Коммерческий директор Группы «Самолет» Дмитрий Волков в интервью порталу Новострой-М рассказал о новом классе жилья, который девелопер выводит на рынок, о снижении спроса на квартиры-студии и росте востребованности отделки от застройщика.
Вы презентуете новый класс жилья, который назвали «прагматик». Но ведь на рынке и так множество классов, даже аналитики иногда по-разному классифицируют одни и те же объекты. Почему вы решили, что существующих классов мало?
Мы решили, что пора обозначить и как-то назвать то, чем мы занимались на рынке в течение шести лет своей деятельности. По нашим ощущениям, то, что мы строим, не совсем вписывается в существующую классификацию: по цене наши квартиры доступнее, чем жилье эконом-класса, как мы его называли ранее, или стандарт-класса, как говорим сейчас. Но по качеству наше жилье стремится скорее к комфорт-классу. При этом не так просто было найти понятие, которое в полной мере отразило бы то, что мы действительно делаем.
Пока мы относим к прагматик-классу наши уже реализованные жилые комплексы «Люберцы 2015», «Люберцы 2016», «Октябрьский 2016», «Внуково 2016», «Внуково 2017», «Люберцы 2017», первую очередь ЖК «Пригород Лесное», строящиеся проекты «Люберцы 2018», вторую очередь ЖК «Пригород Лесное», «Томилино 2018», «Химки 2019», «Остафьево» и будущие проекты. По нашим оценкам, доля прагматик-класса в сегменте массового жилья в Московском регионе составит к концу 2018 года более 23%. При этом мы совершенно не против того, чтобы другие застройщики подключались и также строили жилье, которое можно будет отнести к прагматик-классу.
Почему «прагматик»? Что такое прагматичное жилье? Чем оно принципиально отличается от того, что было раньше?
Мы для себя сформулировали основное отличие так: «мы предлагаем лучшее за ваши деньги». Мы изучили потребности наших клиентов и строим жилье в соответствии с ними, предлагая его за разумный бюджет. Однако для нас прагматик-класс — это не только какие-то характеристики и место расположения жилого комплекса, для нас это некая философия и подход к нашему бизнесу. Мы сами прагматично подходим к бизнесу, используем различные инструменты, которые позволяют нам снижать издержки. В частности, мы не нанимаем лишних работников и не позволяем технике простаивать, все материалы мы закупаем напрямую, сами занимаемся контролем качества. В результате эти и другие меры позволяют нам снижать себестоимость строительства и предлагать жилье по цене на 10–15% ниже, чем в среднем по рынку. При этом есть стереотип, согласно которому покупатель за более низкую цену получает менее качественный продукт. Но реальные проекты, которые мы уже построили, наглядно демонстрируют, на какое жилье может рассчитывать клиент.
Вы продаете квартиры с отделкой. Она тоже особенно прагматична?
Я хочу отметить, что мы строим не квартиры с отделкой, не секции, а целые кварталы с отделкой. При этом мы не пытаемся сделать ремонт ярким, чересчур индивидуальным или дорогим, потому что за все это будет платить покупатель. Наша цель — сэкономить время и деньги клиента, чтобы он мог меньше платить за съемное жилье и ипотеку. Наша отделка позволяет заехать и жить, она нейтральная, спокойная. По нашим внутренним исследованиям, люди как минимум три года живут с исходной отделкой, ничего не меняя. Мы — за функциональную красоту. Мы используем светлые тона, белые двери, чтобы человек мог поставить любую мебель, мы не хотим ограничивать вкусовые предпочтения клиентов.
Насколько востребованы сейчас квартиры с отделкой? Готовы ли вообще, на ваш взгляд, покупатели жилья уже к квартирам «под ключ»?
Наши клиенты квартиры с отделкой покупают охотнее, так как понимают, что за эти деньги лучше и быстрее ремонт не сделают. У нас централизованные массовые закупки, обученный персонал, мы делаем минимум в два раза дешевле, чем если тот же ремонт покупатель сделает сам. Но кроме денег, он потратит еще кучу времени и нервов.
Общий тренд на рынке отделки сегодня — это нейтральные светлые тона, белые или кремовые оттенки, обои под покраску. Если новоселу захочется яркости и индивидуальности, то он эту отделку легко под себя доработает. Думаю, что в целом многие вещи, касаемо ремонта, мы можем продумать лучше, чем, к примеру, молодой папа 30 лет, который впервые сталкивается с этим.
В основном покупатели готовы приобретать квартиры с отделкой, так как это дешевле, быстрее, не нужно «жить в ремонте» и не нужно слушать и наблюдать ремонт соседей ближайшие два года.
Для кого ваш продукт, кого вы видите среди основных покупателей?
Есть мнение, что существует два типа покупателя — бедный и богатый. Бедный экономит на всем, а богатый ведет себя расточительно. Но так делить людей неправильно, типов покупателей много, и среди этих типов есть как раз те самые прагматики, которые мыслят рационально, живут без иллюзий, понимают, что рендеры могут сильно отличаться от реальности, и осознают, что придется заплатить из своего кармана, к примеру, за фонтан во дворе. Это обычные люди, которые хотят жить в своей квартире, в возрасте в среднем 30–35 лет, они хотят быстрее заселиться в свое жилье. Многие пишут благодарности: «Спасибо вам, мы наконец-то переехали и больше не платим за аренду». При этом наши клиенты хотят за свой ограниченный бюджет получить достойное жилье, всю необходимую инфраструктуру, то есть совокупность факторов, которые позволят им нормально жить.
Но сейчас все чаще эксперты говорят о том, что молодежь в принципе не хочет покупать квартиры. Получается, вы с этим не согласны?
Однозначный ответ дать сложно. С одной стороны, есть очевидный факт — доля молодых покупателей всегда была и будет неосновной, так как для покупки квартиры нужны и деньги, и стабильный источник их получения, и выраженная потребность, к примеру, появление детей в молодой семье. Вкупе эти факторы появляются у молодых покупателей ближе к 30 годам. Соответственно, основная доля наших клиентов — это пары или семьи в возрасте от 33 до 36 лет, причем мы видим явную тенденцию к снижению возраста ядра в массовом сегменте к 30 годам, так как более доступной стала ипотека: еще десять лет назад ядром были сорокалетние потребители.
С другой стороны, современная молодежь имеет другие ценности, не ориентированные на обладание. Это мировой тренд, который активно развивается. Однако я уверен, что появление семьи, в особенности с детьми, для современного молодого человека становится сигналом задуматься о собственном жилье, в этот момент история с арендой и шерингом перестает быть лучшим вариантом, а скорее переходит в разряд «вынужденных», это уже особенность русской ментальности.
У вас в проектах много студий. Почему вы отводите большую долю под подобное жилье? Не считаете ли вы, что часть покупателей большая доля студий может оттолкнуть?
Доля студий в наших проектах не превышает 15–18%. При этом доля классических студий, то есть с одним окном, без возможности сделать отдельную спальню, в два раза меньше. В новых проектах — «Остафьево», «Путилково» — студий будет еще меньше, так как их востребованность, действительно, снижается. При этом задача застройщика — сделать сбалансированную квартирографию: если хотя бы минимальный спрос на студии есть, значит и предложение должно быть.
У вас недавно начались продажи в проекте «Остафьево». Расскажите о нем подробнее — удалось ли там уже воплотить какие-то новые принципы «прагматичного жилья»?
Да, удалось. Например, мы создали единую входную группу на два подъезда, в результате чего получили просторный холл и оптимизировали 20% площади. Также использовали новый стандарт отделки: менее фактурные материалы, которые позволяют новоселу выбрать любую мебель, которая нравится.
Застройщики запаслись разрешениями на строительство, чтобы начать продавать проекты по старым правилам. Относитесь ли вы к их числу? Ждать ли бума предложений от Группы «Самолет»?
Да, у нас есть запас проектов в перспективе на ближайшие годы. Готовятся к анонсированию проекты «Молжаниново», «Алхимово», «Некрасовка», в июле мы вывели «Остафьево». В основном это крупные проекты, относящиеся к массовой жилой застройке, которые стопроцентно попадают в нашу стратегию формирования прагматик-класса.
Чего вы ожидаете в связи с грядущей отменой долевого строительства? Как это, на ваш взгляд, изменит рынок?
Мы положительно оцениваем вводимые изменения и поддерживаем действия властей. Последние несколько лет мы наблюдали взросление российского рынка недвижимости: потребитель стал более требовательным, конкуренция обострилась, застройщики вынуждены предлагать все более комплексный и совершенный продукт. В этой связи вводимые изменения однозначно усилят борьбу за покупателя, создадут дополнительные барьеры для входа на рынок.
Безусловно, изменения призваны создать более цивилизованные правила игры, они побуждают застройщиков более трезво оценивать свои коммерческие затраты. Думаю, что новая система снизит долю проблемных строек, проекты нужно будет продумывать заранее. В перспективе рынок, скорее всего, сожмется, крупные системные застройщики справятся с изменениями, хотя это и потребует от них определенной адаптации. Маленькие компании могут столкнуться с трудностями и в части финансирования стройки, и в части новых обеспечительных мер. По нашему мнению, это естественный процесс, в результате которого отрасль в той или иной степени консолидируется и получит новый сильный импульс развития.
Что будет с ценами на жилье? Ожидать ли серьезного роста?
У крупных застройщиков маржа не такая большая, чтобы бесконечно наращивать издержки, поэтому скорее всего стоимость новых финансовых обременений девелоперы будут вынуждены переложить на потребителя. Рост себестоимости строительства может составить до 3–5% из-за более дорогого финансирования.
Сейчас цены на ваши проекты, по вашим оценкам, на 10–15% ниже, чем у конкурентов. Удастся ли удержать эту дельту после вступления всех поправок в 214-ФЗ?
У нас нет такой задачи. Наша задача — предлагать клиенту привлекательную цену и давать максимум опций за эти деньги. Вопрос не в разнице цены.
Насколько сильно вы сейчас зависите от средств дольщиков? Сильно ли на вас отразится отмена долевого строительства?
Как и все ведущие застройщики рынка, мы привлекаем средства дольщиков для строительства объектов. При этом наша бизнес-модель такова, что мы практически не используем кредитные средства. Появление в цепочке девелопер–покупатель третьего участника (банка) пока неоднозначно оценивается рынком, так как это сложная модель, имеющая свои плюсы и минусы.
Если человек хочет купить квартиру, ему лучше подождать с решением этого вопроса, пока не прояснится окончательно новая схема продажи жилья, или же, напротив, лучше не откладывать?
Не существует лучшего времени для покупки. Всегда надо отталкиваться от потребности. Рядовой покупатель, который пытается угадать курс доллара или тренд рынка, чаще всего не учитывает массу факторов ценообразования. В результате такая стратегия приводит к проигрышу.
Читайте также
«Есть несколько причин не откладывать покупку недвижимости»
Новостройки Котельников и Люберец: какой из городов-соседей выбрать
Семь новых проектов и рост цен на 2,4%: итоги I полугодия на рынке новостроек массового сегмента
Готовые новостройки: проекты, где первые очереди будут сданы в 2018 году
Дата публикации 17 июля 2018
