Новострой-М продолжает подводить итоги 2018 года. Мы попросили наших постоянных экспертов назвать основные тренды, которыми этот год отметится в истории рынка недвижимости.
Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group
Основным трендом 2018 года стал существенный рост ипотеки и доли ипотечных сделок в проектах всех классов. В то же время, одним из главных негативных факторов влияния в этом году, на мой взгляд, стал рост ипотечных ставок во второй половине года. Хотя участники банковского сектора заявляли о необходимости снижения ставок, решение Центробанка о подъеме ключевой ставки вызвало повышение ставок застройщиков на 0,25-0,5 п. п.
При том, что объем ввода жилья снижается в сравнении с 2017 годом, девелоперы заявляют о рекордных продажах. В первой половине года ключевым событием стал переход площадок в знаковых локациях к профессиональным девелоперам, так как собственники рынка почувствовали наилучший момент для развития нового строительства за последние годы. Большой объем ввода новых проектов в 2018 году позволил обеспечить для покупателей максимальную вариативность выбора.
Также, на мой взгляд, уходящий год запомнится коллаборациями девелоперов, ранее конкурировавших друг с другом. В мегапроектах жилья важно сочетание экспертизы профессионалов из разных сегментов, и партнерство девелоперов работает на повышение качества проекта для покупателя, причем не только на уровне концепции или сервисов, но и в сфере строительства.
Олег Колченко, управляющий партнер и акционер ГК «Основа»
На протяжении 2018 года на рынке первичной недвижимости наблюдалось несколько ярко выраженных тенденций. Во-первых, в первой половине года заметно активизировались застройщики. В связи с поправками в ФЗ-214, которые вступали в силу 1 июля, многие девелоперы до этой даты стремились получить разрешения на строительство своих новых объектов, чтобы реализовывать их в рамках прежнего законодательства. Особенно заметно этот тренд прослеживался в Москве, где только в июне было выдано 132 разрешения, при том, что в начале года эта цифра была гораздо меньше и составляла порядка 10-15 разрешений в месяц. Аналогичная динамика была и в Московской области.
Вторым ключевым моментом стал резкий скачок покупательского спроса на новостройки. К этому привело сразу несколько факторов. Первый — это изменения ставок по ипотеке из-за колебаний ключевой ставки ЦБ. В начале года покупатели стремились приобретать жилье из-за ее понижения, а начиная с сентября — напротив, из-за ее повышения и ожидания дальнейшего скачка.
К одной из причин такой активности можно также отнести вывод нового объема предложения, который на низкой стадии строительства традиционно реализуется по максимально демократичной цене. ГК «Основа», к примеру, в этом году вывела сразу два проекта. Это премиальный комплекс апартаментов RED7 на пересечении проспекта Сахарова и Садового Кольца и ЖК «Гоголь парк» рядом с метро «Лухмановская» в Люберцах.
Наконец, еще одним фактором высокого спроса стал риск дальнейшего удорожания нового жилья, которое может произойти в ближайшем будущем из-за пресловутых поправок в законодательство, нестабильного курса рубля, повышения НДС и стоимости строительных материалов.
В конце года на рынке недвижимости сформировалась неоднозначная ситуация. С одной стороны, наблюдается рекордно высокий спрос со стороны покупателей, но с другой — он как раз связан с риском дальнейшего удорожания жилья и значительного снижения объемов строительства, которое наблюдается уже сегодня. Причиной тому служат как законодательные изменения, так и увеличение цен на стройматериалы, повышение НДС и прочие факторы. И если в краткосрочной перспективе эти факторы продолжат стимулировать покупательскую активность и несильно отразятся на рынке, то в перспективе 2-3 лет они кардинально изменят картину и негативно скажутся как на самой отрасли, так и на экономике в целом. Дополнительным негативным фактором может стать возможное повышение ипотечных ставок, которое приведет к снижению покупательской способности.
Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»
Уже сейчас можно сказать, что 2018 год станет рекордным для рынка недвижимости с точки зрения спроса и вывода новых проектов. Пока рано давать статистику по всему году, но уже по итогам III квартала в границах «старой» Москвы на рынок было выведено 25 проектов общей площадью 4,7 млн кв. м. С начала года (I-III кварталы) на первичном рынке заключили на 43% больше сделок, чем годом ранее.
Рекордные показатели в 2018 году были у ипотечного рынка, что послужило главным драйвером развития рынка недвижимости. В 2016 году доля ипотеки в первичном сегменте столицы составила 31%, в 2017 — 41%, по итогам I-III кварталов 2018 года этот показатель достиг 48%.
С января 2018 года средняя цена предложения выросла на 6%, при этом наблюдались как рост, так и спады. Это связано с изменением структуры предложения с учетом выхода новых проектов, а также с вымыванием бюджетного предложения. В 2019 году мы ожидаем активный вывод на рынок новых проектов до 1 июля, ввиду грядущих законодательных изменений.
Среди ключевых событий 2018 года помимо активного развития ипотечного рынка можно выделить вступление в силу поправок в 214-ФЗ и банкротство Urban Group.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Пожалуй, самое главное событие 2018 года — это вступление в силу части поправок в законодательство о долевом строительстве. Поправки ужесточили требования к застройщикам в переходный период, так, например, для всех девелоперов начало действовать обязательное банковское сопровождение. Появились ограничения по опыту работы. Новые требования регулируют финансовые параметры бизнеса — на административные расходы разрешается тратить не более 10% от общих инвестиций в проект. Был ограничен размер авансовых платежей. Вступило в силу требование «одно разрешение на строительство — один застройщик». Однако было сделано исключение для девелоперов, занимающихся проектами комплексного освоения территорий.
Уходящий год можно назвать «урожайным» для застройщиков: начиная с апреля месяца наблюдался высокий спрос. Причины покупательской активности можно объяснить грядущими изменениями в сфере долевого строительства. Покупатели осознают, что в будущем стоимость жилья на первичном рынке увеличится, поэтому не стоит откладывать решение квартирного вопроса в долгий ящик.
Влияние на темпы продаж также оказала относительно доступная ипотека. Впервые за всю историю развития рынка ипотечного кредитования размер средней ставки достиг 9,4% что привело к новым рекордам по количеству ипотечных сделок.
И, наконец, еще одна тенденция — наметившийся рост цен. Так, средневзвешенная цена в массовом сегменте жилья на рынке столице подросла на 5% и достигла 160 тыс. руб./кв. м.
Есть опасения, что ажиотажный спрос на рынке недвижимости может смениться затишьем в начале следующего года. Не добавляют оптимизма ухудшение ситуации на геополитической арене, макроэкономическая ситуация и ослабление национальной валюты. Не исключаю, что ключевая ставка может еще увеличиться, а, следовательно, изменятся и ставки по ипотеке. К сожалению, в виду ограниченной платежеспособности населения сегмент новостроек продолжает находиться в сильной зависимости от рынка ипотечного кредитования. Например, в нашем проекте «Кварталы 21/19» на долю ипотечных сделок приходится 80%. Перспектив увеличения доходов населения я пока что не вижу, напротив реформа НДС может только ухудшить ситуацию.
Алексей Лухтан, руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development
Если смотреть на всю строительную отрасль в целом, то в 2018 году произошло самое важное событие для всей стройотрасли и банковского финансирования — принятые на законодательном уровне поправки в долевом строительстве от 01.07.2018 № 175-ФЗ, переход на проектное финансирование. Те застройщики, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, обязаны работать по новым правилам — через эскроу-счета. В связи с этим все участники рынка старались по максимуму получить разрешения до указанной даты, чтобы продолжить работать по старым правилам. На этой волне на рынок вышло рекордное количество предложения за всю историю рынка недвижимости, причем во всех сегментах — от массового до элитного.
Во второй половине года был отмечен всплеск покупательской активности на первичном рынке недвижимости Москвы. В большей степени это связано с прогнозами экспертов по грядущему повышению цен вследствие перехода на проектное финансирование, большим количеством предложения в разных локациях столицы, а также повышением ипотечных ставок, которые начали демонстрировать рост с осени этого года. Не секрет, что ипотека является драйвером роста спроса на недвижимость среди населения. И повышение средней ипотечной ставки, можно сказать, «заставило» отложенный спрос поторопиться.
Кроме того, как известно, в конце года люди традиционно стараются решить все свои дела, в том числе и покупку недвижимости, что также отразится на итогах самого результативного во всех отношениях года.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Если говорить об основных тенденциях уходящего года, то, пожалуй, самыми запоминающимися стали зигзаги ставок по ипотеке. Точнее говоря, зигзаг был лишь один — в первой половине года ипотека становилась месяц от месяца все более доступной, а во втором полугодии ставки начали возрастать. Впервые в российской истории средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась до 9,4% в целом по рынку жилья и до 9,1% — в долевом строительстве. Закономерно это привело к росту доли продаж покупателями, использующими кредит (до 47%).
Вторая тенденция, которую не могу не отметить, это мощный спрос. По сути, он стал результатом повышения доступности кредита. За 9 месяцев 2018 года спрос вырос на 41% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.
Третья тенденция — снижение предложения. Число представленных в продаже квартир в новостройках уменьшилось на 14% с начала года и составило 42 тысячи.
Если говорить о самых ярких событиях прошлого года, то, конечно, таковым стал уход с рынка одного из крупных подмосковных девелоперов — Urban Group.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
2018 год во многом запомнился нам изменением структуры спроса по сезонности. С 1 по 10 мая в нашем проекте было зафиксировано 36% всех ДДУ месяца против 29% с 1 по 10 мая 2017 года и 15% 2016 года. Причем среди клиентов, совершивших сделку в майские праздники, было немало валютных вкладчиков, которые, воспользовавшись изменением курса рубля к доллару в апреле, перевели часть накоплений в отечественную валюту и купили жилье, зафиксировав прибыль. Таким образом, рынок недвижимости по-прежнему остается зависимым от экономической обстановки, и даже краткосрочные изменения способны существенно изменить спрос.
Еще одна особенность рынка недвижимости в 2018 году — это высокая покупательская активность в июне 2018 года на фоне вступления в силу первых поправок в 214-ФЗ. Многие застройщики, воспользовавшись ситуацией, постарались создать ажиотажный спрос, что в целом, действительно, удалось. Ведь абсолютное большинство клиентов слышали о возможном росте цен на жилье и поэтому решили совершить сделку в июне. В тот месяц активно подписывали договоры те клиенты, которые на протяжении нескольких месяцев откладывали подписание. В итоге в июне нам даже пришлось внепланово повышать цены, дабы предотвратить «вымывание» предложения.
К началу 2019 года застройщики подходят уже с определенным финансовым запасом прочности, который удалось создать за счет рекордных продаж. Например, в Новой Москве количество сделок с января по октябрь превысило прошлогодние показатели на 40%. Кроме того, сегодня большинство застройщиков ведут подготовительную работу к выводу на рынок новых проектов или корпусов в уже строящихся жилых комплексах. Одна из злободневных проблем — это переход к использованию эскроу-счетов без доступа к средствам дольщиков до завершения строительства дома. По возможности большая часть девелоперов постарается отсрочить для себя работу по новым правилам. Собственно, решением этого вопроса сегодня и занимаются застройщики.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
2018 год — это год громких отставок и назначений: Владимир Якушев сменил Михаила Меня на посту главы Минстроя, Виталий Мутко назначен куратором отрасли.
Также произошло первое с 2014 года повышение ключевой ставки ЦБ. Интересен, в первую очередь, не сам факт, а смена вектора: если с начала 2018 года средняя ставка по ипотеке только снижалась, то теперь какое-то время она будет либо расти, либо, как минимум, не падать.
Уходящий год — год рекордных продаж. Уже в январе 2018 года было заключено почти втрое больше ДДУ, чем за тот же месяц годом ранее. А всего за три квартала на первичном рынке было продано столько же квартир, сколько за весь 2017 год.
В новый год застройщики войдут с рекордным количеством разрешений на строительство. Сейчас при хорошем уровне спроса ощущается дефицит доступного предложения. В связи с этим среди новых проектов, вышедших в продажу только в третьем квартале 2018 года, доля жилья массового сегмента составила в районе 70%. Скорее всего, тенденция сохранится в ближайшем будущем: рост себестоимости строительства и ипотечных ставок совсем не способствуют повышению интереса к дорогим проектам.
Читайте также
Что ждет рынок недвижимости в 2019 году: поправки в 214-ФЗ и новые проекты
ТОП-10 лучших материалов 2018 года на сайте Новострой-М
Лидеры роста: новостройки Московского региона, которые подорожали в 2018 году больше всего
Дата публикации 28 декабря 2018
