Разобраться с условиями договоров долевого участия и госпрограмм, адекватно оценить риски при покупке жилья, оформить налоговый вычет – сделать все это самостоятельно и без ошибок довольно сложно. Неслучайно Новострой-М все чаще получает письма от читателей с запросами на профессиональную юридическую помощь. Сотрудничество с ведущими специалистами дает нам возможность помогать нашей аудитории. На вопросы дольщиков и тех, кто собирается приобрести жилье на первичном рынке, отвечает Жанна Супряга, исполнительный директор юридической фирмы «Двитекс».

Вопрос:

Я купил квартиру за 1,4 млн руб, из них 900 тыс. руб. была ипотека в 2019 г. Я продал квартиру за 1,6 млн руб., закрыл ипотеку. Должен ли я платить налог? (нужно ли платить налог с 200 тыс. «прибыли» или нужно подсчитать сумму уплаченных процентов и вычесть ее сначала из «прибыли», а налог платить уже с остатка?)

Ответ:

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ вместо получения имущественного налогового вычета (имущественного вычета при продаже недвижимости в сумме не более 1 млн рублей), налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Расходы на погашение процентов по целевому кредиту относятся к расходам, связанным с приобретением недвижимого имущества, поэтому также могут быть учтены при уменьшении налоговой базы. Данная позиция подтверждается также Письмом Минфина РФ от 26.11.2019 года № 03-04-05/91743.

Таким образом, расчет налоговой базы в вашем случае будет выглядеть следующим образом:

Налоговая база = Сумма дохода от продажи (70% от кадастровой стоимости или цена договора, в расчет принимается большее число) – Сумма расходов по приобретению (1,4 млн руб. + проценты по кредиту).

Вопрос:

Мы – многодетная семья, у нас 3 детей. Мы хотим купить квартиру с маткапиталом за 8 млн руб. – и всем детям потом выделить равные доли. Родители могут получить налоговые вычеты за детей? Или дети потом получат вычеты сами, когда начнут работают официально?

Ответ:

В соответствии с п. 6 ст. 220 Налогового кодекса РФ право на получение имущественных налоговых вычетов в связи с приобретением квартиры имеют налогоплательщики, являющиеся родителями и осуществляющие покупку квартиры в собственность своих детей в возрасте до 18 лет. Однако общий размер имущественных налоговых вычетов в данном случае ограничен установленным лимитом (2 млн руб.). То есть в описанной ситуации родители могут только «добрать» до 2 млн руб. за счет налогового вычета, полученного за ребенка.

Кроме того, согласно п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ указанные имущественные налоговые вычеты не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств материнского (семейного) капитала.

Таким образом, если квартира приобретается в собственность 2 взрослых и 3 детей (доли в праве собственности равные), при этом стоимость квартиры частично оплачена за счет средств материнского капитала, при оформлении налогового вычета из стоимости квартиры необходимо вычесть сумму материнского капитала, размер доли каждого собственника будет равен 1/5 от полученной суммы.

Так как полученная сумма составит менее 2 млн руб., то родители могут «добрать» налоговый вычет за счет вычета за детей до лимита.

При этом ребенок не теряет права на получение в будущем имущественного налогового вычета по расходам на приобретение другого жилья. Эта позиция подтверждается письмом Минфина России от 03.09.2015 года № 03-04-05/50743.

Вопрос:

Я купил квартиру в новостройке – однушка 43,41 кв. м. Но сейчас перед сдачей выяснилось, что застройщик присоединил нам – всем владельцам таких однушек – по 4 кв. м общей долевой собственности и требует доплатить! Иначе, говорит, ЗОС не получат –  и дом не будет сдан госкомиссии! Должен ли я доплачивать или этой такой развод?

Ответ:

В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора участия в долевом строительстве может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по ДДУ объекта недвижимости как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий ДДУ. Если в ДДУ не предусмотрено изменение цены ДДУ, то она не может корректироваться при изменении площади.

Кроме того, если договором предусмотрено изменение цены при изменении площади объекта долевого строительства, то для проведения доплаты должно быть основание изменения цены: обмеры, проведенные кадастровым инженером после завершения строительства, и, как правило, в этом случае застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение к ДДУ.

В изложенной вами ситуации рекомендуем, во-первых, ознакомиться с условиями договора, заключенного с застройщиком (предусмотрено ли им изменение цены и какой порядок ее изменения предусмотрен). Во-вторых, если изменение цены предусмотрено, требуйте от застройщика основание перерасчета – обмеры, проведенные кадастровым инженером.

Из представленной вами информации сложно сделать вывод об обоснованности требований застройщика, однако требование о доплате за «общедолевую собственность» выглядит сомнительно. Также угроза «неполучения ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию» по этой причине представляется уловкой застройщика.

Исходя из нашего опыта, в 80% квартир в новостройках фактическая площадь отличается от предусмотренной в договоре, при этом взаиморасчеты производятся уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Редакция благодарит Жанну Супрягу за участие в материале.

Если вам требуется юридическая помощь, присылайте ваши вопросы главному редактору Новострой-М Ирине Кис на адрес: i.kis@mediapronet.ru

Читайте также

Знакомьтесь, ваша новая квартира: что делать, если при приемке жилья обнаружились дефекты

Право собственности: как стать официальным владельцем квартиры в новостройке

Автор: Ольга Иванченко