На первичном рынке апартаментов Москвы представлено более 120 проектов с общим объемом предложения порядка десяти тысяч лотов. Большинство комплексов рассчитаны на долгосрочное проживание: по сути, апартаменты в Москве являются альтернативой жилью, но со своими особенностями. При этом апартаментов, предназначенных практически полностью под сдачу в аренду через управляющую компанию и подходящих для профессиональных или начинающих инвесторов, мало. В результате столичные инвесторы перетекают на рынок Санкт-Петербурга, где ситуация обратная: там апартаменты это не «псевдожилье», а успешно работающий инструмент инвестиций. Новострой-М решил разобраться, почему сегмент апартаментов по-разному развивается в «двух столицах».
В Санкт-Петербурге апартаменты — это бизнес
Эксперты в Санкт-Петербурге говорят о востребованности местных апарт-отелей у московских инвесторов, проекты приносят гарантированный доход от 10% до 17%. При этом таких апарт-отелей с управлением сейчас запланировано к строительству больше, чем классических гостиниц. А в Москве же сервисных апартаментов от управляющих компаний мало, сегмент апартаментов представлен преимущественно лотами для постоянного проживания, но с рядом отличий от обычного жилья. Сегодня этот сегмент считается коммерческой недвижимостью, а оформить временную регистрацию владелец может лишь в том случае, если комплекс апартаментов относится к гостиничному типу и имеет оператора. При этом в Москве то и дело возникают разговоры о том, чтобы приравнять апартаменты к жилью, а апартаменты в Санкт-Петербурге, напротив, будут проходить сертификацию подобную той, что действует для отелей и гостиниц.
«Исторически сложилось так, что в Санкт-Петербурге рынок сервисных апартаментов более развит, чем в Москве — на их долю приходится порядка 70% всего предложения строящихся комплексов апартаментов. Это связано с тем, что в Москве наблюдается дефицит площадок для строительства жилья, а в Северной столице земельный банк не так исчерпан. Кроме того, Санкт-Петербург всегда был более привлекателен как туристический центр», — комментирует директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Андрей Жамкин.
Генеральный директор Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз отмечает, что изначально рынок апартаментов Санкт-Петербурга начал, было, идти по тому же пути развития, что и московский — «псевдожилья». Однако если в Москве это оправдано, так как в таком большом городе, численность населения которого только растет, практически любой продукт любого формата найдет своего потребителя, то в Санкт-Петербурге застройщики столкнулись с отсутствием спроса. Там в любом районе возводится новый проект со статусом жилой недвижимости, и апартаменты не смогли создать серьезную конкуренцию классическому жилью. «Поэтому в Петербурге застройщики достаточно быстро переориентировались на формат сервисных апартаментов. Предоставление дополнительных услуг — это маркетинговая фишка, которая позволяет держать на высоком уровне интерес инвесторов к проектам апартов», — полагает Блейк Андерсон-Бунтз.
Апартаменты считаются более профессиональным инструментом для инвестиций, чем квартиры. Однако в Москве проектов под управлением операторов крайне мало. «Полагаю, сравнительно небольшое количество апарт-отелей под управлением операторов в Москве связано с большими возможностями столичного инвестора. Все же абсолютное число собственников стремятся получить прибыль в краткосрочный период — за пару лет, перепродав жилье незадолго до ввода в эксплуатацию. Аренда — это долгие деньги и на такие вложения пойдет не любой инвестор», — комментирует управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Безусловно, есть часть инвесторов, которая по старинке хочет заработать на разнице стоимости от котлована до разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако, как показывает опыт компаний из Санкт-Петербурга, инвестировать надолго люди тоже готовы, и должен быть выбор разных инструментов. Не найдя подходящих проектов с гарантированной доходностью в Москве, многие уходят на рынок Санкт-Петербурга. Сервисные апартаменты, предназначенные для инвестирования с целью последующей сдачи в аренду, завоевывают локальный рынок. По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, предложение в этом сегменте по отношению к I полугодию 2017 года выросло на 34%, а продажи увеличились в 2,6 раза. Большая доля спроса при этом формируется за счет инвесторов из Москвы.
В Москве апартаменты — это дешевое «жилье»
В столице апартаменты рассматриваются больше как альтернатива квартире по более низкой цене. При этом покупатели зачастую забывают о более высоких коммунальных платежах и налоговых ставках для этого вида недвижимости. «Москва — самый дорогой город России. Стоимость обычных квартир оказывается высокой для многих потенциальных клиентов, которые в итоге переключаются на покупку апартаментов. Их средний бюджет оказывается на 15–20% ниже схожих по площади и характеристикам квартир. Именно стремление сэкономить развивает рынок апартаментов. В Санкт-Петербурге стоимость жилья ниже, поэтому и в покупке апартаментов нет столь высокой надобности», — комментирует Мария Литинецкая.
По мнению эксперта, еще одна причина распространения столичных апартаментов заключается в активной реновации территорий бывших промышленных зон. Не всегда девелоперы занимаются переводом назначения земельного участка и поэтому строят не жилье, а апартаменты. В Санкт-Петербурге промзоны застраиваются, но не в таких масштабах. В Москве почти не осталось интересных пятен под жилую застройку в черте города, а в Санкт-Петербурге такой проблемы нет. «Построить жилой дом рядом с существующей станцией метро да еще недалеко от центра в Москве практически невозможно. Зато предостаточно земли под коммерческую недвижимость. Так и появились комплексы апартаментов — для обхода существующих градостроительных ограничений. В Санкт-Петербурге нет такого острого дефицита площадей под застройку. В связи с этим рынок развивался принципиально иначе. Петербуржец рассматривает апартаменты в первую очередь как инструмент для инвестиций, тогда как для москвичей апартаменты — это просто квартира без прописки», — комментирует руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева.
Характеристики проектов апартаментов в Москве зачастую не уступают уровню жилых комплексов. Нужно понимать, что девелопер апартаментов конкурирует на одном рынке с застройщиками квартир, поэтому он не может позволить себе сознательно снизить качество продукта. Поэтому оба типа недвижимости, по сути, отличаются только своим юридическим статусом. «Даже в одном доме можно найти абсолютно одинаковые планировки квартир и апартаментов. Иногда последние формально не относятся к жилью только из-за норм инсоляции. Подчас эти стандарты чрезмерно строгие и не применяются нигде в мире. К примеру, требования к инсоляции помещений — это явный анахронизм, так как они были выдвинуты как профилактическая мера еще в 1920 годы», — считает Мария Литинецкая.
При «амнистии» апартаментов, которая уже несколько лет обсуждается на рынке, главное — предоставить возможность оформления постоянной регистрации. Это поможет повысить их привлекательность в глазах покупателей, считают эксперты. Определенная часть региональных клиентов, переезжающих в Москву, отдают предпочтение вариантам на рынке квартир зачастую только из-за «прописки».
Портрет покупателя апартаментов зависит от сегмента. Лоты высоких ценовых сегментов приобретают бизнесмены, топ-менеджеры, для многих из них это «квартира для пиджака», кто-то проживает там постоянно, пока не обзаведется семьей. Нередко в апартаментах приобретают определенный пул лотов крупные корпорации для временного размещения иногородних специалистов. Апартаменты массового сегмента служат первым жильем для студентов, молодежи из регионов, большую долю спроса составляют инвесторы. А вот семейные покупатели массового сегмента чаще выбирают именно квартиры, как минимум из-за наличия постоянной регистрации, которая позволяет быстрее записать ребенка в школу или детский сад.
В массовом сегменте апартаменты приобретаются, поскольку имеют преимущество в виде более низкого бюджета покупки по сравнению с квартирами. «Застройщики понимают, что если они установят на апартаменты комфорт-класса аналогичную новостройкам с квартирами в том же районе цену квадратного метра, то никто такие объекты приобретать не будет. Разница в цене за «квадрат» между квартирами и апартаментами в одной и той же локации в среднем составляет 15–20%. Это относится только к массовому сегменту, в высокобюджетном сегменте ситуация иная», — отмечает Ольга Широкова, директор департамента управления продажами жилых проектов компании Knight Frank.
Что Москва предложит инвесторам?
Стоит отметить, что инвесторы, приобретающие апартаменты в обычном комплексе, будут сдавать свою недвижимость в аренду самостоятельно. Преимущество апарт-отелей с управлением как раз в возможности переложить эти заботы на управляющую компанию, которая займется поиском арендаторов и оформлением всех документов. Кроме того, некоторые УК готовы гарантировать определенный уровень доходности.
Но несмотря на то, что апарт-отели под управлением — это очень удобный и понятный продукт для инвестора, на данный момент в Москве сейчас в продаже менее тысячи юнитов. Андрей Жамкин отмечает, что сегодня в столице представлены порядка десяти проектов сервисных апартаментов, суммарное количество лотов в продаже не превышает 800 штук. Доля комфорт-класса в общей структуре предложения в квадратных метрах составляет 65%, на апартаменты сегмента бизнес- и элит приходится 35%. Для сравнения: по данным Knight Frank St Petersburg, в Северной столице предложение сервисных апартаментов насчитывает 3340 юнитов.
Проекты с сервисными апартаментами представлены лишь в четырех из 12 округов Москвы. Самые дорогостоящие комплексы располагаются в ЦАО. Здесь цены начинаются от 230 тысяч рублей за квадратный метр, средняя цена составляет порядка 580 тысяч рублей за «квадрат». Также сервисные апартаменты представлены в САО и СВАО. Там стоимость квадратного метра стартует от 150 тысяч рублей. Самые бюджетные апартаменты от 130 тысяч рублей за «квадрат» располагаются в ЮАО.
В первой половине 2018 года стартовали продажи в проектах «Ботанический сад» и «Технопарк» под брендом YE’S от ГК «Пионер». Кроме того, в ближайшие три года ожидается появление еще как минимум пяти крупных проектов. Управляющий директор PM УК NAI Becar Мария Онучина полагает, что в ближайшие год-два сегмент сервисных апартаментов с профессиональным управлением приблизится к показателям Петербурга.
Уровень доходности немногочисленных апарт-отелей в Москве составляет 10–11% годовых, по данным «Метриум». В Санкт-Петербурге — сравнимо или чуть больше, в единичных проектах можно получить до 17% в год. «В среднем доходность московских и петербургских проектов сопоставима и составляет 8–10% годовых. Но так как стоимость лота и арендные ставки в столице выше, в абсолютном выражении московский инвестор зарабатывает больше, чем в петербургский», — говорит Андрей Жамкин.
По мнению экспертов, профессиональные апарт-отели с грамотным управлением должны пользоваться высоким спросом у арендаторов, поскольку этот вариант зачастую будет более комфортным для проживания, чем обычная квартира. Однако аренда от собственника, как правило, оказывается дешевле, и арендаторы выбирают экономию в 3–4 тысячи в месяц, а не потенциально более высокий уровень комфорта.
«На мой взгляд, апарт-отели — лучший вариант для проживания по сравнению с квартирами от частных арендодателей. Несмотря на то, что годовая аренда апартамента обойдется дороже, взамен вы получаете по-настоящему качественный европейский уровень сервиса. Не выходя из апартамента, можно заказать самые разные услуги — от уборки номера до доставки продуктов. Вторая причина выбора апарт-отеля — более цивилизованный рынок аренды. Снимая жилье у физического лица, к сожалению, нельзя исключать, что, несмотря на договор, вас попросят съехать. Или собственник будет докучать своими визитами с регулярными проверками. Права арендаторов не всегда соблюдаются, поэтому апарт-отели — более надежный вариант», — говорит Мария Литинецкая.
В то же время у апарт-отелей под управлением есть множество конкурентов. И речь идет не только о частном арендном бизнесе, но и о Дом.рф (ранее — АИЖК): агентство выкупает недвижимость под сервисные апартаменты и формирует собственный пул арендного жилья. Под управлением Дом.рф уже сдаются и будут сдаваться апартаменты в комплексах «Лайнер», Match Point, «Символ» и «Парк легенд».
«Комплексы апартаментов с консьерж-сервисом и профессиональным управлением недвижимостью сейчас встречаются на рынке Москвы достаточно редко, но мы видим перспективы развития этого сегмента. Это связано с потребностями тех инвесторов, которые рассматривают апартаменты для получения пассивного дохода, в качественном сервисе под сдачу в аренду», — резюмирует директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова.
Материал подготовлен Екатериной Сахаровой эксклюзивно для Новострой-М
Читайте также
Подушка безопасности к пенсии: что выбрать — квартиру, апартаменты или депозит?
«Люди, которые привыкли вкладывать в недвижимость, всё чаще выбирают апартаменты»
Итоги полугодия на рынке апартаментов Москвы: объем предложения сокращается, а цены растут
Дата публикации 21 августа 2018
Оставить отзыв