Наличие социальной инфраструктуры является сильным преимуществом новостройки, особенно для молодых семей, которые формируют основной спрос на проекты в Подмосковье класса «комфорт». Своя школа в шаговой доступности – это удобно и безопасно. Важно, чтобы в учебное заведение можно было попасть, не переходя дорогу, тогда ребенок может спокойно ходить на занятия без сопровождения взрослых.

Когда застройщик обязан возвести школу

Новостройки без собственных школ – это обычно точечная застройка, вокруг которой уже сложилась вся необходимая инфраструктура. Новые жилые районы по градостроительным нормам должны иметь свою детскую инфраструктуру в шаговой доступности. Так, в проектируемой жилой застройке Московской области обеспеченность жителей местами в общеобразовательных учреждениях определяется из расчета 135 мест на 1000 человек. Как правило, минимальное количество мест в школе – 550. Есть также градостроительные нормы, согласно которым застройщик обязан возводить школу при жилой застройке от 100 тыс. квадратных метров.

«Если существующая емкость школ в районе позволяет разместить дополнительное число учащихся, то девелопер может не возводить собственную школу»

Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»

Если в окружении нового ЖК действует мало школ, застройщику приходится их возводить, чтобы стимулировать спрос со стороны покупателей. Многие девелоперы в сегменте апартаментов занимаются строительством инфраструктурных объектов самостоятельно, без какого бы то ни было давления со стороны властей. Также довольно распространена практика достройки помещений к уже существующим школам.

Отметим, что в высокобюджетном сегменте собственные школы появляются реже, чем в массовом. Масштабные проекты рассчитаны на большое количество жителей, поэтому учебные заведения становятся обязательными. Элитные же объекты тяготеют к клубному формату, то есть ограниченному числу квартир в рамках одного ЖК. Соответственно, чем меньше квартир, тем меньше шансов у проекта попасть под требования действующих нормативов.

К тому же, жители новостроек класса «элит» предпочитают отдавать детей не в массовые, а в известные школы и гимназии, которые имеют хорошую репутацию, специализированную программу, в которых есть программа полного дня, или нанимают частных преподавателей. То есть выбор школы осуществляется не по критерию близости расположения, а по качеству образования или предоставляемых услуг.

Таким образом, массовые (неспециализированные) детские сады и школы пользуются спросом преимущественно в проектах не выше уровня бизнес-класса. Плата за пользование услугами образовательного учреждения, соответственно, не такая высокая, как, например, в специализированных садах и школах в рамках застройки премиум-класса. Однако Андрей Смахталин, заместитель генерального директора девелоперской компании ОПИН, считает, что класс недвижимости не является критерием того, строить школу или нет. Так, в проекте премиум-класса «Парк Рублево» школа построена.

Сначала – дом, потом – школа

Проблема «запаздывания» инфраструктуры в жилых комплексах до сих пор не теряет своей актуальности. Школы вводятся в эксплуатацию в последнюю очередь, когда все дома уже сданы, ремонты закончились, люди переехали и живут. По мнению Рустама Арсланова, директор департамента продаж ГК «Гранель», в противном случае заполняемость учебного заведения будет низкой.

Еще одна причина, по которой социальные объекты часто строятся не в начале реализации проекта, а в рамках второй, третьей и далее очередей, – финансовая. Застройщику прежде всего необходимо привлечь денежные средства покупателей, которые составляют основную часть финансирования стройки. На возведение той же школы на первоначальном этапе у компании попросту нет средств, тем более образовательное учреждение не принесет прибыли.

«Строительство социальной инфраструктуры для девелопера – это не «продаваемый» продукт, а в чистом виде расходы»

Елена Соболева, «Андерсен» и «Ирландский квартал»

Девелоперы не отказываются от школ, но до их реального запуска проходит порой не один год. Соответственно, жители первых очередей вынуждены пользоваться инфраструктурой соседнего района. При этом не всегда есть возможность устроить ребенка в ближайшую школу из-за ее переполненности. Все это создает сильные неудобства жителям новостроек первых очередей, особенно если речь идет о проектах комплексного освоения территорий (КОТ), которые, по сути, строятся в чистом поле.

Как рассказал Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона, на первом этапе реализации на застройщика и так ложится большая нагрузка в виде прокладки и подключения всех инженерных сетей (речь прежде всего о КОТ). А это очень затратная статья расходов. Если к ней прибавить строительство социальной инфраструктуры, то первая очередь проекта получится убыточной. Поэтому пока не изменится ситуация с сетями, прежней останется и ситуация с «социалкой».

«В Новой Москве все крупные реализующиеся проекты – это не точечная застройка, а работа на перспективу»

Ольга Новицкая, ГК «МИЦ»

Некоторые компании все же стараются строить детскую инфраструктуру одновременно с домами. Как рассказал коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, в этом случае жители получают дополнительные гарантии того, что школа и детский сад на территории ЖК обязательно появятся.

Отметим, что помимо общеобразовательной школы застройщики в своих проектах предлагают для школьников дополнительные опции. Это могут быть специализированные школы с каким-либо уклоном, всевозможные центры дополнительного образования, изобразительные, театральные кружки, спортивные секции, мини-зоопарки и т.п. Как рассказал руководитель департамента аналитики и консалтинга «МИЭЛЬ-Новостройки» Георгий Новиков, в ЖК «Москва А101» от «А101 Девелопмент» в школе, рассчитанной на 1775 человек, построен даже собственный мини-планетарий с телескопом, также есть фото- и киностудия. А в проекте «Загорье» предусмотрены отдельные залы для занятий хореографией и гимнастикой.

Востребованность частных школ, по словам Вартана Погосяна, директора по маркетингу Glorax Development, колеблется от 0 до 100% в зависимости от класса объекта недвижимости. Естественно, целевая группа подобных учреждений – жители домов премиум-сегмента.

Действующие и будущие школы новостроек Москвы и области

Что касается столицы, несмотря на высокую загруженность школ, здесь еще есть районы, где свободно могут принять новых учеников. Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», первая пятерка районов по обеспеченности школами выглядит следующим образом: Поселение Московский (НАО), Восточный (ВАО), Поселение Воскресенское (НАО), Некрасовка (ЮВАО), Старое Крюково (ЗелАО).

Топ-10 районов и поселений Москвы по обеспеченности школами

Источник: «Метриум Групп» по данным Росстата*

*Коэффициент более единицы означает, что есть возможность принять детей в школу из соседних районов. Коэффициент меньше единицы свидетельствует о недостатке мест в школах.

Если же взять только районы внутри МКАД, «топ-5» с лучшими показателями обеспеченностью школами выглядит следующим образом: Гольяново (ВАО), Измайлово (ВАО), Сокольники (ВАО), Орехово-Борисово Северное (ЮАО), Войковский (САО).

Топ-10 районов Москвы внутри МКАД по обеспеченности школами

Источник: «Метриум Групп» по данным Росстата