Апартаменты – это полноценный сегмент рынка, который сегодня занимает порядка 10% от общего объема столичных новостроек. Несмотря на заметное в последнее время сокращение предложения этого формата недвижимости, у него есть свои ценители. Их привлекает более низкая цена по сравнению с квартирами, интересные локации и продуманные функциональные решения. Однако ипотеку на такие объекты дают далеко не все банки. Новострой-М разбирался, можно ли взять апартаменты в ипотеку и каковы условия покупки.
Что такое апартаменты с точки зрения закона
Особенности правового статуса апартаментов
Ипотека на апартаменты: специфика покупки
Условия ипотеки на апартаменты
Необходимые документы
Что такое апартаменты с точки зрения закона
Апартаменты не относятся к жилым помещениям – и это главная их особенность. В Жилищном кодексе РФ не существует такого понятия как «апартаменты». Есть жилые помещения (квартиры, комнаты, дома) и нежилые, а апартаментов – нет.
На практике апартаменты представляют собой нежилые помещения, которые физически пригодны для проживания и обычно располагаются в зданиях гостиничного, офисного или торгово-административного назначения. Формально законодательство относит их к категории номеров в гостиницах или средствах размещения, особенно если речь идет об апарт-отелях. Поэтому, приобретая апартаменты, их владелец становится собственником коммерческой недвижимости, даже если она выглядит как полностью жилой объект.
Подробная статья об отличии апартаментов от квартир на Новострой-М.
Особенности правового статуса апартаментов
Юридический статус апартаментов определяет все остальные особенности – от налогов до прописки. Вот ключевые моменты, которые вытекают из их «нежилой» природы:
В апартаментах невозможно зарегистрироваться по месту жительства, то есть, оформить постоянную прописку. Максимум, что можно получить, – временную регистрацию по месту пребывания, и то лишь в том случае, если здание официально имеет статус апарт-отеля или гостиницы. Соответственно, речь идет о сроке не более чем на 5 лет (но с правом последующего продления).
Читайте подробную экспертную колонку о том, как Конституционный суд разрешил временную прописку в апартаментах;
Налог на имущество для апартаментов рассчитывается по правилам, установленным для нежилых объектов. Ставка может составлять от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта, она зависит от назначения земли, на которой построено здание. Льготы пенсионерам и другие преференции, предусмотренные для жилья, на апартаменты не распространяются;
Имущественный налоговый вычет при покупке апартаментов не полагается, он распространяется только на приобретение жилых квартир, комнат, домов;
- инфраструктура и управление.
Застройщик не обязан обеспечивать апартаменты социальной инфраструктурой вроде школ и детских садов, так как это коммерческая застройка – даже если в отдельно взятом апарт-комплексе произойдет массовая регистрация граждан.
Что касается коммунальных платежей и тарифов на обслуживание, то они рассчитываются по ставкам для коммерческих помещений и могут быть значительно выше, чем в жилом фонде – порядка 20-25%.
Также при покупке апартаментов не получится реализовать право на использование материнского капитала и воспользоваться иными льготными программами с господдержкой. Кроме того, покупатели лотов в строящихся объектах коммерческого назначения не защищены федеральным законом №214-ФЗ, а застройщик имеет полное право не соблюдать жесткие требования СанПиН, установленные по отношению к жилым домам. Поэтому существует вероятность, что владельцы апартаментов получат в итоге помещения, плохо приспособленные для постоянного проживания из-за меньшей инсоляции, некачественной звукоизоляции, отсутствия регламента по размещению «мокрых» точек и т.п.
Есть еще один нюанс. Поскольку закон об апартаментах так и не был принят (очередной законопроект окончательно отклонили в январе 2025 года), этот сегмент остается в «правовой серой зоне». Это означает, что в будущем правила игры могут измениться, и пока неясно, как это отразится на нынешних собственниках.
В Москве есть примеры того, как возведенные апарт-комплексы признавали незаконными постройками: читайте об этом здесь и здесь. Также недавно недостроенный корпус с апартаментами в составе ЖК «Царицыно» был признан непригодным для проживания и определен под снос.
Ипотека на апартаменты: специфика покупки
Несмотря на непростой статус, купить апартаменты в ипотеку все же можно. Рынок ипотечного кредитования уже адаптировался к этому формату, но с определенными оговорками.
Банки кредитуют покупку как строящихся, так и готовых апартаментов. Однако ключевое условие – объект должен быть аккредитован банком. Для новостроек это означает, что банк проверил застройщика, проектную документацию и согласился работать с конкретным объектом. Если выбранного покупателем дома нет в списке аккредитованных, банк может провести его индивидуальную проверку, но это займет время.
Апартаменты должны соответствовать определенным техническим требованиям кредитора. Как правило, банки требуют, чтобы помещение было обособленным, имело отдельный санузел и располагалось не на цокольном или подвальном этаже.
От того, в каком здании находятся апартаменты, зависят условия их покупки и риски. Можно выделить три основных типа:
1. Апартаменты в гостиничных комплексах (апарт-отели).
Это наиболее приближенный к жилью вариант. Такие комплексы часто имеют развитую внутреннюю инфраструктуру: ресепшен, фитнес, кафе, клининг. С точки зрения закона они являются средствами размещения, и к ним предъявляются требования такие же, как к гостиницам.
2. Апартаменты в офисных или административных зданиях.
Здесь соседство с офисами накладывает определенный отпечаток: могут быть ограничения по шуму, потокам людей, работе лифтов. Ипотеку на такой объект банк может одобрить с меньшей охотой.
3. Апартаменты в торгово-развлекательных центрах.
Это наиболее специфичный вариант. Такие помещения обычно располагаются на верхних этажах ТРЦ и имеют вполне определенные недостатки: постоянный поток посторонних людей, специфические запахи от фудкортов, шум систем вентиляции.
Условия ипотеки на апартаменты
Ипотека на апартаменты отличается от ипотеки на квартиру. Ее можно взять только на рыночных условиях и без использования льготных программ. Это обусловлено тем, что семейная, ИТ и иные виды ипотек с господдержкой были созданы для улучшения жилищных условий и не распространяются на коммерческие объекты.
Процентные ставки по кредитам на апартаменты традиционно выше, чем на квартиры. Это связано с тем, что для банка это более рискованный актив: в случае дефолта заемщика продать нежилое помещение на торгах сложнее, чем квартиру. Разница может составлять от 1 до 3 процентных пунктов.
Требования к первоначальному взносу для апартаментов также жестче. Минимальный порог составляет от 20% и выше. А вот что касается срока и суммы кредита, то здесь условия сопоставимы с условиями по ипотеке на квартиры. Срок может достигать 30 лет, а сумма зависит от платежеспособности заемщика и региона. Максимальные суммы для Москвы и Санкт-Петербурга обычно выше, чем для остальных регионов РФ.
При покупке апартаментов в ипотеку без страхования не обойтись. Обязательным является страхование самого объекта недвижимости от повреждений и утраты (имущественное страхование). Страхование жизни и здоровья заемщика, как правило, необязательно, но оно может снизить итоговую процентную ставку на 1 процентный пункт и более.
Необходимые документы
Пакет документов для получения ипотеки на апартаменты стандартен и не отличается от того, что требуется для оформления жилищного кредита на квартиру. Заемщик должен предоставить:
- паспорт гражданина РФ;
- СНИЛС;
- документы, подтверждающие доход и занятость (справка 2-НДФЛ, справка по форме банка, выписки с зарплатного счета, трудовая книжка);
- заявление-анкету на ипотеку (заполняется в банке или онлайн).
Некоторые банки предлагают услугу «ипотека по двум документам» (только по паспорту и СНИЛС), но в этом случае ставка будет выше, так как доход не подтвержден официально.
На объект недвижимости тоже необходим пакет документов:
- документы от застройщика/продавца;
- если объект готовый (речь идет о вторичном рынке), то понадобятся правоустанавливающие документы продавца, технический паспорт объекта, выписка из ЕГРН;
- отчет об оценке рыночной стоимости от аккредитованного банком оценщика. Для готовых апартаментов он обязателен.
Заключение
Перед покупкой апартаментов в ипотеку необходимо объективно оценить все плюсы и минусы, а не смотреть исключительно на комфортный размер ежемесячного платежа. Ведь в довесок к этой недвижимости прилагаются более высокие коммунальные тарифы и налоги, а также невозможность оформления постоянной прописки. Правда, в противовес к этому идет более низкая стоимость, удачная локация и удобное месторасположение – как правило, в пешей доступности от метро и ближе к центру города.
Если апартаменты планируется использовать в качестве основного и единственного жилья для семьи, то стоит дважды, если не трижды, взвесить все «за» и «против». Но если объект рассматривается как инвестиция, второй вариант жилья в городе или актив для сдачи в аренду (особенно в апарт-отеле с профессиональным управлением), то ипотека на таких условиях может быть вполне оправданным финансовым решением.
Читайте также:
Конституционный суд разрешил временную регистрацию в апартаментах: как это повлияет на цены и спрос?
Налог с продажи апартаментов и другие отчисления в бюджет – о чем нужно знать владельцам нежилых помещений
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 25 марта
Оставить отзыв