Руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development Алексей Лухтан в колонке для Новострой-М рассказал о том, как рынок в целом и компания в частности готовятся к переходу на проектное финансирование. По словам эксперта, не все условия прозрачны: многое остается непонятным для застройщиков — больше вопросов, чем ответов.   

К сожалению, система перехода на проектное финансирование далеко не совершенна и до конца непонятна ни застройщикам, ни банкам. Причем не только игроки рынка озадачены этим, но и представители власти не раз говорили о том, что требуются серьезные доработки, чтобы соблюсти интересы всех участников рынка.  

Пока понятно только одно: поскольку наша компания получила разрешение на строительство ЖК «Румянцево-Парк» до 1 июля 2018 года, то на эскроу-счет мы не переходим, но при этом мы уже открыли спецсчет с банковским сопровождением. В прессе обсуждается, что для тех девелоперов, которые будут работать по спецсчетам, отчисления в фонд дольщиков увеличатся с 1,2% от каждого ДДУ до 3%, а потом и вовсе до 6%. Если власти таким образом хотят простимулировать застройщиков перейти на эскроу-счета, то, на мой взгляд, намного логичнее просто запретить продавать жилье в новостройках по спецсчетам и в приказном порядке перевести всех на эскроу-счета.

Если все же отчисления в фонд дольщиков составят 6%, то это потребует серьезных финансовых расчетов для того, чтобы принять верное решение — что нам как застройщику выгоднее — платить эти деньги в фонд или переходить работать на эскроу-счета. На примере нашей компании, которая уже имеет проектное финансирование (около 6 млрд рублей мы получили от Сбербанка на строительство ЖК «Румянцево-Парк»), эта ситуация особенно неясна.

Если детально посмотреть на то, что такое эскроу-счет, то получается довольно забавная ситуация. Представим, что на строительство какого-то проекта банк выдает 10 млрд рублей под ставку 13% годовых. По мере роста выручки от продаж на эскроу-счете накапливается определенная сумма, и банк снижает ставку до 6%. Условно, 10 млрд выдали, допустим, 7 млрд на эскроу-счете накопилось. Получается, что это кредит деньгами под залог денег и в какой-то момент сумма залога превышает сумму самого кредита. Такой практики нигде не существует — кредит выдают под залог либо каких-то активов, либо потенциальной выручки, но вовсе не денег.

Логичное продолжение этого только одно — новые правила игры на рынке новостроек повлекут за собой рост затрат девелопера, что в конечном счете отразится на росте цены предложения, в итоге пострадают все участники рынка, а самое главное — конечные потребители.

Мы видим, что рынок недвижимости переживает сильное волнение, никто не понимает новых правил игры — ни застройщики, ни банкиры. Пока у нас есть спецсчет и возможность работать по старым правилам, мы так и будем работать. Наш проект довольно крупный, он включает в себя три очереди, строительство продолжится до 2023 года. Мы не запасались разрешениями на строительство, как другие девелоперы, а сконцентрировались только на одном проекте, чтобы соблюсти все заявленные нами параметры жилого комплекса. Теплится большая надежда, что пока мы будем заниматься строительством данного объекта, регулятор и банки придут к взаимопониманию и всем станет понятно, как дальше выстраивать бизнес.       

На мой взгляд, долевое строительство в перспективе 10-15 лет точно не исчезнет, иначе это приведет к катастрофическому росту цен на недвижимость. Если представить такую ситуацию, что долевое строительство прекратило свое существование, а застройщики продают квартиры только после ввода дома в эксплуатацию, то первичный рынок недвижимости исчезнет как класс. Для покупателя в этой ситуации есть и плюсы, и минусы: с одной стороны, нет риска стать обманутым дольщиком, а с другой — конечная цена объекта недвижимости будет сопоставима с предложениями на вторичном рынке.

Но самый главный плюс, который можно выделить как для покупателя, так и рынка в целом — это качество девелоперских проектов, которое выросло бы в разы. Все понимали бы, что если проектом запланирована установка лифтов марки Otis, а в итоге установлены лифты Щербинского завода, то в случае с долевым строительством застройщика лишь поругают, а в случае продаж готового жилья — никто не купит то, что его не устраивает. В разы выросла бы конкуренция, а это, как нам всем известно, двигатель прогресса в плане качества жилья. Однако это очень нереалистичная ситуация, потому что совершенно неясно, есть ли у банков деньги, чтобы кредитовать такие объемы строительства.

Поскольку действующая система далеко не совершенна, правительство все же предпринимает попытки внести логичные поправки в законодательство. Совсем недавно в прессе появилась информация о том, что у застройщиков может появиться возможность разморозки эскроу-счетов до завершения строительства, чтобы пользоваться деньгами на определенном этапе стройки. Кроме того, с апреля 2019 года могут быть внесены поправки по предоставлению девелоперам льгот по банковским кредитам. 

Это, конечно, сильно облегчит работу застройщиков, будет значительно легче финансировать строительство. Но в любом случае важно выработать конкретные параметры и механизмы, понять, как это будет работать с банковским финансированием, и самое главное — как это отразится на всех участниках рынка, включая покупателей.

Читайте также

Эксперты предрекли новый кризис на рынке новостроек

«Центробанк может осуществить изящный рейдерский захват строительной отрасли»