На деловом форуме ProEstate-2018 эксперты обсудили ситуацию на рынке элитных новостроек Москвы и будущее этого сегмента. Корреспондент портала Новострой-М, выступившего информационным партнером мероприятия, приводит самые интересные данные и наблюдения.
Первенство апартаментов
Руководитель департамента проектного консалтинга компании «Бест-Новострой» Татьяна Шарова обратила внимание на то, что рынок элитной недвижимости всегда активизируется перед началом кризиса в экономике: в 2007-2008 годах выходило по 11-14 проектов в год, перед кризисом 2016-2017 годов запускалось в среднем по 12 новостроек. Сейчас же, по словам спикера, растет количество предложений бизнес- и премиум-класса на реорганизованных территориях в Москве, а вот число проектов элитного сегмента снижается. За восемь месяцев 2018 года вышло пять элитных новостроек, общее количество лотов в экспозиции составило чуть более 1660 штук. Сейчас доля элитного рынка занимает 4% от общего объема новостроек, она снизилась в два раза с 2010 года.
Примечательно, что в элитном сегменте сегодня продается больше апартаментов, чем квартир: их доли в предложении составляют 52% и 48% соответственно. Среди причин роста популярности апартаментов в Москве эксперты называют ограничение на точечную застройку в столице, дефицит площадок под жилищное строительство в традиционно «элитных районах», а также не восстановившийся после финансового кризиса 2008 года спрос на офисные помещения (часть проектов была переформатирована). Напомним, элитные апартаменты начали появляться на рынке в 2012 году, тогда их доля составила 30%.
Всего по итогам августа 2018 года на столичном элитном рынке экспонировалось 1666 лотов (908 апартаментов и 758 квартир) в 59 проектах — 32 проекта с апартаментами и 31 проект — с квартирами (есть проекты, где представлены оба формата). Суммарный объем предложения составляет 226 тыс. кв. м, из них 112 тыс. кв. м — это квартиры и 111 тыс. кв. м — апартаменты. Среди проектов, которые вышли с начала года, в двух представлены квартиры (ЖК «Меценат» и ЖК High Garden), в двух — апартаменты (Astris и «Сомелье», еще в одном — оба формата (Manor).
Татьяна Шарова также обратила внимание на то, что разница в цене между апартаментами и квартирами снижается. Если в 2010 года разница в средней цене составляла 30%, то теперь апартаменты дешевле квартир в среднем всего на 6% в пересчете на квадратный метр. Средняя цена квадратного метра элитных квартир составляет 857 430 рублей (+8% к декабрю 2018 года), а средняя цена «квадрата» апартаментов — 810 380 рублей (+7%). «В элитном сегменте главное, что определяет стоимость — это локация. Если для проектов бизнес- и комфорт-класса «прописка», которой нет в апартаментах — это принципиальный момент, то в элитном сегменте она, как правило, не имеет значения, и люди готовы платить сопоставимые деньги, если проект расположен в соответствующей локации», — отметила Татьяна Шарова.
Расширение границ
Эксперты обсудили также появление новых классов и субклассов в высокобюджетной недвижимости. В частности, три года назад аналитики стали выделять в качестве отдельного сегмента премиум-класс: проекты, которые зачастую не уступают по характеристикам элитному жилью, но находятся в непривычных для покупателя элитной недвижимости локациях. По словам участников рынка, сейчас наблюдается децентрализация в сегменте высокобюджетного жилья: появляется все больше проектов за пределами Садового кольца, в том числе на реновируемых территориях. В качестве примера можно привести ЖК Astris в Раменках и Клубный дом на Сретенке в Красносельском районе.
«Мы не можем не видеть, что процесс децентрализации действительно идет, по объективным причинам. Площадок в центре практически не осталось, а возможности Москвы и емкость рынка оставляют всем девелоперам широкое поле для деятельности. К примеру, интересные площадки есть в Западном административном округе», — отметила Ольга Воронцова, заместитель генерального директора ООО «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»).
Так, известно, что компания «Донстрой» в рамках реновации промзоны в Раменках планирует построить в этой локации жилье разных сегментов: уже начались продажи в ЖК комфорт-класса «Огни», позднее здесь же появятся корпуса бизнес-класса, премиум-сегмента и даже deluxe. Общая площадь участка составляет около 100 гектаров, из которых 60 будет застроено, и большая территория позволит разграничить жилье разных ценовых сегментов. Кроме того, в Раменках планирует развивать площадки и компания «Интеко»: весной было получено разрешение на строительство первой очереди мультиформатного комплекса Westside, на территории которого будет представлено три сегмента недвижимости, от бизнес-класса до deluxe.
«В ближайшее время наш проект появится на рынке. Конечно, в классическом смысле элитной недвижимостью подобные проекты не будут считаться, но они точно будут премиальными. Комплексные, мультиформатные проекты сейчас будут активно появляться на рынке, и такие площадки открывают очень большую возможность для реализации интересных объектов с насыщенным содержанием», — добавила Ольга Воронцова.
По словам руководителя департамента продаж компании «Донстрой» Анны Коробковой, несколько сегментов недвижимости от одного девелопера могут удачно соседствовать на площадке, образуя симбиоз. «У нас есть премиальный проект жилого комплекса «Суббота» на «Белорусской» — сталинская архитектура, панорамные виды на всю Москву. По проекту у нас было два дома, и мы встали перед выбором — либо построить еще одну высокую секцию и продолжить линию сталинской архитектуры, либо построить небольшой объект сегмента deluxe. Мы выбрали второй путь, появился маленький клубный проект «Оливковый дом», всего семь этажей плюс пентхаусы. Он находится за пределами ЦАО, но по характеристикам полностью соответствует элитному жилью и именно так воспринимается клиентами», — рассказала Анна Коробкова.
Вице-президент по розничным продажам Группы ПСН Екатерина Тейн отмечает, что последние несколько лет видно разделение между крупными высокобюджетными проектами и более камерными: вторые более стойко переживают кризисы и не падают в цене. «Разница в цене между отдельными проектами достигает 50%, эта дельта удвоилась как раз тогда, когда стали выходить крупные комплексы. Элитный сегмент начинался с нескольких клубных домов на Остоженке, у первых застройщиков хватало денег только на дома из 10-12 квартир, потом появились дома по 50-60 квартир, а затем стали выходить и крупные кварталы. Сегмент масштабных проектов в кризис резко просел по цене, но потом отыграл падение. А супердорогой сегмент в цене не теряет во время кризиса», — прокомментировала Екатерина Тейн.
Внутреннее и наружное наполнение
Коснулись эксперты и вопросов планировочных решений и отделки. На рынке элитной недвижимости растет количество проектов с отделкой, которых до 2011 года почти не было. Среди первых элитных новостроек с отделкой можно назвать ЖК Barkli Park, а также комплексы апартаментов Golden Mile Private Residence и St. Nickolas. Сейчас все больше проектов выводятся с отделкой, а некоторые — даже с меблировкой. По состоянию на август 2018 года из 59 реализуемых на рынке элитных комплексов в 18 предусмотрена полная отделка всех или части квартир и апартаментов, в двух проектах предлагаются лоты под чистовую отделку (white box). К примеру, полная отделка представлена в проектах Barkli Gallery, «Большая Дмитровка IX», «Резиденция Тверская».
«Вопрос отделки остается дискуссионным, обсуждается, какой она должна быть, какого качества, удастся ли девелоперу удовлетворить покупателя. Но на текущий момент 30% рынка элитных новостроек представлены лотами с отделкой. Хотя я общаюсь с разными экспертами, и могу сказать, что озвучиваются противоположные мнения, но факт остается фактом», — рассказала Татьяна Шарова.
Заметна тенденция к уменьшению средних площадей апартаментов и квартир в элитном сегменте: если в 2009 году доля квартир площадью менее 100 кв. м составляла всего 10%, то сейчас на такие варианты приходится уже треть предложения. Просторные лоты, в том числе пентхаусы, площадью более 300 «квадратов» составляют всего 2%.
«Раньше квартиры могли доходить до 1000 квадратных метров, весь спектр услуг мог быть прямо в квартире — и сауна, и тренажерный зал. Квартира, по сути, заменяла загородный дом. Но сейчас ситуация на рынке поменялась, и большинство клиентов даже в супердорогих сегментах хочет, чтобы жилье было функциональным. Те функции, которые необязательно должны быть представлены в самой квартире, могут находиться поблизости», — рассказывает Екатерина Тейн. Появился спрос на многофункциональные комплексы, одним из ярких примеров можно назвать ММДЦ «Москва-Сити», где представлен весь спектр необходимых услуг, но о насыщенной инфраструктуре задумываются и девелоперы менее масштабных объектов.
К примеру, в проекте I’M сами квартиры небольших площадей, но много функциональных помещений было вынесено в общую инфраструктуру. «Например, у нас появилась концепция Club house, которую мы подсмотрели в крупных отелях. Это аналог Executive floor в гостиницах, где можно провести встречу, позавтракать, там есть переговорные, мини-офис, если есть желание, можно провести закрытый банкет. Мы эту концепцию реализовали в своем проекте, она пользуется огромным спросом. Не секрет, что в элитном сегменте многие клиенты живут на несколько городов и даже несколько стран, а в Москве они находятся не каждый день», — рассказала Екатерина Тейн.
Также в качестве примера эффективного использования первых этажей, которые не пользуются высоким спросом в элитном сегменте, Екатерина Тейн предложила формат family office. «Есть клиенты, которым не нужно выезжать каждый день на работу, у них есть большой офис, но они хотят проводить встречи иногда рядом с домом. Помещения на первых этажах, может быть, не очень подходят под жилье, но прекрасно подходят для такового формата семейных офисов, который оказывается очень востребованным», — отметила спикер.
По словам экспертов, сейчас покупатели элитного жилья активно интересуются благоустройством территории, поэтому многие девелоперы уделяют этому вопросу особенное внимание. К примеру, в ЖК «Садовые кварталы» более 50% территории отведено под собственный парк, обустроены бульвары и прогулочные зоны, создан искусственный пруд, который в зимнее время можно использовать как каток. В ЖК Ordynka также есть собственный сад, установлены арт-объекты, дизайнерская уличная мебель, предусмотрены wi-fi и usb-разъемы на территории. Проектом ЖК «Реномэ» предусмотрены два двора на территории — для детей и взрослых, ландшафтный дизайн с вечерним освещением, детский развивающий комплекс с панда-парком, скалодромом и зонами для катания на роликах, самокатах и скейтах.
Что ждет рынок
По мнению, Анны Коробковой, продолжат развиваться мультиформатные проекты, в том числе предусматривающие строительство жилья разных сегментов и подсегментов на одной территории. «Промышленные зоны в городе довольно большие, это серьезные территории, и перед девелоперами, конечно, встает вопрос — что же здесь строить. Если говорить о выгодном вложении капитала, то самая высокая маржинальность в проектах более высокого класса, но есть риски: нельзя не учитывать возможное падение спроса в элитном сегменте. Кроме того, большое количество жилья одного класса на одной территории влечет также риски реализации. Поэтому застройщики думают о диверсификации, рассматривают строительство нескольких классов жилья на одном участке», — отметила эксперт.
Директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева выделила основные типы мультиформатных проектов, которые встречаются и будут встречаться на рынке высокобюджетной недвижимости:
Квартиры + апартаменты: сочетание разных типов недвижимости, предназначенной для проживания и сдачи в аренду (к примеру, проект «Триколор»)
Апартаменты + офисы («Москва Сити»: «Город столиц» и «Око»)
Гостиница + апартаменты/квартиры (The Book)
МФК с обширной инфраструктурной частью, которая может занимать до 30% всего проекта («Око»)
Жилье разных классов в одном проекте
«Реализация мультиформатных объектов позволяет девелоперу привлечь аудиторию с разными потребностями в один проект, в большом проекте можно сделать разнообразную квартирографию и предусмотреть разные виды недвижимости. Комплексы с развитой инфраструктурой всегда легче реализовывать, поскольку она создает определенный уровень жизни для клиентов. Однако возникают и сложности — необходимо разводить потоки жителей и гостей, собственников квартир разного класса, думать о вопросах безопасности и комфорта», — отметила Оксана Дивеева.
Татьяна Шарова полагает, что девелоперы элитных новостроек будут проводить гибкую политику ценообразования. «Недавно была поднята ключевая ставка, и ставки по ипотеке будут расти. Но я надеюсь, что они не достигнут тех значений, что были несколько лет назад, и это позволит удержать рынок на плаву. Мы наблюдаем устойчивый спрос со стороны покупателей, количество сделок выросло в два раза по сравнению с 2016 годом. В дальнейшем мы ожидаем вывода еще большего числа проектов с финишной отделкой, а также продолжения децентрализации», — резюмировала эксперт. Кроме того, готовится анонс ряда масштабных проектов, которые будут соответствовать элитному жилью по всем параметрам, однако в непривычных для этого сегмента локациях.
Читайте также
Спрос на рынке новостроек поддержат дешевая ипотека и растущее предложение
В ожидании рекордов: итоги I полугодия на рынке элитных новостроек Москвы
Предложение новостроек элитного класса в Москве сократилось на 28,4%
Дата публикации 24 сентября 2018
