В 2018 году уже были приняты важные поправки в 214-ФЗ и ряд других законов, ожидается, что реформа продолжится в 2019 году. Аналитический центр Новострой-М рассказывает о том, какое влияние на рынок окажут произошедшие изменения и какие проекты появятся в это непростое время.
Последствия поправок к 214-ФЗ, вступивших в силу 1 июля 2018 года
Последовательность перехода
Предполагалось, что переход на проектное финансирование будет происходить поэтапно в течение трех лет. Переходный период должен был продлиться до 30 июня 2019 года и изначально предусматривал одновременное использование эскроу-счетов и действующего механизма. Перевести все проекты на эксроу-счета планировалось к концу 2020 года.
Однако в конце декабря 2018 года был принят закон, предусматривающий переход на эскроу-счета и проектное финансирование уже с 1 июля 2019 года. На новую схему будут переведены все жилые комплексы, независимо от срока получения разрешения на строительство и начала продаж. Эксперты считают, что строительство многих комплексов просто остановится из-за такого поспешного перехода к новым правилам игры.
Значительный рост объема предложения на первичном рынке в 2018 — начале 2019 годов
Многие застройщики в ускоренном порядке оформляли разрешения на строительство на новые проекты и объемы до начала действия поправок. В I квартале 2018 года выдано в 2 раза больше разрешений на строительство жилья, чем в I квартале 2017 года: на 3 млн кв. м против 1,5 млн кв. м жилья.
Укрупнение рынка
Ввиду новых требований к застройщикам (опыт работы в качестве техзаказчика, генподрядчика или застройщика не менее 3 лет, портфель готовых проектов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров, наличие на балансе не менее 10% от стоимости строительства объекта) большая часть девелоперов (особенно небольших) не сможет соблюсти все необходимые условия для старта новых проектов, в связи с чем им придется или уйти с рынка после завершения текущих проектов, или продать свои активы более крупным девелоперам.
По прогнозу, из 3832 существующих сейчас застройщиков в новых условиях смогут работать 132, или 3,4%. Остальные либо будут переходить на «серые» схемы привлечения денег, либо обанкротятся.
Рост цен из-за удорожания финансирования
Проектное финансирование оставляет застройщикам только два реальных канала финансирования строительства — кредит и собственные деньги. Средства будут привлекаться на весь период строительства. Застройщики не смогут привлекать на проект никакие займы, кроме целевого банковского кредита.
У застройщиков не будет возможности досрочно погашать банковские проценты за счет привлеченных средств дольщиков, что приведет к удорожанию финансирования, снижению прибыли и росту цен на квартиры для возврата к прежней норме прибыли. Будет пересмотрен подход к ценообразованию, так как покупателям будет продаваться де-факто готовое жилье, которое дороже жилья «на котловане».
Ввиду поэтапного перехода к проектному финансированию значительного изменения цен на первичном рынке в 2018 году не произойдет, так как текущие и выходящие в ближайшее время проекты еще смогут привлекать средства дольщиков напрямую. Во втором полугодии можно ожидать небольшого снижения цен в связи с выводом большого числа объектов по стартовым ценам.
Рост цен начнется в 2019 году по мере постепенного ухода с рынка объемов, реализуемых по старой схеме и выхода объектов, реализуемых по новым правилам.
Снижение инвестиционного спроса
Пересмотр подхода к ценообразованию (как на проекты на высокой стадии готовности) приведет к снижению инвестиционной привлекательности квартир. На рынке останутся в основном непрофессиональные инвесторы. Однако наряду со снижением риска инвестиций в недвижимость после нововведений доля непрофессиональных инвесторов, рассматривающих вложение в недвижимость как долгосрочную инвестицию или альтернативу вкладу, может значительно возрасти.
Выход новых проектов и конкурентная среда
В ближайшее время значительное влияние на совокупный объем предложения новостроек в сегменте «стандарт» и «комфорт», а также «размывание» покупательского спроса потенциально могут оказать следующие новые проекты на перспективных площадках (акцент застройщиками делается на ЗАО, СЗАО и САО):
1. Москва, участок у деревни Захарково, проект «Рублево-Архангельское». Потенциал застройки: площадь нового строительства — 4,115 млн кв. м, в том числе жилье — 2,63 млн кв. м, офисно-деловая зона — более 806,5 тыс. кв. м, ТРЦ — более 130 кв. м, гостиницы — почти 65 тыс. кв. м, объекты социальной инфраструктуры — около 245 тыс. кв. м, а также гаражи, общественные и парковые зоны. В районе, в котором смогут проживать 66,5 тыс. человек, планируется создать более 76 тыс. рабочих мест.
2. Волоколамское шоссе, вл. 67 — территория рядом с существующим проектом «Тушино-2018».
3. 1-й Боткинский пр. и улица Авиаконструктора Сухого — различные владения и строения. Участки совокупной площадью около 79 га. Инвестор — «ОАК-Девелопмент». Площадь территории для разработки проекта планировки составляет 98,3 га.
4. Ул. Свободы, вл. 35 — ОАО «Тушинский машиностроительный завод (ТМЗ)». Возможный девелопер — ГК «ПИК». Примерные технико-экономические показатели застройки пока неизвестны.
Также значительное влияние на рынок окажут уже строящиеся в настоящее время проекты, состоящие из нескольких очередей в силу своего большого масштаба:
1. Проект «Тушино 2018» — для корпусов № 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 утверждены архитектурно-градостроительные решения для ГК «ПИК» (по данным на июнь 2018).
2. ЖК «Мякинино парк» (ГК «ПИК») — новые корпуса в составе текущей застройки комплекса, в том числе с качественными видовыми характеристиками на Павшинскую пойму.
3. ЖК «Спутник» (ГК «Самолет Девелопмент») — новые корпуса, расположенные дальше от МКАД, в формате традиционных квартир (в отличие от текущих корпусов с апартаментами).
Читайте также
Что будет с рынком новостроек в 2019 году: прогноз Новострой-М
4 крупнейшие сделки с участием застройщиков в Москве в 2018 году
Дата публикации 27 декабря 2018
