Директор по продажам Группы «Самолет» Татьяна Середенкова в интервью порталу Новострой-М рассказала о том, кто покупает апартаменты комфорт-класса в Подмосковье, в чем преимущества и особенности данного формата недвижимости и почему, несмотря на ряд ограничений и минусов, люди все равно выбирают его для проживания.
Группа «Самолет», специализирующаяся на жилой недвижимости, реализует проект апартаментов «Спутник» в Московской области, в Одинцовском районе, у Новорижского шоссе. Первую очередь проекта (три корпуса высотой 34 этажа на 1491 апартамент) планируется завершить к началу 2019 года, во второй недавно начались продажи. Студии площадью 24 кв. м доступны по цене от 2,3 млн рублей, апартаменты с одной спальней — от 3,7 млн рублей, все лоты сдаются с чистовой отделкой.
Кем востребован формат недорогих апартаментов?
Это та категория покупателей, которые за свои небольшие деньги могут купить либо квартиру далеко от Москвы, что неудобно по транспортной доступности, либо за эти же деньги купить качественные апартаменты в Москве или совсем близко к ней. Потому что апартаменты стоят как правило дешевле квартир.
Некоторые эксперты говорят, что в Москве апартаменты проектируют, потому что мало участков под жилую застройку — на некоторых территориях просто по документам нельзя строить жилье, а апартаменты можно. И в Новой Москве, где земли достаточно, к примеру, апартаментов уже почти нет. Вы же строите проект с апартаментами «Спутник» и вовсе в Московской области. Почему выбрали этот формат?
Да, действительно, есть категории земельных участков и их назначение, которое изначально предполагает не жилую застройку, а имеет другую категорию — для нежилого строительства. У Группы «Самолет» есть концепция «прагматик-класс», которая предполагает, что покупатель получает максимум выгоды от покупки за свои небольшие средства. Поэтому мы строим в том числе апартаменты, чтобы наш покупатель смог приобрести качественное жилье комфорт-класса, с подземным паркингом и огороженной территорией, с улучшенной отделкой — и все за такие деньги, по которым он купит квартиру в далеком Подмосковье. Именно апартаменты нам дают такую возможность, потому что, если бы мы строили здесь квартиры, они бы стоили в разы дороже и по нашим затратам, и для клиентов, конечно, тоже.
При этом в Москве, насколько я понимаю, вы не строите апартаменты, и хочу задать тот же вопрос — почему? Ведь кажется, логика подсказывает, что должно быть наоборот: апартаменты — в Москве, а в области — квартиры.
Апартаменты можно строить как в Москве, так и в области, главное — экономика такого проекта. Спрос на апартаменты есть, как в Москве, так и в области, главное, чтобы этот проект в принципе был интересен покупателю с точки зрения цены и качества, а нам как застройщику важна максимизация прибыли с такого проекта.
«Спутник» — это пока ваш единственный проект с апартаментами. Будете ли развивать данное направление дальше?
Да, это пока единственный проект с апартаментами в нашем портфеле. Что будет дальше — время покажет. Мы не преследуем задачу развивать или не развивать направление по апартаментам. Ключевое — это выгода для клиента и для нас.
Как на спрос влияют такие особенности апартаментов, как более высокие налоги и коммунальные платежи? Делали ли вы расчет для своего проекта? Какие налоги и коммунальные платежи ждут покупателей?
Конечно, для покупателей это важно, и они это рассчитывают, но сказать, что из-за этого многие отказываются покупать апартаменты, мы не можем. Потому что налог выше незначительно: например, на однокомнатный апартамент он будет выше, чем на такую же квартиру на 500 рублей в год. А по коммунальным платежам это плюс 18% налог НДС только на счетчики, что тоже составляет разницу в районе 500 рублей в месяц. Поэтому многих клиентов это не останавливает от покупки.
Есть другой более важный нюанс — временная регистрация вместо постоянной. У многих покупателей есть до сих пор предубеждение, что прописка «равно» собственность, как было в СССР. Поэтому с этим возражением работаем чаще всего и объясняем, что временная регистрация дает такие же права, как и постоянная.
Но, если я не ошибаюсь, люди с временной регистрацией автоматически попадают в конец всех очередей — в садик и школу. А для Московской области это очень острая проблема. Как вы снимаете эти возражения?
Если говорить про детские сады, то проблема дефицита мест есть абсолютно везде. С ней в одинаковой мере сталкиваются как жильцы новостроек, покупатели вторичного жилья, так и жители апартаментов. Несмотря на то, что мы строим апартаменты, которые по закону не обязаны обеспечивать социальной инфраструктурой, сейчас планом предусмотрено строительство школы на 825 мест, трех детских садов и поликлиники для жильцов квартала «Спутник». Также в пешей доступности от комплекса уже расположены три детских сада и 11 школ.
Кто приобретает апартаменты в вашем комплексе? И понятно ли, почему люди предпочли апартаменты, а не жилье в той же локации?
Люди выбирают апартаменты, потому что стоимость такой недвижимости ниже, чему у квартир в аналогичной локации, примерно на 20%. В основном все покупатели апартаментов — это будущие жильцы, а не инвесторы. Большая часть на данном этапе покупает именно для жизни, для себя. Очень мало клиентов планирует сдавать в аренду или перепродавать. В целом, аудитория похожа на жителей наших обычных жилых комплексов. Но интересно то, что здесь аудитория немного моложе стандартных 35-45, много творческих людей, есть актеры театра и кино.
На сколько уже выросли цены со старта продаж? Планируете ли вы еще повышать цены в ближайшее время?
«Спутник» — достаточно популярный объект. На сегодня можно уверенно сказать, что он занимает первое место по объемам продаж среди всех апартаментов в Московской области. При этом темпы продаж выше, чем у столичных проектов. Естественно, это влияет на рост цен. Так, например, на старте проекта можно было купить студию за 1,9 млн рублей, сейчас эту студию можно уже продать в рынок за 3,7 млн. руб. Итого: прирост на 1,8 млн рублей за полтора года. Могу сказать, что те, кто покупал у нас апартаменты на старте, сейчас очень довольны. Таких объектов, которые дают такой рост в цене, на рынке недвижимости уже почти и нет.
Ожидать ли выхода нового пула апартаментов с интересными «стартовыми» ценам?
Да, как раз сейчас вышла в продажу вторая очередь проекта и там стартовые цены. Дома прекрасно расположены, возле леса и возле воды. Поэтому мы, конечно, прогнозируем на них активный рост цен.
Чем «Спутник» выделяется на фоне остальных апартаментов для постоянного проживания?
Прежде всего, это уникальное местоположение объекта: рядом Липовая роща, Живописная Бухта — прекрасные места для отдыха наших жильцов. Также мы большое внимание уделяем безопасности наших жильцов и подготовили концепцию нескольких уровней безопасности — от квартала до квартиры, с установкой камер видеонаблюдения по периметру всего комплекса, службами быстрого реагирования и охраной дворов и подъездов.
Могут ли ваш проект признать жильем, в случае принятия соответствующего законопроекта? Соответствует ли он необходимым условиям?
Если такой законопроект примут, то, конечно, наш проект может легко попасть под перевод в жилье, поскольку основной принцип данного перевода — это соответствие нормам инсоляции. У нас почти все апартаменты под эти нормы проходят и по конструктивным особенностям ничем не отличаются от жилых домов.
Будете ли вы приглашать оператора для того, чтобы стала возможной регистрация в апартаментах? (Чтобы можно было оформить регистрацию, эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания, имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем, а здание должно быть признано гостиничным объектом — примечание Новострой-М).
Да, безусловно, этим будет заниматься наша управляющая компания.
Почему вы не стали делать проект сервисных апартаментов, не стали предлагать сдавать юниты в аренду через управляющую компанию, а остановились на формате несервисных апартаментов для постоянного проживания?
Наша задача заключается в том, чтобы дать потребителю лучшее пространство для жизни по минимальным деньгам. Все-таки наша компания ориентирована на жилое строительство. «Спутник» — это такой пример, когда по невысокой цене покупатель получает дом комфорт-класса, с огороженной территорией двора, подземным паркингом, парком для прогулок недалеко от метро. Скорее всего, это направление в Подмосковье продолжит свое развитие, учитывая что потребитель уже привыкает постепенно к такому формату жилья, значит и спрос будет только увеличиваться.
Читайте также
Выбор покупателей: ТОП-10 самых популярных комплексов апартаментов в Москве в августе
Предложение апартаментов бизнес-класса в Москве упало на 30%, а доля комфорт-класса достигла трети
«Для получения дохода от аренды наиболее интересны сервисные апартаменты и апарт-отели»
Дата публикации 04 октября 2018
