В первой половине 2021 года спрос на новостройки останется таким же высоким, поэтому цены продолжат расти. Покупатели могут рассчитывать на снижение стоимости жилья на первичном рынке, только если программа льготной ипотеки под 6,5% все-таки завершится 1 июля этого года. О ценах на недвижимость и влиянии дешевой ипотеки на отрасль специально для Новострой-М рассказала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Как бы вы охарактеризовали 2020 год? Чем он вам запомнился на рынке недвижимости?
Главным трендом 2020 года на рынке новостроек Москвы стала низкая ставка по ипотечным кредитам. Госпрограмму субсидирования ипотеки запустили с целью поддержки строительной отрасли во время пандемии – ставку снизили, чтобы повысить спрос. Ожидаемый эффект был достигнут.
Несмотря на провальный II квартал, данные о продажах квартир в старых границах Москвы за 11 месяцев показали рост количества сделок в 2020 году на 15% относительно аналогичного периода 2019 года. Второй тренд – диджитализация строительной отрасли. Во время действия режима обязательной самоизоляции и застройщики, и риелторы перешли в формат онлайн работы. Покупатели смогли выбирать и приобретать жилье, не выходя из дома.
Третьим трендом можно назвать сокращение объема предложения. Эта тенденция обусловлена аномально высокой покупательской активностью в августе-октябре 2020 года.
Получат ли в этом году продолжение какие-то тренды 2020 года? Онлайн-продажи, например? Развитие онлайн-сервисов?
Пандемия ускорила цифровизацию рынка жилой недвижимости. Онлайн-консультации и продажи оказались удобным инструментом для всех участников рынка. Этот тренд, безусловно, не исчезнет в 2021 году. Продлится до середины 2021 года и программа льготной ипотеки, а значит сохранится высокий спрос.
Что касается сокращения предложения, то мы ожидаем восстановления объема экспозиции к концу 2021 года. Покупательская активность не снизится до июля 2021 года, поэтому в ближайшие шесть месяцев девелоперы будут выводить проекты на рынок как можно быстрее.
Ипотека уже достаточно популярный инструмент на рынке новостроек, но в 2020 году она побила все рекорды. Это заслуга исключительно программы «Господдержка 2020»? (Льготная ипотека)
Льготная ипотека в 2020 году послужила драйвером повышения спроса на рынке первичной жилой недвижимости Москвы. Сейчас ставка ипотечных кредитов на покупку жилья в новостройках составляет 4,35-6,5% – это самое низкое значение в истории рынка. Доступные кредиты послужили триггером повышения покупательской активности.
За одиннадцать месяцев 2020 года в старой Москве было заключено 49 тыс. ДДУ, из которых 61% пришелся на ипотечные сделки. Для сравнения, в 2019 году за аналогичный период было заключено 43 тыс. ДДУ, из которых 49% пришлось на ипотечные сделки.
В Новой Москве доля ипотечных сделок за 11 месяцев 2020 года составила 67%. Таким образом, в 2020 году наблюдается как рост продаж в старых границах Москвы, так и повсеместное увеличение доли ипотечных сделок. Связано это прежде всего с государственным субсидированием ипотечных кредитов.
Цены, которые взлетели вверх в 2020-м на рынке первичного жилья: в чем причины? Какие сегменты, типы квартир, а также локации подорожали сильнее всего?
Цены на жилье в новостройках выросли во всех сегментах рынка. Обусловлено это в первую очередь рекордно низкой ставкой ипотечных кредитов. Ставка от 4,35% до 6,5% годовых привела к резкому увеличению спроса, что сыграло на повышение стоимости жилья.
Квадратный метр подорожал во всех классах, но наибольший рост отмечен в массовом сегменте. В ноябре мы зафиксировали рекордный годовой прирост цены среднего квадрата – 17%. Если в ноябре 2019 года квадратный метр в новостройках массового сегмента стоил в среднем 175 тыс. рублей, то в ноябре 2020 цена среднего квадрата массового жилья достигла 203 тыс. рублей.
Еще одним триггером роста цен стало уменьшение объема экспозиции, вызванное вымыванием самых ликвидных лотов на фоне повышенной покупательской активности.
Понятно, что спрос диктует предложение и цены. Чего ждать в 2021 году? Покупательский ажиотаж продолжится? Скорректируются ли цены или так же будут расти?
Сокращения спроса в первой половине 2021 года скорее всего не будет. Высокую покупательскую активность обеспечивает госпрограмма субсидирования ипотечной ставки, которая продлится до июля 2021 года. Стоимость жилья в ближайшие шесть месяцев повысится на 5-8% в зависимости от сегмента.
Если в июле 2021 года программа льготной ипотеки будет завершена, вероятно, произойдет некоторая коррекция цен. Стоимость жилья может скорректироваться по некоторым сегментам на фоне уменьшения спроса.
Еще один фактор, играющий на повышение стоимости жилья, сокращение предложения. Восстановление объема экспозиции к концу 2021 года может несколько затормозить рост цен, однако предложение быстро увеличить не получится из-за сложного и длительного цикла подготовки проектов.
Как вели себя инвесторы на рынке новостроек в 2020 году? Что покупали?
Среди физических лиц, купивших более трех лотов, за 11 месяцев 2020 года наибольшей популярностью пользовалось жилье бизнес-класса, в котором было заключено 53% сделок. Далее следует массовый сегмент, на который пришлось 35% ДДУ. Меньше всего инвестиционных покупок отмечено в премиум- и элитном классах – 12%.
Иная картина наблюдалась среди юридических лиц. Организации в 63% случаев покупали жилье массового сегмента. Доля бизнес-класса составила 34%. На жилье премиум- и элитного классов пришлось 3%. За 11 месяцев 2020 года физическими лицами, совершивших оптовые покупки, было заключено 2,5 сделок, из которых 17, % были оплачены с помощью ипотеки. У юридических лиц этот показатель намного меньше – 3%.
Квартиры с отделкой уже давно присутствуют на рынке – востребовано ли такое предложение сегодня? Растет ли его популярность или все же клиенты предпочитают white box или квартиру без отделки?
В ноябре 2020 года на рынке массового первичного жилья Москвы наблюдался беспрецедентный уровень предложения квартир с финишной отделкой. Доля квартир с финишной отделкой впервые в истории рынка достигла 69%. На жилье с предчистовой отделкой (white boх) пришлось 8% предложения, без отделки – 24%. Примечательно, что повышение произошло всего за год. В ноябре 2019 года с отделкой продавалось 45% квартир, без отделки – 41%, с предчистовой отделкой – 14%.
В пользу того, что жилье с отделкой – это новый тренд, говорит тот факт, что такие квартиры стоят сейчас дешевле всех. Объясняется это тем, что квартиры с отделкой представлены в основном в новых проектах. Жилье в формате white box и жилье без отделки расположено в проектах, находящихся на поздней стадии строительства.
Один из вопросов, который нам постоянно задают читатели: продлят ли в 2021 году власти льготную ипотеку или нет?
Субсидирование ставки ипотечных кредитов спасло строительную отрасль от кризиса. Программа льготной ипотеки послужила драйвером восстановления спроса, снизившегося во время весеннего локдауна. Вместе с тем, повышение покупательской активности вызвало сокращение предложения: высокий спрос на фоне вымывания самых ликвидных лотов привел к стремительному росту цен. Таким образом, если льготную ипотеку продлят, стоимость жилья, скорее всего, продолжит расти.
Стабилизировать процесс быстрого роста цен может восстановление объема экспозиции. В том случае, если программа субсидированной ипотеки завершится, рынок ждет ощутимое снижение спроса, за которым последует небольшая коррекция цен и последующее удержание цен на одном уровне. При росте себестоимости строительства жилья это повлечет за собой снижение маржинальности проектов и сдержит девелоперскую активность по выходу нового предложения.
Размышление «продажи снизятся, зато замедлится удорожание жилья» может встретиться с существенным сокращением предложения на горизонте 3-х лет и общей стагнацией в отрасли.
Какие у вас ожидания от 2021 года? Случится ли ипотечный пузырь на фоне перегрева рынка новостроек и стагнирующей экономики, о котором много говорят в последнее время?
За десять месяцев 2020 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 3,2 трлн рублей, что превышает сумму жилищных займов за весь 2019 год. На фоне стремительного роста рынка ипотеки общество задается вопросом, не приведет ли это к образованию так называемого «ипотечного пузыря». Мы считаем, что для этого нет никаких предпосылок.
Во-первых, российский рынок жилищных займов пока не оказывает существенного влияния на экономику страны. В настоящее время долг россиян по ипотечным займам составляет 9,3 трлн рублей – 8,5% от внутреннего валового продукта РФ. Это относительно низкий показатель.
В США, например, накануне ипотечного кризиса 2008 года доля жилищных займов от ВВП достигала 73%. Во-вторых, в России отсутствует проблема «мусорных» ипотечных облигаций. Именно ипотечные ценные бумаги, в которые были упакованы кредиты с плавающей ставкой, стали триггером финансового кризиса 2008 года, разразившегося в развитых странах. Клиенты брали ипотеку с плавающей ставкой, рассчитывая рефинансировать ее в будущем, но не смогли обслуживать займы, когда проценты начали расти. Это и привело к дефолту.
Третий аргумент против «ипотечного пузыря» – высокое качество российских ипотечных кредитов. По подсчетам «Дом.рф» в год у среднестатистической российской семьи на погашение ипотеки уходит лишь 22% дохода. Кроме того, россияне при оформлении жилищных займов делают большие первые взносы. У более чем половины кредитов, выданных в России за последние два года, первоначальный взнос превышает 20% стоимости квартиры.
Читайте также
Такие цены – редкость: эксперты назвали одни из самых дешевых ЖК в столице
Кризис как возможность: 5 инструментов для инвестора, которые помогут не только сохранить деньги, но и получить прибыль
Автор: Лариса Иващенко
Дата публикации 06 января 2021
