Рынок апартаментов в России неразрывно связан с рынком жилья и следует тем же трендам. Но есть и ряд различий. Например, темп продаж в апартаментах всегда был несколько ниже, чем у классического жилья. Примерно 40% клиентов отказываются от покупки апартаментов в пользу квартир на этапе выбора из-за невозможности воспользоваться постоянной регистрацией и других особенностей формата. При этом внутри самого сегмента продажи за последние полгода показали довольно существенный рост, а цены колебались очень незначительно и всегда в сторону увеличения в отличие от рынка жилья.
Коммерческий директор Glincom Иван Татаринов в колонке для Новострой-М рассказывает об основных факторах, которые влияли на весь первичный рынок и апартаменты в частности в 2018 году.
Строительный бум
Основной тренд на рынке жилья сегодня — это взрывной рост нового предложения. С начала года было выдано уже 233 разрешения на строительство, что в три раза больше, чем в 2017 году. Девелоперы стремились успеть войти в проект до вступления в силу поправок к 214-ФЗ, которые ужесточают регулирование жилого строительства и обязывают застройщиков переходить на проектное финансирование.
В результате за первое полугодие на рынок вышли около 40 новых проектов.
Перенасыщение предложения естественным образом не дает ценам сильно расти, а в некоторых случаях корректирует их в сторону снижения — зачастую это скрытый от подсчетов аналитиков дисконт, достигаемый за счет скидок и акций от застройщиков. Эта тенденция началась еще в 2016 году и продолжается сегодня, как на первичном, так и на вторичном рынке. Для примера, рублевый индекс стоимости квадратного метра в Москве за шесть месяцев 2018 года прибавил лишь 0,1% на вторичном рынке жилья. В долларовом же эквиваленте стоимость жилья по итогам полугодия упала из-за ослабления курса в апреле.
Доступная ипотека
Одновременно с этим весь 2017 год и первая половина 2018 года сопровождались смягчением условий ипотечного кредитования. Вслед за снижением ключевой ставки Центрального банка снижались и ставки по ипотеке. Прошлый год стал рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов: общая сумма займов составила 2,3 трлн рублей. В этом году тенденция продолжилась. За первое полугодие объем ипотечных кредитов вырос более, чем в полтора раза — на 57%, российские банки выдали кредиты на сумму 1,3 трлн рублей. Продолжали работать и государственная программа льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми, программа материнского капитала. При подготовке проекта федерального бюджета в сентябре правительство объявило о продлении этих субсидий минимум до 2024 года — срока окончания реализации национального проекта «Демография». В результате рыночные ставки доходили до рекордной отметки в 9%, для сравнения в 2014 году ипотека выдавалась под 15% и выше. Некоторые застройщики для стимуляции спроса проводили акции и снижали ставку совокупно до 6%.
По данным аналитиков, большая часть сделок на рынке жилья проходит с участием ипотечных средств. Ипотека широко применяется и во всех проектах, где присутствуют апартаменты. На проектах бизнес-класса, например, в комплексе Vivaldi, около 65% сделок проходит с привлечением ипотечного финансирования. О росте ипотечных сделок в своих проектах апартаментов сообщали и другие девелоперы: так, Capital Group отметила повышение доли ипотечных сделок в проектах элит и бизнес до 70%.
Однако сегодня условия немного изменились. Повышение ключевой ставки ЦБ из-за волатильности финансовых рынков, давление новых санкций США и ожидание нового пакета в ноябре, вызвали рост ставок по потребительским кредитам. На очереди ипотечные ставки, уверены банкиры: о планах повысить ставки уже заявил Райффайзен банк, тенденцию подтвердил и глава ипотечного лидера — Сбербанка — Герман Греф.
Повышение ставок скорее всего будет носить временный характер, и они вернутся к нынешнему уровню, как только рынки стабилизируются, но это, безусловно, успеет оказать влияние на массовый спрос. Кроме того, ЦБ выразил обеспокоенность ростом ипотечных кредитов с небольшим первым взносом — менее 20%. Регулятор уже объявил о возможности повышения коэффициента риска по таким кредитам с 150% до 200% с января 2019 года и не исключил вероятность решения о еще одном повышении до конца этого года. Это, безусловно, негативно повлияет на массовый сегмент, но не затронет более высокий класс, в котором люди берут ипотечный кредит при достаточном объеме собственных накоплений. Существенную долю в структуре предложения апартаментов занимает бизнес–класс — на него приходится 40%. Комфорт-класс и элитный сегмент занимают в продажах доли 32% и 26% соответственно, а экономкласс — всего 2%.
Чувствительный спрос
Однако, несмотря на факторы снижения цены и доступности ипотеки, спрос на жилье в первом полугодии не спешил расти. В первую очередь раскупалось недорогое, стандартное жилье для семей с детьми стоимостью до 10 миллионов рублей. Остановка спроса на жилье, по мнению экспертов, связана не только с низкой покупательской способностью и тревожными ожиданиями в связи с ослаблением российского рубля, но и со снижением доли инвестиционных сделок на рынке.
А что же апартаменты? В этом сегменте картина спроса несколько другая. После небольшого снижения в 2017 году спрос на апартаменты в первом полугодии 2018 года отыграл свои позиции и показал рост во всех ценовых сегментах. По данным аналитиков «Метриум», самый высокий рост сделок был отмечен в бизнес- и премиум-классе. Бизнес-класс оказался и самым стабильным в плане ценовой динамики — рост средней цены составил 3,8%. При этом массовый сегмент подорожал на 10,9%, а элитный — на 8,5%. Для сравнения, по итогам первого полугодия средняя цена кв. м жилья элитного класса выросла на 4,9%, в премиум — на 1,7%, бизнес-класс подорожал всего на 1,1%.
Стабильный спрос на апартаменты объясняется в первую очередь тем, что покупатели уже изучили все плюсы и минусы формата и выбирают апартаменты вполне осознанно. За последние 5 лет апартаменты стали полностью самостоятельным форматом и обрели четкий круг приверженцев — это люди, ценящие в недвижимости, прежде всего, локацию и качество исполнения, а также способные просчитать инвестиционную привлекательность проекта.
Важным плюсом остается расположение комплексов — в подавляющем большинстве апартаменты строятся в районах со сложившейся инфраструктурой, преимущественно в престижных локациях. Комплексы апартаментов, как правило, имеют интересную архитектуру и нестандартные планировки, более того, на апартаменты не распространяются ограничения по перепланировке, которыми связаны собственники квартир.
Например, в комплексе апартаментов Vivaldi в Черемушках можно купить как классические студии, так и апартаменты с каминами, двухуровневые апартаменты и пентхаусы с мансардной и собственными террасами. При этом апартаменты можно приобрести с дисконтом в 15-20% относительно стоимости сопоставимой по площади квартиры в этом районе. Разрабатывая эксклюзивные лоты для формата апартаментов, девелоперы также рассматривают европейские форматы жилья: к примеру, в de luxe проекте Ordynka девелопера Insigma предусмотрены апартаменты с патио, в небоскребах «Москва-Сити» — пентхаусы с собственными террасами на высоте.
Читайте также
Что будет с рынком новостроек в 2019 году: прогноз Новострой-М
«Если вы хотите заработать, то есть гораздо более надежные и доходные способы, чем недвижимость»
В центре всего: апартаменты с видом на Кремль
Дата публикации 26 декабря 2018
