Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие», в интервью порталу Новострой-М рассказала о том, почему сейчас в России самое время покупать жилье, будут ли ставки по ипотеке расти и как девелоперские компании готовятся к отмене долевого строительства.
В этом году рынок ипотеки в России обновил новые рекорды. Сильно ли строительная отрасль сейчас зависит от ипотеки?
Безусловно, рынок новостроек зависит от ипотеки. Так, в сегменте жилья экономкласса доля ипотеки достигает 80%. В нашем проекте, семейном квартале «Мир Митино», доля ипотечных сделок составляет порядка 50-60%.
Ожидаете ли вы повышения или снижения ставок по жилищным кредитам?
О возможном повышение ставок уже объявили несколько банков — Райффайзенбанк, Абсолютбанк, Банк Санкт-Петербург. Очевидно, что при дальнейшем повышении ключевой ставки многие банки будут нивелировать свои риски и поднимать ставки на кредиты, в том числе ипотечные. Но поведение Центробанка будет зависеть от нескольких факторов: макроэкономической ситуации, курса рубля, инфляции и так далее. С уверенностью можно сказать лишь одно — сейчас ипотечные ставки остаются низкими, а выбор предложения на рынке — широким, и это сочетание делает данный период лучшим для приобретения недвижимости.
Расскажите про локацию, в которой реализуется проект «Мир Митино».
Прежде всего, Митино — это район «старой Москвы», экологически это очень благоприятная локация. По оценкам экологического рейтинга Москвы, район получил наивысший балл. В непосредственной близости к нашему проекту расположен Новогорский лесопарк, это прекрасное место для прогулок. В районе также расположен ландшафтный парк «Митино», который недавно был реконструирован и сегодня вызывает искренний восторг у посетителей. С точки зрения транспортной доступности проект удачно расположен — в трех минутах на машине от метро «Пятницкое шоссе», дорога на метро до центра займет 30-40 минут. Есть возможность выезда на Пятницкое шоссе и Волоколамское шоссе, по которому до Кремля можно доехать за 30 минут.
Также подчеркну, что Митино — район со сложившейся инфраструктурой, с большим количеством школ, в том числе, вошедших в рейтинг лучших в столице, детских садов, торговых и фитнес-центров, кинотеатров. Отмечу, что из всех новостроек, представленных сейчас в данной локации, только жители ЖК «Мир Митино» получат московскую прописку и все льготы, сопутствующие ей.
Как идет строительство вашего проекта? Сколько домов уже сдано, сколько готовится к сдаче? Сколько еще очередей планируется?
В общей сложности в рамках проекта планируется построить около 1 миллиона квадратных метров, из которых 282 тыс. кв. м — это инфраструктурные объекты. Мы построим две школы, четыре детских сада, большой ФОК, многофункциональный торговый центр. Завершение строительства намечено на 2024 год. В ближайшее время мы планируем сдать в эксплуатацию три корпуса, строительные работы по ним завершены. Следующие корпуса планируется завершить весной 2019 года. Всего в первой очереди проекта будет построено 12 жилых домов: семь панельных домов и пять монолитных.
Какие дома более популярны — монолитные или панельные? Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?
В настоящее время в нашем семейном квартале представлен один монолитный дом и четыре панельных. Спрос по всем корпусам распределяется равномерно в зависимости от потребностей покупателя. При этом студии самой меньшей площади с минимальным бюджетом покупки были раскуплены еще на старте проекта — это классическая история для новостроек. На данный момент спрос равномерный, как на однокомнатные, так и двух-, и трехкомнатные квартиры.
Кто покупает квартиры в ЖК «Мир Митино» — жители этого и соседних районов, приезжие или москвичи, уставшие от темпа Москвы в пределах МКАД?
В нашем проекте треть покупателей составляют жители района Митино и северо-запада Москвы. Они любят эту локацию и выбирают новую квартиру в привычном районе. Для одних клиентов это дополнительная квартира, инвестиционная сделка, другие хотят улучшить жилищные условия. Большой процент покупателей — это жители Москвы. В последние полгода мы также наблюдаем прирост клиентов из регионов России — как тех, кто только планирует переезд в столицу, так и тех, кто уже живет в Москве и наконец решил купить свою квартиру. Так или иначе, доля людей с региональной пропиской в проекте растет.
Стоит ли опасаться затоваривания рынка в связи с тем, что застройщики поспешили заполучить как можно больше разрешений на строительство до обязательного введения эскроу-счетов?
Не думаю, что сейчас стоит опасаться затоваривания. Во-первых, спрос на квартиры в новостройках достаточно стабилен, в том числе и благодаря низким ипотечным ставкам. Цены также остаются достаточно привлекательными, это особенно важно для покупателей. В то же время большой выбор проектов — это положительный фактор для покупателей, так как они могут найти максимально подходящий им вариант.
Отразились ли уже на вашей работе поправки в 214-ФЗ, вступившие в силу 1 июля 2018 года? И чего вы ожидаете от отмены долевого строительства в следующем году?
Изменения уже отразились на внутренних и организационных процессах внутри компании, так как финансовые и юридические департаменты перестраивают свою работу исходя из новых правил. Однако, что касается продаж и работы с клиентами, в течение переходного периода мы не отмечаем каких-либо изменений.
Напомню, что условия, в особенности детальные, по которым застройщики будут работать после окончания переходного периода, продолжают обсуждаться. Безусловно, рынок будет трансформироваться. Однозначно можно сказать лишь то, что количество игроков на рынке уменьшится — не все готовы будут работать по новым правилам.
Меняется ли сейчас квартирография в новостройках, и какие новшества вы можете отметить в этом направлении?
Квартирография меняется постоянно, застройщики чутко реагируют на потребности и возможности клиентов. В каждой строительной компании специалисты анализируют, какие лоты и планировки пользуются спросом у покупателей, и основываясь на этом понимании, разрабатывают новые проекты. Например, сегодняшняя квартирография сильно отличается от той, что была десять лет назад. Тогда были популярны квартиры большей площади, затем кризис внес свои коррективы и средняя площадь квартиры массового сегмента уменьшилась, а бюджет покупки стал ниже. Сейчас тенденция меняется. Сегодня востребованы максимально эргономичные, функциональные планировки. Также покупателям интересны необычные форматы. Например, в ЖК «Мир Митино» востребованы квартиры с двумя балконами, которые выходят на разные стороны. Кроме того, в проекте представлены квартиры с большими лоджиями — более 14 кв. м, в настоящее время они все раскуплены, однако, будут доступны в других корпусах в будущем.
Пользуются ли сегодня на рынке популярностью классические однокомнатные квартиры и студии? Что сейчас уже можно сказать о ликвидности этого формата жилья?
Да, однокомнатные квартиры, как и студии востребованы, потому что определяющим фактором для ряда клиентов остается бюджет покупки. Как правило, студии приобретают те, для кого это первое жилье, часто их покупают родители для детей. Что касается ликвидности, то здесь скорее нужно ориентироваться на проект в целом — локацию, транспортную доступность, привлекательность района, а не сам формат квартиры. Второй немаловажный фактор — когда вы приобрели квартиру. Если на старте продаж, то после ввода в эксплуатацию ее успешно можно продать на 20-25% дороже.
Какую площадь квартиры вы считаете наиболее комфортной для проживания, и укладываются ли девелоперы в этот диапазон, не урезают ли намеренно площади, чтобы снизить стоимость проекта?
Тенденция к сокращению площадей квартир действительно была в кризисный период. Сегодня на рынке работает ряд коллег, которые продолжают проектировать малогабаритные квартиры, и они также востребованы среди покупателей. Но подавляющее число застройщиков находит некий баланс.
Просторные квартиры — характерная черта для классов «бизнес» и выше, а не для сегмента массового жилья, в котором мы работаем. Спрос на них тоже ограничен, потому что большие квартиры предполагают и больший бюджет покупки. Если в сегменте жилья комфорт-класса площадь трехкомнатной квартиры в среднем составляет 70 кв. м, то в бизнес-классе речь может идти и о 120 «квадратах».
Востребованы квартиры с отделкой?
Жилье с отделкой востребовано и продолжит пользоваться спросом, так как есть покупатели, которым важно быстро заселиться в купленную квартиру. Кроме того, в проектах массового жилья гораздо меньше процент людей, которые хотят реализовать индивидуальные дизайнерские проекты при ремонте. Поэтому спрос на квартиры с отделкой, конечно, есть.
Мы сдаем большую часть квартир с предчистовой отделкой, в том числе в одном из корпусов есть секция, которую мы сдадим с полной отделкой. Стоимость отделки будет включена в цену общего контракта, то есть такую квартиру можно будет приобрести в ипотеку, что тоже очень востребовано среди покупателей. Мы предлагаем пять вариантов отделки с разной стоимостью, начиная от 15 тысяч рублей за квадратный метр.
Читайте также
«Есть несколько причин не откладывать покупку недвижимости»
«От новых правил игры на рынке новостроек пострадают конечные потребители»
«Коллапс ипотеки не исключен»: блиц-опрос о новых правилах жилищного кредитования
Дата публикации 25 сентября 2018
