Несмотря на общую цель реструктуризации и рефинансирования ипотеки – облегчение финансовой нагрузки, – это совершенно разные банковские процедуры. Различия кроются и в условиях, и в положении заемщика. Как происходит рефинансирование кредита, в чем заключается процесс его реструктуризации, на что стоит обратить особое внимание, если вам предстоит совершить одно из этих действий, специально для Новострой-М рассказала Елена Земцова, управляющий партнер агентства элитной недвижимости Delta Estate.
При рефинансировании инициатором всегда выступает сам заемщик, преследующий цель сделать выплаты более комфортными и уменьшить переплату. При реструктуризации ипотеки заемщик уже находится в безвыходном положении, когда нет возможности платить дальше.
Такие клиенты имеют мало шансов на оформление нового кредита в другом банке из-за просрочек по выплатам и испорченной кредитной истории. Поэтому реструктуризация – это единственный способ мирного урегулирования вопроса с банком вне судебного разбирательства.
Часто инициатором процедуры может выступать и сам банк. Но и тут есть нюансы. Основания для процедуры реструктуризации должны быть существенны – серьезные изменения в состоянии здоровья, семейном статусе или трудовой деятельности. В случае сокращения доходов, но сохранении постоянного рабочего места в реструктуризации может быть отказано.
При реструктуризации текущие условия по ипотечному кредиту пересматриваются. В зависимости от банка это может быть предоставление кредитных каникул (обычно на срок до 6 месяцев), уменьшение суммы платежа при увеличении срока кредита, рассрочка по кредиту.
При этом важно понимать, что редко новые условия являются выгодными для заемщика. Например, банк предлагает увеличить срок кредитования с сохранением текущей ставки. Ежемесячный платеж уменьшится, но по итогу к окончанию кредита общая переплата будет больше. В плане оформления такая процедура, как правило, не несет дополнительных расходов для заемщика.
При рефинансировании один кредит полностью перекрывается другим по более привлекательной ставке. И если реструктуризация возможна только в том же банке, где был взят кредит, то рефинансирование позволяет уйти в любой другой банк. Но так как это, по сути, оформление нового кредита, то процедура связана с дополнительными расходами и потраченным временем.
Необходимо заново собрать все документы, сделать новую оценку стоимости квартиры, снова доказать свою платежеспособность, а также оформить новую страховку.
Важно помнить, что при рефинансировании страховые выплаты могут увеличиваться, так как банки сотрудничают с разными страховыми компаниями. Несмотря на привлекательность таких программ, на деле реальные условия оказываются менее выгодными. Самые низкие кредитные ставки, указанные в рекламных буклетах, обычно действуют только для определенных категорий клиентов – зарплатных клиентов банка, с идеальной кредитной историей, высокими доходами и т. д.
В большинстве случаев банки соглашаются на минимальное снижение процентов по кредиту. А выгодно рефинансировать ипотеку, если разница между текущими и новыми ставками не менее 2%. Поэтому перед началом оформления нужно, во-первых, изучить предложения разных банков, а во-вторых, просчитать все расходы и выплаты по текущему и новому кредиту и сравнить их. В среднем на всю процедуру уходит 1-2 месяца.
В целом, рефинансирование более выгодная процедура по сравнению с реструктуризацией, но проводить ее имеет смысл если:
1. Кредит получен давно, до закрытия осталось не менее 10 лет, а текущие условия по займам существенно изменились в пользу заемщика. Хороший пример – ипотечные кредиты, взятые 5-6 лет назад по ставкам 15-17% годовых на срок 10-20 лет. Сейчас даже с учетом всех дополнительных расходов выгода от оформления нового кредита будет весьма существенной;
2. Кредит был ранее оформлен в валюте. Валютные кредиты оформляются по более низким ставкам, но ни один заемщик в 2012-2013 годах не предполагал, что в скором времени в России начнется кризис, а платежи возрастут в несколько раз. В такой нестабильной ситуации перевод кредита в рубли, даже по более высоким ставкам, однозначно самое разумное решение. В то же время падение курса рубля приводит к тому, что удорожание кредитов в национальной валюте несколько перекрывается девальвацией.
И точно не имеет смысла рефинансировать текущий ипотечный кредит, если разница в процентных ставках незначительна (менее 1%), если изначально бралась небольшая сумма или срок выплат по кредиту подходит к концу. С учетом всех расходов на оформление нового кредита итоговая переплата окажется больше.
Таким образом, реструктуризация ипотеки – это спасительная мера, которая всегда несет убытки для заемщика. Здесь главная задача урегулировать вопрос с банком и не потерять залоговую недвижимость.
Если вопрос не стоит остро, то лучше выбрать рефинансирование, предварительно промониторив предложения банков и просчитав финансовую целесообразность. С точки зрения влияния на кредитный рейтинг заемщика, это более предпочтительная процедура, а к реструктуризации прибегают уже в крайнем случае.
Читайте также
ФАС собирается закрепить сроки выдачи документов для досрочного погашения ипотеки
АКРА: рост выдачи ипотеки пока не привел к появлению пузыря на рынке
Автор: Елена Земцова специально для Новострой-М
Дата публикации 23 июня 2021
