Заместитель директора департамента управления активами NAI Becar Дарья Канева в интервью порталу Новострой-М рассказала о состоянии рынка апартаментов в Москве, о перспективах такого сегмента, как сервисные апартаменты, и основных плюсах и минусах данного вида недвижимости.
Как бы вы сейчас описали рынок апартаментов в Москве? Какой он? Какие основные тренды его характеризуют?
Несмотря на общую стагнацию, сегмент апартаментов на протяжении последних нескольких лет показывает положительную динамику. Изменения в законодательстве отразились на рынке, наметилась тенденция к систематизации: из огромного потока апартаментов стала появляться структура по целевой аудитории, спросу и сегментам. Это, в свою очередь, позволило выделить в сегменте два основных направления: апартаменты для долгосрочного проживания и инвестиционные апартаменты. Кроме того, сформировался новый для России продукт — сервисные апартаменты.
Почему сейчас в Москве так много комплексов апартаментов buy-to-live — 108 (94%) и так мало buy-to-let — всего девять комплексов (6%)? В Питере совсем другая история, насколько я знаю — там как раз активно развивается формат апартаментов buy-to-let. В Москве история «купить гостиничный номер» не работает?
Рынок сервисных апартаментов исторически активнее развивается в Петербурге. Причин много, и все они не такие ярко выраженные, как может показаться на первый взгляд. Во-первых, в Санкт-Петербурге туризм развит гораздо лучше, нежели в Москве. Во-вторых, главные игроки рынка сервисных апартаментов — «Пионер» и Becar — петербургские компании. Кроме того, жилье в Москве (в основном недорогое) пользуется наибольшим спросом, поэтому и реализуется высокими темпами в самых разных форматах, в том числе и в формате «псевдожилья».
Высокая доходность инвестиционных апартаментов в Северной столице объясняется сформированностью рынка. В Москве сегмент также активно набирает обороты и, вероятнее всего, в ближайший год-два приблизится к показателям Петербурга.
О насыщении рынка Москвы сервисными апартаментами пока говорить рано: этот формат представлен только несколькими проектами. По структуре они в большинстве своем рассчитаны на долгосрочное проживание. По нашему глубокому убеждению, основанному на опыте реализации таких проектов в Санкт-Петербурге, «краткосрок» и «среднесрок» — наиболее оптимальные инвестиционные модели для апарт-отелей. Такой формат мы будем развивать под брендом Vertical в нашем новом проекте на Малых Каменщиках, который будет запущен в течение года.
Мы уверены, что в Москве формат сервисных апартаментов будет работать. Рынок еще не занят, а потребность в продукте есть. Если провести легкие аналогии с рынком коворкингов, то сначала его прощупывали местные игроки, а когда он масштабировался, к нему начали присматриваться международные сети. Сервисные апартаменты будут развиваться по тому же сценарию.
Очень многие называют апартаменты «псевдожильем», искусственными квартирами. Вы согласны с таким определением?
На сегодняшний день в классификации отсутствует четкое определение как сервисных, так и апартаментов в принципе. Мы внутри себя приняли решение разделить эти понятия на сертифицированные средства размещения (апарт-отели) и «псевдожилье». По сути, в Москве псевдожилье — это то же жилье, но которое проще построить, купить, продать, а, соответственно, оно дешевле для конечного потребителя. Из минусов — в апартаментах нельзя прописаться. Также псевдожилье реализуется по упрощенной схеме для застройщика — без социальной нагрузки в виде парковок, детских садов и больниц.
В чем заключается преимущество псевдожилья для конечного потребителя? Взять, к примеру, быстро распроданный, при этом дорогостоящий IQ-Квартал в ММДЦ «Москва-Сити». На рынке существует практика акционной продажи лотов. Под эти акции в проекте были распроданы первые этажи, которые собственники благополучно стали использовать под офисы. Это же нежилое помещение, соответственно, его можно приспосабливать под что угодно. Конечно, такое соседство не всегда оказывается комфортным для соседей, но, с другой стороны, покупая псевдожилье, они должны прогнозировать все риски. Задача девелопера проекта — грамотно эти потоки разводить.
Известна история с одним из комплексов в Москве, когда люди пошли в МФЦ за «пропиской», а им там сказали, что Жилищный кодекс на вашу покупку не распространяется, а поскольку у объекта нет оператора, то даже временную регистрацию не оформить. Насколько это частая история сегодня на рынке? Застройщики уже поняли важность гостиничного оператора в проектах апартаментов для временной регистрации, или она и не нужна собственникам в основной массе?
С проектом, о котором вы говорите, события развивались по вполне предсказуемому сценарию. Этот проект изначально реализовывался в формате апартаментов, где нельзя прописаться (нежилое помещение), и позиционирования своего не менял. Эта история, скорее, про неосведомленность покупателей или работу продавцов.
Кроме того, лоты в проекте на этапе строительства распродавались по 5 миллионов рублей. Учитывая локацию, сумма достаточно небольшая. Те люди, которые подписались под этой ценой, автоматически брали на себя риски долгого ввода и других сопутствующих прелестей, связанных с отсутствием статуса жилья. Нужно понимать, что, если бы там строился жилой проект, квартиры там стоили бы в разы дороже. Сервисные же апартаменты покупают не ради регистрации, а с инвестиционными целями. Не для собственного проживания, а для получения дохода. «Прописок» там никто и не думает просить.
На рынке периодически предпринимаются попытки приравнять апартаменты к жилью. С вашей точки зрения, это нужно делать? Или апартаменты должны быть апартаментами — то есть как бы жилой, но коммерческой недвижимостью?
С точки зрения властей, конечно, выгоднее приравнять апартаменты к классическим квартирам. При той колоссальной застройке апартаментами, которую мы в настоящий момент наблюдаем, город недополучает в бюджет существенные суммы. Более того, зачастую ему приходится брать на себя и расходы. Если социальная нагрузка не ложится на плечи застройщика, то она автоматически переходит к муниципальным властям.
Однако в мировой практике апартаменты и квартиры всегда существовали обособленно друг от друга. Не совсем понятна целесообразность приравнивания апартаментов к квартирам. Это сформированный класс, который, скорее всего, продолжит работать сам по себе. Но посредством ужесточения законодательства, псевдожилье в том виде, в котором оно сейчас существует, должно быть минимизировано.
Почему основной спрос на апартаменты сосредоточен в бизнес-классе? Что там покупают лучше всего, а что хуже и почему?
По состоянию на конец третьего квартала 2018 года, в Москве в продаже находилось более 10 тысяч апартаментов, из которых 58% приходилось на бизнес-класс. Рынок формируется спросом, а он сосредоточен в настоящий момент именно в бизнес-классе. Хотя до первого полугодия основное предложение было сфокусировано в комфорт-классе.
Застройщики успевают вывести те проекты, которые востребованы. Раньше строилось больше комфорт-класса, а спрос был выше в бизнесе. Это обусловлено рынком. Тот покупатель, который идет в «комфорт» и «эконом», как правило, получает чуть выше среднего по рынку качество, но и при этом относительно высокую стоимость. В таком случае гораздо целесообразнее приобретать апартаменты бизнес-класса или же обыкновенную квартиру.
Здесь, наверное, имеет смысл также сказать о цене квадратного метра. Разрыв между «бизнесом» (250 тысяч рублей за квадратный метр) и «элитом» (550-600 тысяч рублей за «квадрат») достаточно существенный. Если говорить о портрете покупателя, то в «комфорте» это люди из близлежащих домов: кто-то решил отказаться от аренды квартиры, кто-то просто улучшает условия. Элит-класс — для тех покупателей, у кого есть лишние деньги. Эта история явно не про регистрацию и первое жилье.
Мне говорили, что покупатели апартаментов бизнес- и элит-класса понимают, что такое апартаменты, им не нужно объяснять нюансы, связанные с пропиской, налогом, статусом проекта, у них это, как правило, не первое жилье. А покупатели апартаментов комфорт-класса понимают, что это за формат недвижимости или нет? Им нужно проговаривать детали?
Это соответствует действительности. Покупатели апартаментов (включая сервисные) бизнес-класса и выше, как правило, понимают, что они приобретают и с какими целями. Правда, в сервисных апартаментах есть и исключения из правил. Например, когда мы вводили Vertical на Московском проспекте, находились клиенты, которые покупали апартаменты под собственное размещение, несмотря на то, что, по сути, это гостиничный номер со всем оснащением и операционным управлением. Задача грамотного продавца объяснить, чем отличается инвестиционный проект от классического жилья.
С пропиской та же история. Апартаменты комфорт и эконом-класса чаще всего оказываются для покупателей первым «жильем». И не редко приходится объяснять, что этот сегмент из себя представляет. Не сделка должна перевешивать, а осведомленность покупателя, чтобы в дальнейшем это никак не отразилось на репутации проекта.
Что происходит с ценами на апартаменты, какая динамика?
Цены на апартаменты росли в течение года, только в комфорт-классе стоимость немного снизилась по сравнению с началом прошлого года. В элит-сегменте цены подросли основательно. По нашим прогнозам, они продолжат расти и в 2019 году, потому что спрос увеличивается.
Сегмент апартаментов, и я говорю обо всех ценовых классах, в настоящий момент является одним из самых активных. Падение предложения в эконом-классе связано исключительно с тем, что его распродали. С выводом новых проектов ситуация стабилизируется. Спальные районы и промышленные зоны под редевелопмент будут развиваться. Учитывая ужесточение законодательства, эта нагрузка отразится на стоимости проектов.
Как изменится рынок апартаментов в следующем году?
На фоне нестабильной ситуации в стране люди предпочитают вкладывать средства в то, что наименее подвержено рискам. Именно этим и вызван спрос на апартаменты самой различной вариации. Количество и качество проектов с каждым годом будет только расти, а структура предложения — претерпевать изменения. Сейчас все игроки рынка активно работают над законодательной базой для того, чтобы систематизировать эту отрасль, сделать ее более понятной и прозрачной для покупателей. Это, в свою очередь, увеличит на рынке количество международных сетей.
Читайте также
«Повышенная коммуналка в апартаментах не останавливает от покупки»
Выбор покупателей: ТОП-10 самых популярных комплексов апартаментов в Москве в августе
«Для получения дохода от аренды наиболее интересны сервисные апартаменты и апарт-отели»
Дата публикации 30 октября 2018
