Лифты могут стать обязательным элементом в малоэтажных домах. Накануне стало известно, что Минстрой внес соответствующие поправки в свод правил по малоэтажному строительству, поставив застройщиков перед фактом. Данный вопрос может быть пересмотрен на ближайшем заседании Госсовета, а пока что Novostroy-M.ru спросил экспертов, нужны ли лифты в «малоэтажках» и как данная опция влияет на стоимость жилья.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Особой необходимости в лифтах нет, если предусмотреть на первых этажах специальные помещения для хранения колясок и велосипедов. Квартир в малоэтажных корпусах не так много, поэтому эти помещения не будут сильно захламлены, как это могло бы быть многоэтажном доме в секции с 36-100 квартирами. Кроме того, некоторые покупатели квартир в корпусах без лифта даже рады, что не будет лишнего шума.
На нашем опыте не было отказов от приобретения квартир в малоэтажных корпусах именно по причине отсутствия лифтов. Например, в ЖК «Новые Ватутинки. Южный квартал», где корпуса 3-этажные, были обустроены колясочные, чтобы людям не было необходимости поднимать детские коляски наверх, в квартиры. Для инвалидов-колясочников был оборудован пандус, и люди здесь приобретали квартиры на первых этажах.
За счет того, что количество квартир в малоэтажных корпусах намного меньше, чем в многоэтажках, конечно, необходимость установить лифты может сказаться на рентабельности проектов, хотя и не столь значительно. Стоимость 1 лифта – порядка 900 тыс. рублей (при оптовой закупке и установке будет еще дешевле). Соответственно, если в секции будет 8-12 квартир, то каждая из них подорожает максимум на 75-110 тыс. руб.
Наличие лифта в малоэтажном ЖК – дополнительная опция, которая повышает комфорт для жильцов. Так, в клубном ЖК бизнес-класса «Успенский квартал» на Рублево-Успенском шоссе установлены лифты, при этом корпуса являются 4-этажными с мансардами. На каждом этаже располагается при этом по 1-2 квартиры.
Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»
Наличие лифтов является важным критерием для покупателей, и малоэтажный сегмент не исключение. Люди, проживающие на втором, третьем и четвертом этажах, непосредственно заинтересованы в их установке. Прежде всего, лифты являются одной из неотъемлемых составляющих комфорта. Наличие подъемного оборудования –вопрос первостепенной важности. Его нельзя считать излишеством даже в малоэтажном сегменте, предусматривающем строительство трех- и четырехэтажных домов.
Не стоит забывать о мамах с колясками и людях с ограниченными возможностями. Без лифта спуститься на первый этаж будет весьма трудно. Кроме того, переезд в новостройку требует проведения ремонтных работ, и вряд ли новоселы оценят общую суету с переносом мешков с цементом и прочим материалом по лестнице, да и доставка крупногабаритной техники пройдет менее хлопотно в случае наличия лифта.
В ЖК «Сказка», ЖК «Потапово Lite» лифты предусмотрены проектом, даже с учетом того, что сама опция в «малоэтажке» является необязательной. В хорошей новостройке должны быть учтены все мелочи, из которых складывается комфорт, поэтому одной лестницы мало. Конечно, любители здорового образа жизни будут перемещаться пешком по ступенькам, однако с тяжелыми сумками лучше все-таки подняться на лифте.
Мы не считаем, что последствия меры будут катастрофическими для сегмента. «Малоэтажка» сама по себе предусматривает комфортный образ жизни, и люди готовы платить больше за этот формат. Здесь нет привычной экономии, когда девелопер пытается выжать максимум из земли и построить многоэтажки с дешевыми квартирами. На первом месте – приватность, малая высотность, приближение к европейским стандартам проживания. Поэтому экономия любой ценой не пойдет на пользу.
Владислав Луцков, директор по инвестициям компании Est-a-Tet
Сегодня себестоимость установки лифтов в малоэтажных проектах не так велика, чтобы можно было говорить о значительной коррекции цены предложения в связи с новыми требованиями – в среднем она обходится в 2-3 тыс. рублей за кв. м.
Те застройщики, которые ориентированы на платежеспособную аудиторию, и так заинтересованы в высоком качестве строительства. Это в основном малоэтажные проекты в ближнем Подмосковье, где предусмотрены лифты, которые в целом увеличивают бюджет покупки на 100-200 тыс. рублей (для такой аудитории это не столь значительная сумма, особенно если речь идет о комфорте проживания). Плюс пожилые люди, мамы с колясками и маломобильные группы граждан нуждаются в лифтах в большей степени.
А вот в более удаленных проектах эконом-класса, где для покупателей увеличение бюджета покупки на квартиру на 100-200 тыс. рублей весьма ощутимо, лифты очень редко делают, и для такой целевой аудитории увеличение бюджета покупки за счет введения такого требования к проектам может быть ощутимым.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Кратко скажем, что малоэтажным считается жилой дом не выше 3 полноценных этажей + возможный мансардный этаж. Причем, в отличие от многоквартирных домов, уже на первом этаже такого корпуса расположены жилые квартиры (иногда к ним прилагаются придомовые участки).
На наш взгляд, острой необходимости в установке лифтов в малоэтажных комплексах нет. Дело в том, что лифты выполняют две основные функции – перевозка пассажиров между этажами и обеспечение комфортности передвижений по зданию.
О пользе передвижения между этажами говорить не нужно, но вот про комфортность – вопрос, так как в России в целом малоэтажные комплексы строятся в сегменте «эконом». И люди в целом готовы при демократичной стоимости недвижимости подниматься на 2-3 этаж пешком. Другое дело, что именно в Московском регионе покупатели относятся к подобного рода «обременениям» со скепсисом и иногда не готовы ходить пешком. Но неоспоримым аргументом в пользу обязательного оборудования малоэтажных домов лифтами является необходимость учета требований для маломобильных групп населения. И, конечно, без лифта инвалид не сможет подняться на 2-3 этаж самостоятельно. Однако и в этом случае можно выйти из ситуации – приобретать квартиры на первых этажах домов.
Если сейчас данное решение будет принято, то оно навредит малоэтажному сегменту, но только той части, которая представлена домами эконом- и возможно, в некоторой степени, комфорт-класса. Объясняется это просто – смета строительных работ из-за включения в нее вертикального транспорта увеличивается на несколько миллионов рублей (если ставить самый простой лифт), тогда как цену реализации пропорционально увеличить не получается. Ведь не секрет, что «малоэтажка» строится в основном на периферии столицы за МКАД и в условиях жесткой конкуренции цены имеют свой невысокий «потолок роста».
Сегодня лифты девелоперы устанавливают в тех проектах, которые по классу должны быть ими укомплектованы. Следовательно, жилой комплекс бизнес-класса не может быть без лифта. Лифты есть, например, в ЖК «Сказка», в ЖК «Accord. Smart-квартал».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп»
Формат малоэтажного жилья привлекателен для девелоперов, так как себестоимость возведения «малоэтажек» значительно ниже: технология строительства и инженерное оснащение таких домов проще, а согласно российскому законодательству для домов с высотностью до трех этажей девелоперам не надо проводить экспертизу. Поэтому они могут в более короткие сроки разработать проектную документацию, получить разрешение, начать стройку и возвести сам комплекс.
При этом на рынке всегда были малоэтажные проекты, в которых устанавливались лифты. Поэтому у покупателей всегда был выбор: купить жилье дешевле, но без лифта или же дороже, но уже с лифтом. Соответственно, на мой взгляд, нет абсолютно никакой надобности в регламентировании таких вопросов на государственном уровне.
Вопрос наличия лифта в малоэтажном доме – сугубо личное предпочтение каждого клиента. Для одного подняться пару этажей – дополнительная зарядка. Для другого – серьезное физическое испытание, особенно если речь идет о пожилых людях. Поэтому нет никакой единой тенденции выбора малоэтажного жилья с лифтом или без. Оба варианта имеют своих клиентов.
Установка лифтов – это дополнительная финансовая нагрузка для девелопера. В случае принятия решения об их обязательной установке, придется пересматривать экономику проекта. Малоэтажно жилье, как правило, предусматривает на площадке 4-5 квартир. То есть стоимость лифтов, по сути, придется разделить на 15-20 квартир, а не на 80-100, как в многоэтажном подъезде. Соответственно, нововведения ударят по кошелькам потенциальных покупателей малоэтажного жилья.
Девелоперы устанавливают лифты в малоэтажном жилье, чтобы повысить класс и престиж объекта. В качестве примера можно привести малоэтажный ЖК бизнес-класса «Болтино», в котором предусмотрены лифты в каждом подъезде.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»
Если речь идет о домах высотой до 3 этажей (а именно эту категорию в рамках инициативы относят к малоэтажным), то почему бы, по такой логике, не обязать установку лифтов в индивидуальных коттеджах высотой в три этажа, трехэтажных таунхаусах? Там ведь тоже только обычные лестницы внутри… Даже если посмотреть взглядом потребителя: насколько дороже будет построить частный дом с лифтом, сколько полезной площади уйдет под шахту лифта, какова будет ежегодная стоимость его обслуживания, зачем и кому это надо, кроме маломобильных групп? Нельзя ли представителей маломобильных групп просто селить на первых этажах, тем более, что как раз в малоэтажном сегменте они пока «имеют право» быть жилыми, а многие застройщики предусматривают отдельный выход на улицу прямо из квартиры, минуя подъезд.
Считаю, что обязательные требования по установке лифтов повлияет на малоэтажный сегмент негативно, прежде всего, с точки зрения себестоимости. Такая «лифтовая нагрузка» лишит малоэтажный сегмент одного из главных преимуществ – более низкой стоимости квадратного метра, которая формируется в том числе из-за более лояльных градостроительных норм. Сам факт установки лифта добавит к цене метра от 2000 до 4000 рублей, в зависимости от производителя, все это застройщик заложит в стоимость квартиры. Плюс – вырастут эксплуатационные расходы на обслуживание малоэтажных ЖК, которые тоже ложатся на жителей. Мы опять, говоря о важной, но все же небольшой доле населения, маломобильных группах, выплескиваем ребенка вместе с водой.. Есть первые этажи, есть в Подмосковье много среднеэтажных проектов и до 5, и до 8 этажей, где лифты застройщиками устанавливаются априори. Есть вторичный рынок квартир в домах с лифтами, у маломобильных групп всегда есть альтернатива выбора между домом с лифтом и без него.
Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки»
На мой взгляд, наличие лифтов в малоэтажных домах точно не должно быть обязательным. Ведь лифт – сложная и дорогостоящая техника. Малоэтажный комплекс по определению не может быть дорогим. Лифт же значительно увеличивает себестоимость строительства. Более того, жителям придется платить высокие эксплуатационные расходы: одно дело, когда лифт обслуживает 17 этажей, другое – 3-4 этажа.
В квартале Южный ЖК «Новые Ватутинки» мы продали квартиры в 87 малоэтажных домах. И ни один из наших клиентов не отказался от покупки по причине необходимости подниматься на третий этаж пешком. Поэтому однозначно можно сказать, что отсутствие лифта в малоэтажном доме абсолютно не влияет на ликвидность комплекса.
Безусловно, обязательная установки лифтов значительно повысит стоимость квадратного метра, думаю, не менее, чем на 15-20%. Причем основная доля затрат ляжет не на проектирование, а на само оборудование – лифт, инженерное обеспечение, механизм подъема, и пр.
Лифт в малоэтажном комплексе, на мой взгляд, можно устанавливаться только с целью позиционирования жилого комплекса в сегменте «бизнес» и элитного класса. Тем не менее, лифт – это дополнительное удобство и конкурентное преимущество. Поэтому все зависит исключительно от политики девелопера. Если же возможности выбора не оставят, то застройщики малоэтажных комплексов либо резко поднимут цены, либо начнут урезать другие категории затрат.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
«Лифт в жилом доме малой этажности – важное конкурентное преимущество. Почему? Малоэтажный формат имеет не менее широкую аудиторию покупателей, чем традиционные «многоэтажки». Более того, в силу областного расположения – а именно в Подмосковье сегодня реализуется подавляющее большинство малоэтажных проектов – жилые комплексы в 3-6 этажей часто выбирают семьи с маленькими детьми и пожилые люди, которым важно проводить больше времени на природе, но при этом в шаговой доступности от дома. И для той, и для другой категории лифт является незаменимым помощником, облегчающим элементарные бытовые ситуации – поход в магазин, выход на прогулку с коляской. Да и для всех жителей в целом подъем пешком не всегда удобен, особенно если человек нагружен сумками или другой крупной ношей.
Именно поэтому мы в своем малоэтажном UP-квартале «Западное Кунцево» установили современные бесшумные лифты SIGMA совместного производства компаний OTIS и LG без каких-либо обязательных директив «сверху». И на этапе заселения это преимущество оценили все без исключения новоселы.
На наш взгляд негативную окраску наличие лифта в малоэтажных домах может придать лишь сегменту эконом-класса, где первостепенной характеристикой выступает стоимость жилья, а установка лифтов, так или иначе, является дополнительной строкой вложений в проект. В среднем, наличие лифтов может добавить до 10-15% к себестоимости. За счет приобретения кабин, работ по их установке, а также за счет увеличения доли непродаваемых площадей, которые будут отведены под лифтовые шахты, прилегающие к ним площадки и помещения для обслуживания лифтового оборудования. Но, в любом случае, наличие лифтов регламентируется строительными нормами. Во всех домах свыше 5 этажей они обязательны. А в малоэтажных проектах уровня комфорт-класса и выше лифты становятся дополнительной опцией, обеспечивающей этот самый комфорт.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании ОПИН
Данное нововведение в первую очередь, безусловно, может отразиться на себестоимости строительства. Сегодня большинство «малоэтажек» возводится в недорогих классах (эконом и комфорт), их доля составляет 25% проектов на первичном рынке Подмосковья, где для покупателей крайне важен доступный входной бюджет, т.е. минимальная стоимость покупки квартиры. И любое удорожание, которое впоследствии перекладывается на стоимость квадратного метра заметно для покупателя. На сегодняшний день за счет как раз отсутствия «лишних» и неактуальных опций как установка лифта, например, в 3-этажном корпусе, и малой этажности, цены на квартиры в малоэтажных проектах сопоставимы или ниже по цене с аналогичным классом в многоэтажных новостройках.
Не стоит забывать, что при наличии лифта, жильцы также в будущем понесут дополнительные затраты на его содержание и обслуживание, которые будут довольно ощутимы для жителей малоэтажных комплексов априори с малым количеством квартир, а использовать лифт по назначению будут единицы.
Необходимо отметить, что наличие лифта также уменьшает и коэффициент полезной площади в подъезде, за счет которой застройщик мог бы, например, предусмотреть колясочные комнаты или кладовые помещения. А это опять-таки означает повышение себестоимости продаваемых площадей, т.е. удорожание квартир.
Сегодня, когда цена – это неотъемлемый фактор принятия решения о покупке, а комфортный бюджет сделки в «малоэтажке» привлекает покупателей, данное нововведение может неблагоприятно отразиться на малоэтажном сегменте и его популярности у покупателей. Однако новые нормы не отразятся на текущих проектах, так как разрешение на строительство этих объектов было получено до принятия нововведения.
В нашем малоэтажном проекте «Павловский квартал» (3-этажные корпуса) на 1-ых этажах запланированы колясочные комнаты, а входные группы и квартиры на первых этажах спроектированы с учетом потребностей людей с ограниченными возможностями, что позволяет жильцам не испытывать дискомфорта при отсутствии лифта.
Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development
На наш взгляд, требование о наличии в малоэтажных многоквартирных домах лифтов не должно быть обязательным. Данное нововведение будет иметь негативные последствия для развития рынка дешевого жилья в регионах и дальнем Подмосковье. Установка лифта в доме до 5 этажей не только удорожает себестоимость строительства, но и увеличивает расходы на эксплуатацию, которые в конечном счете ложатся на будущих жильцов.
Требование по наличию лифта в малоэтажном доме является обязательным в сегментах высокобюджетного жилья. В домах эконом-класса некоторые жители могут обходиться и без лифта. Однако и здесь все зависит от предпочтений покупателей, их возраста и семейного положения. Например, для людей с маленькими детьми наличие лифта крайне желательно.
Данное требование будет иметь последствия для развития малоэтажного сегмента жилья в нашей стране, рентабельность некоторых проектов может уменьшится, однако в целом оно не приведет к заметным изменениям на рынке жилой недвижимости Московского региона. Себестоимость строительства квадратного метра при установке лифта в среднем увеличивается на 1 500 рублей, разумеется, застройщик будет закладывать расходы на приобретение и установку лифтов в конечную стоимость жилья.
В рамках наших малоэтажных проектов (ЖК «Валентиновка парк» и ЖК «Театральный парк» в городе Королёв) лифты предусмотрены почти в каждом доме. Это конкурентное преимущество увеличивает ликвидность жилья, что в конечном итоге отражается на спросе и объемах продаж.
Дата публикации 31 марта 2016
