Около 90% новостроек Подмосковья сосредоточено в десяти локациях. Явным лидером является Балашиха, где продается 13% всех квартир на первичном рынке. Новострой-М выяснил, сколько стоит жилье в Балашихе, как обстоят дела с социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой и какие планы у застройщиков.
Что строится и сколько стоит
По состоянию на конец сентября 2018 года на территории городского округа Балашиха в экспозиции представлено порядка 5 200 квартир в 16 проектах, из которых 88% относятся к комфорт-классу и 12% к экономклассу, сообщают аналитики компании «Главстрой». При этом 70% квартир предлагаются без отделки, 30% — с отделкой. Интересно, что 99,8% новостроек в округе реализуется в составе многоэтажных жилых комплексов, малоэтажная застройка практически не представлена, несмотря на то, что два года назад в Балашихе были объявлены ограничения на высотное жилищное строительство.
В корпусах на стадии монтажных и отделочных работ находится 35% предложения от общего объема реализации. Сейчас новые проекты выходят не так активно, как несколько лет назад, когда локация переживала настоящий бум, но все же новинки есть. Так, с начала года появился в продаже новый проект от компании «Гранель» — ЖК «Пехра». Также стартовали продажи в новых корпусах ЖК «Столичный» и «Столичный-2» от компании «Главстрой». Всего на первичном рынке экспонируется около двух тысяч квартир. Строительство в локации, помимо «Главстроя» и «Гранель», также ведут ГК ПИК, ГК «МИЦ» (реализующая крупный проект «Новоград Павлино»), ФСК «Лидер».
Цена за квадратный метр в среднем стартует от 65 тысяч рублей, рассказывает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. В дальнейшем, в связи с принятыми поправками и новыми законодательными актами, на локальном рынке прогнозируется рост стоимости новостроек, добавляет эксперт. Интересно, что средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Балашихи с середины 2018 года также пошла в рост.
Средняя стоимость «квадрата», по оценкам специалистов «Главстрой», в сентябре 2018 года составила 79,9 тысяч рублей. Но при этом уровень цен в зависимости от проекта отличался разнонаправленной динамикой, однако в целом за три квартала 2018 года средняя цена в локации увеличилась на 10%.
«Анализ объема перспективной застройки показывает, что застройщики высоко оценивают коммерческий потенциал данной локации и планируют выводить на рынок новые объекты преимущественно комфорт-класса, при этом в среднесрочной перспективе емкость рынка останется на стабильном уровне выше среднего», — комментирует коммерческий директор «Главстрой Московская область» Алексей Артошин. По его словам, вывод новых проектов и корпусов на рынок на фоне существенного объема квартир в сданных домах усиливает «ценовые войны» между застройщиками и борьбу за покупателей. Девелоперы стараются выводить проекты с улучшенными характеристиками, интересными планировочными решениями и форматами, насыщенные объектами бытовой и социальной инфраструктуры и по привлекательным стартовым ценам.
«В Балашихе в последние годы наблюдался активный рост жилых застроек высокой плотности проживания. Балашиха стала одним из самых дешевых городов Московской области по стоимости жилья, и объекты на первичном рынке интересны не только местным и москвичам, но и приезжим из регионов», — комментирует Рустам Арсланов.
Новостройки Балашихи
|
ЖК
|
Застройщик
|
Класс новостройки
|
Мин. стоимость квартиры (рубли)
|
|
«Пехра»
|
ГК «Гранель»
|
Комфорт
|
1,3 млн (студия 18,46 кв. м)
|
|
ЖК «Новогиреевский»
|
ФСК «Лидер»
|
Эконом
|
3,3 млн («однушка» 32,4 кв. м)
|
|
Мкр. «Новое Измайлово»
|
ФСК «Лидер»
|
Эконом
|
3,3 млн («однушка» 32,4 кв. м)
|
|
Новоград «Павлино»
|
ГК «МИЦ»
|
Эконом
|
2,6 млн («однушка» 31,4 кв. м)
|
|
«Столичный»
|
«Главстрой»
|
Комфорт
|
1,9 млн (студия 22,3 кв. м)
|
|
«Столичный 2»
|
«Главстрой»
|
Комфорт
|
1,7 млн (студия 21,99 кв. м)
|
|
Усадьба «Новая Салтыковка»
|
ООО «Хант-Холдинг»
|
Бизнес
|
4,6 млн («однушка» 56 кв. м)
|
|
«Измайловский лес»
|
ГК ПИК
|
Комфорт
|
2,7 млн (студия 18,9 кв. м)
|
|
«Эдельвейс-Комфорт»
|
«Финвестрой»
|
Эконом
|
2,6 млн («однушка» 41 кв. м)
|
|
«Жемчужина Виктория»
|
ПКФ «Виктория»
|
Комфорт
|
3,1 млн («однушка» 44 кв. м)
|
Источник: Новострой-М
Информация о новинках 2018 года: ЖК «Столичный» и ЖК «Пехра»
Жилой квартал «Столичный» — это современный микрорайон, расположенный в Железнодорожном (городской округ Балашиха). Проект воплощает концепцию «город в городе» и объединяет, по сути, два комплекса — «Столичный» и «Столичный-2» на территории 57 га. Здесь предусмотрено строительство 890 000 кв. м жилья комфорт-класса и инфраструктуры. Инвестиции в проект составляют 40 млрд рублей. В непосредственной близости от ЖК «Столичный» и ЖК «Столичный-2» расположены Пестовский парк и Саввинские пруды. «Городской комфорт и удобную транспортную доступность обеспечивает близость комплекса к центру Железнодорожного. Добраться до Москвы можно на электропоезде от Курского вокзала, дорога займет не более 30 минут», — рассказывает Алексей Артошин.
ЖК «Столичный» — это третий проект «Главстроя» в округе. Ранее компания построила в Железнодорожном более 300 000 кв. м жилья и инфраструктуры, включая школу, детский сад, спортивный комплекс с бассейном.
ЖК «Пехра» строится в самой Балашихе — между улицами Заречная, Звездная и Трубецкая и Щелковским шоссе. Территория застройки составляет 36 га, здесь появятся 11 монолитных домов переменной этажности — от 17 до 25 этажей. Здания будут построены блоками с закрытыми дворами, в каждом дворе застройщик оборудует детские и спортивные площадки. Также предусмотрено строительство инфраструктуры: школы на 1500 учащихся, четырех детских садов на 720 человек, трех поликлиник, функционально-оздоровительного комплекса, торгового центра с многоуровневым паркингом. Всего в проекте заложено два многоуровневых паркинга на 2044 машино-мест. В непосредственной близости от ЖК «Пехра» находятся Маланьин пруд, река Пехорка и река Малашка.
Инфраструктура: образование и бизнес
На территории городского округа расположены 97 дошкольных образовательных организаций, в том числе 84 муниципальных, девять частных и три ведомственных. Суммарная вместимость дошкольных образовательных организаций составляет 21 267 мест, фактическая наполняемость — 21 032 места, такие данные приводит «Главстрой». Однако ранее Новострой-М со ссылкой на данные Портала госуслуг Московской области и исследование компании «Метриум» писал о том, что в Балашихе очередь в детский сад составляет около 4000 человек (13% от общей очереди в Подмосковье).
Программы общего образования осуществляются в 57 учреждениях (суммарной вместимостью 35 970 мест, фактически в них обучается 42 995 человек), в их числе средние общеобразовательные школы, гимназии, лицей, школы с углубленным изучением отдельных предметов, санаторно-лесная школа, Центр психолого-медико-социального сопровождения. Таким образом, образовательной инфраструктуры в локации пока не хватает, но новые объекты возводятся, в том числе усилиями застройщиков жилья.
Экономическая ситуация аналитикам видится благополучной. «Городской округ Балашиха входит в число наиболее экономически развитых городов Московской области. Лидирующие позиции традиционно занимает научно-промышленный комплекс, который определяет динамику развития и социально-экономическое положение города. Промышленные предприятия города специализируются в производстве криогенной техники, кранов-манипуляторов, изделий и устройств современных самолетов и других летательных аппаратов, металлоконструкций, бетоносмесительных установок, сборного железобетона, изделий из дерева, сжиженных и сжатых газов, рукавов высокого давления, товаров народного потребления из пластмассы, фильтров для очистки воды, пищевых продуктов, красок», — рассказывает Алексей Артошин.
В настоящее время в городе действуют 902 предприятия потребительского рынка и сферы услуг, из них:
— 484 предприятий розничной торговли, торговые площади которых составляют 185,7 тыс. кв. м;
— 87 предприятий общественного питания на 6144 посадочных мест торговой площадью 14,0 тыс. кв. м;
— 331 предприятие бытового обслуживания.
Транспортный вопрос
Пробки на Щелковском шоссе — давняя проблема, то же можно сказать и о Носовихинском шоссе и шоссе Энтузиастов, которые также соединяют Балашиху с Москвой. В часы пик здесь многокилометровые пробки, и ситуация может усугубиться в связи с реализацией крупных проектов в локации. Сейчас идет разработка дублера Щелковского шоссе, но пока неизвестно, насколько это поможет улучшить транспортную ситуацию. Тем, кто пользуется общественным транспортом, доступны автобусы (стоящие в тех же пробках) и электрички: путь до Курского вокзала составляет 40 минут. Однако до станции электрички удобно добираться не из всех районов города.
Но если поселиться неподалеку от станции, можно рассчитывать на скорое улучшение транспортной ситуации: сейчас идет реконструкция Горьковского направления железной дороги. Проект, рассчитанный до 2020 года, в перспективе позволит увеличить количество пригородных поездов и сделать поездки на электричках более комфортными. Чтобы увеличить транспортную доступность, на участке Реутово — Балашиха решили построить двухэтажную железную дорогу. По аналогии с автомобильной эстакадой она позволит развести транспортные потоки. По первому этажу поезда пойдут в сторону Железнодорожного и далее во Владимир, по второму этажу электрички направятся в сторону Балашихи. Это позволит составам не пересекаться и не мешать друг другу.
Строительство эстакады ведется без остановки движения поездов. Завершить работы планируется до конца 2018 года, а проложить второй главный путь на перегоне Реутово – Балашиха — до конца 2020 года. Следующим этапом развития транспортной железнодорожной инфраструктуры Балашихи будет продление путей до микрорайона Авиаторов с организацией автотранспортного узла в районе автостанции «Звездная».
Экология: реки соседствуют со свалками
Экологическая ситуация в локации неоднозначная. С одной стороны, здесь есть реки и парки (в том числе непосредственно рядом со строящимися жилыми комплексами). На территории округа реализуется «Программа природоохранных мероприятий, направленных на улучшение экологической обстановки в городе», которая включает водоохранные мероприятия, озеленение округа, экологическое образование жителей, капитальный ремонт гидротехнических сооружений. Городской округ Балашиха занесен в Реестр экологически чистых территорий.
С другой стороны, на территории города находятся собственные промышленных предприятия, работа которых отражается на чистоте воздуха. Кроме того, ощущается воздействие вредного фона с юго-востока Москвы. Также до недавнего времени функционировала скандально известная свалка в Кучино (ее закрыли только в прошлом году). Сейчас на бывшем полигоне идет рекультивация: в октябре здесь увеличили мощность системы утилизации газа. Дело в том, что свалка генерирует больше газа, чем рассчитывалось первоначальным проектом рекультивации. За время эксплуатации (с 1960-х годов) полигон накопил 13 млн кубометров отходов, превысив разрешенную для него высоту на 20 метров. Рекультивация свалки продлится до 2020 года.
Читайте также
«Сюда едут со всей России»: чем Химки привлекают покупателей новостроек
Новостройки Красногорска: для семей, которые могут жить без детских садов и школ
Новостройки Котельников и Люберец: какой из городов-соседей выбрать
Как не купить квартиру «с душком»: свалки и мусорные полигоны Подмосковья
Дата публикации 18 октября 2018
