее распространенных инструментов продвижения в условиях постоянно растущей конкуренции. В этом году без отделки (либо с отделкой за дополнительную оплату) предлагается только один проект из трех.

Интересно, что, например, в проекте «Вишневый сад», изначально предусматривавшем отделку от застройщика как дополнительную опцию, в настоящее время в трех корпусах из пяти приобрести апартаменты можно только с отделкой. Также в этом году вышли такие проекты с отделкой, как «Дом Наркомфина», «Большая Дмитровка 9», Capital Towers, High Garden. Заметим, что за девять месяцев 2018 года каждая третья сделка прошла с квартирами и апартаментами с отделкой.

Подводя итог, можно отметить, что столь существенный спрос на элитные новостройки — еще одно доказательство того, что инвестиционная привлекательность дорогой московской недвижимости с годами остается неизменно высокой.

Читайте также

«Инфраструктурные драйверы»: что делает новостройки успешными и привлекательными

Ремонт от застройщика: новостройки с отделкой в Москве

Границы размываются: как меняется рынок элитных новостроек и что его ждет