Численность населения Москвы неуклонно растет, соответственно, растет и количество личного автотранспорта. Активное строительство многоэтажек, в том числе по программе реновации также способствует увеличению плотности населения. Автомобильный трафик до недавнего времени шел преимущественно через центр столицы, ТТК и МКАД, однако новые бессветофорные дороги (Северо-Западная хорда, Северо-Восточная хорда и др.) смогут направить поток машин в обход этих загруженных магистралей. Новострой-М решил выяснить, какое влияние окажет Северо-Западная хорда на стоимость квартир в жилых комплексах, которые расположены рядом с ней или же в относительной близости.
Первой из новых дорог с непрерывным движением будет запущена Северо-Западная хорда (СЗХ). Строительство последнего участка – это балочный мост через Карамышевское спрямление – планируется завершить уже в 2019 году. СЗХ протянется на 83 километра и соединит 4 округа столицы – Западный, Северо-Западный, Северный и Северо-Восточный. В итоге добраться из одного периферийного района в другой можно будет без выезда на Третье транспортное кольцо или МКАД.
Источник: mos.ru
Вылетные магистрали после запуска хорды разгрузятся в среднем на 15%, это такие дороги, как Волоколамское, Дмитровское, Звенигородское, Ленинградское, Можайское, Рублевское, Сколковское шоссе, Мичуринский проспект, а также ряд центральных улиц, Садовое кольцо, ТТК и МКАД. Как рассказала Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», на сегодняшний день благодаря вводу большей части участков СЗХ пропускная способность дорог районов Коптево, Тимирязевский, Щукино, Хорошёво-Мнёвники и Сокол улучшилась на 30%.
Справка
После Северо-Западной хорды будет запущена Северо-Восточная хорда (СВХ). Новая магистраль длиной 35 км свяжет север, восток и юго-восток столицы, она пройдет от новой трассы М-11 «Москва – Санкт-Петербург» до Косинской эстакады и соединит Измайловское, Щелковское, Дмитровское, Алтуфьевское и Открытое шоссе. Готовность хорды на сегодняшний день составляет 70%, окончание строительства намечено на 2021 год.
Таким образом, Северо-Западная хорда станет очень удобной магистралью для жителей Москвы. По мнению Натальи Козловой, коммерческого директора Tekta Group, это очень важное и позитивное изменение, так как девелоперы сейчас активно застраивают север и северо-запад Москвы новостройками бизнес-класса. В частности, недалеко от СЗХ в САО реализуется проект бизнес-класса «Маяковский», а в СЗАО – городской квартал того же класса Big Time.
Среди жителей этих комплексов немало людей, у которых есть загородные дома, расположенные на престижных направлениях западного Подмосковья (Новорижское, Рублево-Успенское, Минское и др.). Соответственно, теперь им будет проще добраться до своих домов или летних дач, используя хорду. Как подсчитали в Tekta Group, от ЖК «Маяковский» до выезда на Новорижское шоссе благодаря СЗХ можно будет доехать на машине за 21-25 минут, а до Рублево-Успенского – за 30 минут. Жителю квартала Big Time станет проще выехать на запад области – к примеру, он сможет добраться с улицы Мнёвники до развязки МКАД и Минского шоссе за 20 минут.
Под влияние новых съездов также подпадают такие строящиеся проекты, как ЖК «Родной город. Октябрьское поле» от «РГ-Девелопмент», «Хорошёвский» от ГК «МонАрх», клубный дом «Октябрь» от ИСГ «Алвек», Union Park, Wellton Park и Wellton Towers от концерна «Крост», «Молодогвардейская 36» и «Павлова 40» от ГК «ПИК» и другие новостройки. Автомобильная транспортная доступность этих жилых комплексов однозначно улучшится. При этом часть объектов непосредственно с трассой не граничат, поэтому шум и загазованность их не коснутся.
Что касается уже сданных проектов, например, ЖК бизнес-класса «Достояние», «Маршал» и Vander Park, которые располагаются в непосредственной близости к СЗХ, то они вместе с улучшением транспортной доступности получили и ряд проблем – шум от трассы и повышенную концентрацию вредных веществ в воздухе. Как считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, оживленная магистраль станет скорее негативным фактором для проживающей в данных локациях аудитории, которой важна приватность и экологическая обстановка.
Как же отразится Северо-Западная хорда на ценовой политике столичного рынка недвижимости? Мнения экспертов по данному вопросу разделились. Так, Наталья Козлова считает, что в стоимости новостроек, которые реализуются недалеко от СЗХ, никаких изменений не будет – это не столь мощный фактор ценообразования, как, например, новая станция метро. Что касается экологической ситуации, то нельзя сказать, что СЗХ масштабно отличается от других крупных московских магистралей. Более того, она проходит через районы, в которых и так имеется плотная дорожная сеть.
По мнению Татьяны Подкидышевой, СЗХ может существенно поднять ликвидность объекта и повысить продажи, а также цены на 1-2%. Строительство новых дорог улучшает автомобильную доступность столичных районов, что однозначно воспринимается как плюс при проектировании и строительстве жилых объектов и часто используется как конкурентное преимущество, особенно в «дорогих» локациях, где большинство жителей используют личный транспорт, а не общественный.
Однако если новая трасса будет проходить очень близко к проекту, она сможет понизить его привлекательность и повлиять на снижение класса будущей новостройки, а соответственно, и цены. Например, изначально запроектированный бизнес-класс станет комфортом.
Однако негативное влияние от трассы будет неравнозначным даже в рамках одного проекта. Например, квартиры, окна в которых будут выходить на магистраль (особенно это касается нижних этажей), могут потерять в цене до 10% по сравнению с лотами с видами на двор. Последние не только не пострадают, а даже получат небольшой «плюс» к цене, чтобы компенсировать недополученную прибыль от менее ликвидных квартир.
По словам Марии Литинецкой, еще на этапе проектирования жилого комплекса девелоперы стремятся нивелировать воздействие негативных факторов, например, пытаются максимально удалить жилые корпуса от дорог или развернуть их таким образом, чтобы фасадные части были обращены в другие стороны, но не к магистрали. Иногда участок застройки отделяют от дороги зелеными насаждениями – рощами, бульварами, парками и другими объектами ландшафтного дизайна. Нередко рядом с дорогами проектируются коммерческие помещения (высокие первые этажи или даже несколько этажей), а также отдельно стоящие паркинги или торговые центры.
Кроме того, сами магистрали по инициативе застройщиков могут быть огорожены красивыми дизайнерскими шумоподавляющими экранами. Более того, дом может находиться в 200 метрах от дороги, но полностью экранироваться другим корпусом, а может быть и в 300 метрах, но иметь прямой вид на трассу. Таким образом, в каждом конкретном случае размер дисконта может быть совершенно разным в зависимости от самой дороги и интенсивности трафика, планировки территории ЖК, этажа квартиры и множества других факторов.
Читайте также:
Московские центральные диаметры готовят к открытию
Новые дороги и станции метро в 2019 году: до каких новостроек Москвы добраться станет проще?
Стали известны сроки строительства Юго-восточной хорды и образования Большого хордового кольца
Дата публикации 01 апреля 2019
