Конституционный суд принял знаковое решение для рынка апартаментов: разрешил в них временную регистрацию. Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», изучил Постановление КС и теперь поясняет, что изменится для владельцев, жителей и потенциальных покупателей апартаментов.

Состояние рынка: апартаменты стали общероссийским явлением

Всего в России сейчас на разных стадиях строительства 1,6 тыс. новостроек с нежилым статусом, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Причем если еще 10 лет назад больше 90% апартаментов строили в Москве и Санкт-Петербурге, то теперь такой формат комплексов распространился во многих регионах.

Почти во всех крупных городах с развитым жилищным строительством есть апартаменты. Причем если поначалу апартаменты были в основном элитным продуктом (так как их строили в центре городов), то сейчас 66% строящихся в РФ апартаментов – это здания стандарт- и комфорт-класса.

Впрочем, например в Москве, власти с 2024 года не согласовывают строительство новых апартаментов и все, что есть на рынке сегодня – это достройка комплексов, стартовавших до момента принятия такого решения. Только за 2025 год, по нашим подсчетам, число апартаментов в продаже уменьшилось на 29%. В основном в столице продаются апартаменты бизнес-класса (47%).

В связи с этим сейчас предложение апартаментов в Москве находится на минимальном уровне за всю историю (всего 5 тыс. помещений).

В целом апартаменты дорожают – средняя по всем классам стоимость квадратного метра, по нашим наблюдениям, выросла на 9% до 647 тыс. рублей. При этом 78% предлагаемых в Москве апартаментов находятся в комплексах на завершающей стадии строительства.

Предыстория дела: о чем спорили жители апартаментов с властями Петербурга

Прежде всего, разберемся в предыстории вопроса. В 2022 году Виктория Пиунова, жительница Санкт-Петербурга, с мужем попытались зарегистрироваться по месту пребывания в «апартаментах гостиничного типа». Здесь сразу сделаю оговорку, потому что эта деталь о «гостиничном» статусе апартаментов неслучайна и, возможно, именно она и стала «спусковым крючком» всего спора.

Дело в том, что российское законодательство позволяет временно регистрироваться в гостиницах, хотя с точки зрения закона гостиницы – это коммерческая, а не жилая недвижимость. Когда рынок апартаментов начал бурно расти, некоторые застройщики стали позиционировать свои комплексы как «гостиничные». Однако впоследствии исключительно редкие апартаменты (в основном элитные в Москве) действительно получали статус гостиничных и даже управлялись именитыми отельными операторами. Впрочем, жителям таких комплексов регистрация была не нужна, поэтому и споров не возникало. В остальных случаях получение статуса гостиницы на практике оказалось сложным, и жители других «гостиничных» комплексов не смогли в них временно зарегистрироваться.

…Как, по-видимому, и семья из Петербурга, которая решила судиться за эту возможность. Супруги обратились в местный паспортный стол (ОВД), предоставили согласие собственницы апартаментов (матери мужа) на регистрацию по месту пребывания на 5 лет, а также разрешение на ввод здания в эксплуатацию и поэтажный план.

Однако им отказали в регистрации, сославшись на то, что помещение нежилое, а здание не относится к гостиницам (кстати, с 2025 года в России начал действовать реестр гостиниц). Тогда семья обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга, но проиграла, как и затем в Третьем кассационном суде общей юрисдикции, а коллегия Верховного Суда РФ вовсе отказалась рассматривать их жалобу. В итоге семья напрямую обратилась в Конституционный Суд РФ, который и поставил точку в споре.

Логика Фемиды: какие нормы КС признал нарушающими права

Чтобы понять последствия решения Конституционного суда, необходимо разобраться в сути дела, а именно – какие конкретные нормы права рассматривали судьи. КС проверял на соответствие Конституции абзац 7 статьи 2 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения...» (который определяет понятие «места пребывания»), а также пункты 3, 12 и 14 Правил регистрации (регламентируют порядок уведомительной регистрации граждан в помещениях).

1. Уведомительный характер регистрации. Регистрация по месту пребывания носит уведомительный, а не разрешительный характер и не может препятствовать реализации прав граждан. О факте своего пребывания гражданин может уведомить государство посредством временной регистрации, и отказ в ней нарушает его право.

2. Цель регистрации. Основная цель регистрационного учёта – создание условий для реализации прав и исполнения обязанностей гражданина, а также обеспечение государства достоверной информацией. Иными словами, регистрация нужна не только гражданину, но и государству.

3. Свобода выбора места пребывания. Выбор места пребывания не ограничивается только жилыми помещениями. Если гражданин может длительно жить, например, в гостиницах, которые формально не относятся к жилому фонду, то ему нельзя отказать в регистрации и в пригодных для жизни апартаментах.

4. Возможность использования нежилых помещений для проживания. Конституционный Суд признал, что нежилые помещения, сходные по характеристикам с жилыми, объективно могут использоваться для личных и семейных нужд. Прямого законодательного запрета на использование апартаментов для жизни нет.

• право на свободу выбора места пребывания (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ);
• право на равенство перед законом (ч. 2 ст. 19 Конституции РФ);
• право частной собственности (ст. 35 Конституции РФ).

Теперь разберемся в конкретных последствиях решения суда.

Что следует из решения Конституционного суда РФ

Рассмотрим два конкретных правовых итога постановления Конституционного суда по вопросу регистрации в апартаментах.

Первое следствие: Конституционный суд предписал Федеральному Собранию и Правительству РФ внести необходимые изменения в Правила регистрации по месту пребывания. Окончательным решением вопроса будут новые законы и нормы, которые разработают депутаты.

Предположу, исходя из смысла постановления КС, что и, например, арендатор апартаментов (не родственник владельца) также может зарегистрироваться по письменному согласию собственника и на тот, срок, который владелец согласует (но не более 5 лет, однако с правом дальнейшего продления). Для этого нужны документы, подтверждающие пригодность апартаментов для жизни. Это могут быть, например, разрешение на ввод в эксплуатацию, поэтажный план, проектная декларация и т.п. Отмечу еще один важный нюанс: Конституционный суд не предписывает подавать документы, подтверждающие гостиничный статус апартаментов.

Что не означает решение Конституционного суда

В постановлении Конституционного суда есть много существенных оговорок. Во-первых, решение касается исключительно регистрации по месту пребывания (временной). Регистрация по месту жительства (постоянная) в нежилых помещениях по-прежнему невозможна.

Во-вторых, Конституционный суд отметил, что его решение не создаёт обязательств у городских властей развивать социальную инфраструктуру. Условно говоря, даже массовая регистрация жителей в таком комплексе не станет законным основанием требовать с властей города строить рядом с апартаментами детские сады, школы и т. п.

В-третьих, решение КС не уравнивает апартаменты с жилыми помещениями в сфере налогообложения, оплаты коммунальных услуг (по другим тарифам) и иных правоотношений (например, порядка управления домом). Юридическая граница между жилыми и нежилыми помещениями сохраняется.

Как решение КС повлияет на рынок апартаментов

Поскольку апартаменты в целом по России продаются в основном в доступном ценовом сегменте рынка, для многих потенциальных покупателей возможность оформить временную регистрацию станет важным стимулом для решения о покупке. Поэтому мы ожидаем увеличения числа сделок. Да, с одной стороны, сегодня все еще высокие ставки по ипотеке, и на апартаменты не распространяются государственные программы субсидирования. Например, в Москве в 2025 году заключили 5,5 тыс. сделок с апартаментами, из которых только в 18% привлекалась ипотека, по данным «Метриум». С другой стороны, в отдельных сегментах рынка, скажем, в бизнес- и премиум-классе, рост спроса может быть более заметным, так как покупатели здесь меньше зависят от жилищного кредитования.

Таким образом, решение Конституционного суда – это значимая победа всех жителей, владельцев и потенциальных покупателей апартаментов. Полагаю, многие собственники апартаментов сейчас снова обратятся в суды, чтобы пересмотреть прежние решения, вынесенные не в их пользу.

И еще раз напомню, что и власти города не согласовывают строительство новых апарт-комплексов. В ближайшей перспективе цены на апартаменты, вероятно, будут расти быстрее инфляции вследствие повышения правового статуса собственников и формирования дефицита предложения.

Читайте также:

Многолетний минимум: предложение апартаментов рухнуло на 38%, ожидается рост спроса и цен

Не только привлекательная цена: семь преимуществ апартаментов

Автор: Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»