Новострой-М и агентство элитной недвижимости Delta estate продолжают цикл совместных публикаций. В прошлом материале управляющий партнер компании Елена Земцова проанализировала, как отмена долевого строительства скажется на поведении инвесторов на рынке новостроек, и пришла к выводу, что новостройки массового сегмента не имеют инвестиционной ценности. В новой авторской колонке эксперт рассуждает о таком виде недвижимости, как апартаменты.
В связи с уменьшением инвестиционной привлекательности квартир инвесторы вынуждены искать альтернативы. Одна из них — апартаменты. Можно выделить три основные схемы инвестирования. Первая — это спекулятивная, классическая схема для рынка жилья, то есть покупка на стадии строительства и перепродажа после сдачи в эксплуатацию. Как правило, таким образом инвестируют именно в жилые апартаменты, которые фактически являются теми же квартирами, но без возможности регистрации. На сегодня это не самая рабочая схема. Ситуация на рынке такова, что столь значительного прироста в цене с начала строительства и до ввода в эксплуатацию, как раньше, уже нет, и аналогично с квартирами доходы от таких инвестиций небольшие. Кроме того, многие девелоперы также реализуют апартаментные комплексы в соответствии с 214-ФЗ, и если запретят их реализацию до ввода в эксплуатацию, то такие спекулятивные сделки потеряют всякий смысл.
Две другие схемы подразумевают сдачу апартаментов в аренду для получения стабильного источника дохода. Жилые апартаменты можно сдавать самостоятельно в долгосрочную аренду. Величина арендной ставки будет зависеть от класса проекта и от локации. Объекты, расположенные в центре, с хорошей транспортной доступностью и близостью к метро, а также с отсутствием гигантского количества альтернативных предложений всегда будут востребованы у арендаторов. Апартаменты инвестиционно привлекательны тем, что, во-первых, цены на них ниже, а во-вторых, для арендаторов, по сути, не имеют значения юридический статус помещения и постоянная регистрация, поэтому можно устанавливать арендную ставку на уровне квартир. За счет этого срок окупаемости апартаментов меньше.
Интересный вариант — клубный дом Vivaldi в Новых Черемушках. Хорошая локация на юго-западе Москвы, пять минут до метро, новый комплекс бизнес-класса, собственная инфраструктура. Студию площадью 35 кв. м можно купить за 7,5 млн рублей, а однокомнатная квартира со схожими характеристиками в старом фонде реализуется за 10,3 млн рублей, чуть дальше от метро — уже за 9 млн руб. За 7,5 млн рублей можно приобрести квартиру площадью 34 кв. м в доме 1964 года постройки почти в получасе ходьбы от метро.
Для аренды традиционно наиболее ликвидны небольшие по площади лоты. Они относительно недорогие, а при условии высоких арендных ставок окупаются достаточно быстро. Стоит отметить, что мелкая нарезка помещений сейчас очень распространена в сегменте апартаментов. В Москве сегодня представлено много комплексов как с жилыми, так и с сервисными апартаментами студийного типа до 30-35 кв. м в разных классах, например, Co-Loft, Mos Yard, «Букинист», Nord, Roza Rossa, «Нахимовский 21», «Резиденция Тверская», сеть под брендом Y’ES.
Нужно отметить, что пока одно из основных преимуществ жилых апартаментов — это более низкая стоимость. Если их все же законодательно признают жилыми помещениями, то они максимально приблизятся к формату квартир, соответственно, можно ожидать повышения стоимости апартаментов и снижения их инвестиционной привлекательности.
Но все же наибольший интерес с точки зрения дохода от аренды представляют сервисные апартаменты и апарт-отели. Уже достаточно давно распространена практика, когда реализацией апартаментов и их сдачей в аренду полностью занимается управляющая компания без участия инвестора. По сравнению с классическим форматом арендного жилья такая модель позволяет собственникам получать стабильный и пассивный доход. Этот сегмент привлекает инвесторов тем, что по сравнению с торговой и офисной недвижимостью имеет более низкий порог входа, но в то же время доходность у таких проектов выше, чем на жилые объекты. Например, доходность от сдачи в аренду сервисных апартаментов может достигать 10-12%, иногда даже 15% годовых, а квартир — не более 3-4%.
В этом плане интересны апарт-отели, сочетающие в себе одновременно черты жилой инвестиционной недвижимости и гостиничного бизнеса. Стоимость таких объектов, как правило, ниже по сравнению с квартирами, но в то же время ставки аренды выше за счет широких сервисных возможностей. Так ставка аренды на однокомнатные апартаменты площадью 29-30 кв. м в апарт-отеле сети Y’ES на Митинской варьируется в диапазоне от 40 до 55 тысяч рублей в месяц. Для сравнения, аренда однокомнатной квартиры площадью 37-45 кв. м на этой же улице в среднем составляет 30-35 тысяч рублей. Несмотря на более высокую стоимость аренды, многие арендаторы, действительно предпочитают именно апартаменты за удобство проживания и полное сервисное обслуживание. Кроме того, в апарт-отелях есть возможность сдавать апартаменты посуточно через управляющую компанию, как в обычной гостинице.
В доступном сегменте можно отметить апарт-отели Y’ES на Митинской, 16 и строящийся Y’ES Ботанический сад, а также комплекс апартаментов «Nova Алексеевская», который планируется к сдаче в 2020 году. Кстати, на сайте Y’ES представлен доступный калькулятор окупаемости проекта. Так, срок окупаемости стандартных апартаментов площадью 26,8 кв. м за 4,8 млн рублей составляет 11 лет, для сравнения окупаемость квартир — в среднем не менее 20 лет.
В проектах предусмотрены различные доходные программы как от застройщика, так и от управляющей компании, поэтому «заходить» в них выгодно как на этапе строительства, так и в готовый продукт. Например, в YE’S доступны программы от застройщика «Гарантированный доход» с доходность 10% годовых в течение трех лет и «Обратный выкуп». По второй программе инвестор через пять лет может продать объект по удвоенной цене либо продолжать дальше сдавать его в аренду. Аналогичная программа гарантированного дохода представлена и в комплексе Nova. Программы инвестиционного дохода позволяют получать фиксированную арендную плату независимо от того, есть арендатор или нет. Это существенное преимущество, позволяющее избежать расходов, связанных с простоем объекта в отсутствие арендатора.
Среди премиальных проектов стоит отметить бутик-отель Roza Rossa в Хамовниках. Для высокобюджетного сегмента порог входа в проект относительно невысокий — от 22,5 млн рублей, площади сервисных апартаментов в среднем составляют 33 кв. м. Управлением объектом занимается Metropol Hotel Moscow, доходность проекта, как ожидается, составит до 15% годовых, что сопоставимо с доходностью хороших ликвидных объектов торговой недвижимости. Проект однозначно пользуется спросом не только среди инвесторов, но и конечных покупателей, что подтверждают высокие темпы продаж. Аренда апартаментов в данном комплексе также будет востребована: удачная локация в центре и сервисное обслуживание от «Метрополь» точно привлекут состоятельных арендаторов, в том числе иностранных.
Читайте также
«Новостройки массового сегмента сегодня не имеют практически никакой инвестиционной ценности»
ТОП-10 самых покупаемых комплексов апартаментов Москвы в июле 2018 года
Бизнес для инвесторов или дешевое «псевдожилье»: чем отличаются апартаменты в Москве и Санкт-Петербурге
Рост цен составит до 20%: выгоден ли перевод апартаментов в статус жилья?
Дата публикации 23 августа 2018
