 |
| Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group## |
Малоэтажное строительство сегодня очень популярно у девелоперов. В Подмосковье анонсируется все больше проектов, однако самым масштабным на сегодняшний день является – город-спутник «Новое Ступино». О том, почему компания MR Group решила построить целый город, кто в нем будет жить и сколько стоит приобрести там квартиру, Novostroy-M беседовал с Евгенией Старковой, директором по маркетингу компании MR Group.
Охарактеризуйте, пожалуйста, состояние строительной отрасли Подмосковья на данный момент. Что изменилось за последние несколько лет?
В этом году мы наблюдаем продолжение основных тенденций прошлого года: рост числа сделок с привлечением ипотеки и увеличение спроса на проекты эконом-класса в Подмосковье. В последние годы спрос на квартиры в новостройках эконом-класса в Подмосковье значительно вырос, поскольку там начали появляться действительно качественные проекты. Плюс к этому покупателей привлекает цена квадратного метра – за пределами столицы она существенно ниже.
При этом повышается транспортная доступность – появляются новые маршруты, строятся новые станции метро за пределами МКАД. Это служит главным аргументом для покупателей в эконом-классе. Еще одна причина высокого спроса на подмосковные проекты – сокращение числа вводимых в эксплуатацию жилых комплексов в Москве. Например, в прошлом году было построено на 18 млн кв. метров жилья меньше запланированного. Поэтому спрос все больше смещается к границам и за пределы Москвы.
Это связано с ограничением строительства в городе и изменением приоритетов московских властей. В силу ограниченного числа площадок девелоперы все смелее выходят в Подмосковье, поэтому ассортимент новостроек расширяется. Стоит отметить, что популярностью все больше пользуются малоэтажные мультиформатные проекты с развитой инфраструктурой, где у покупателя есть возможность более комфортного проживания и выбора формата жилья – квартиры, коттеджа или таунхауса.
Сегодня все больше заявляется о строительстве различных малоэтажных проектов. Чем объясняется такое внимание к этому формату жилья?
Малоэтажные кварталы более комфортны для проживания. В них не создается эффекта муравейника, который характерен для многоэтажных районов, на жителей не «давит» высотность зданий. Жизнь в малоэтажке более «семейная» - все друг друга знают, в таких кварталах безопаснее жить.
С точки зрения застройки такие проекты возводятся быстрее, они эффективнее и более экологичны. У покупателей есть возможность скорее заселиться. Автономное газоснабжение позволяет сократить издержки на коммунальные платежи и регулировать температуру в помещении в соответствии с погодой… Плюсов у таких проектов очень много.
За малоэтажным строительством стоит многолетний мировой опыт, который доказывает преимущества малоэтажки перед высотными жилыми комплексами в решении множества проблем, в том числе с переуплотненностью территорий и нагрузкой на инфраструктуру.
Можно ли сказать, что на смену высоткам проектов КОТ приходят малоэтажные проекты? Или эти форматы будут еще долго вместе существовать?
Здесь прежде всего необходимо разобраться, что же мы понимаем под «проектами КОТ». По настоящему проектами комплексного освоения земель можно считать только те, где помимо жилой застройки и единичных школ и детских садов предусмотрено строительство полноценной деловой и социальной инфраструктуры. Ведь нельзя считать обычный жилой комплекс проектом КОТ, поскольку его жителям по сути негде работать, он зависит от близлежащих социальных объектов – поликлиник, пожарных пунктов и пунктов полиции, в нем не развита в должной степени сфера услуг, нет производств, на которых могли бы работать люди. Поэтому любой ЖК, сколько бы жилых зданий он не включал – 2, 5 или 20 – может существовать только внутри существующей агломерации.
Последние российские проекты комплексного освоения территорий, в первоначальном понимании, были заложены в 60-х годах ХХ века. Это и Зеленоград, и Дубна, и ряд других городов. В то же время в Китае ежегодно закладывается около 20 городов в год.
В современной истории России таким проектом является только малоэтажный город-спутник «Новое Ступино» в Подмосковье. В нем мы постарались предусмотреть все – город строится в единой концепции, но покупатели смогут выбрать жилье среди нескольких форматов (многоквартирные дома, дуплексы, таунхаусы, коттеджи), а также технологию строительства. Кроме того, в городе будут размещены все необходимые объекты социальной инфраструктуры – поликлиники, школы, детские сады, службы помощи, стадионы, фитнес-центры, отделения банков и торговый центр.
Для того чтобы жители смогли работать, не уезжая из города, рядом будет расположен индустриальный парк «Ступино 2», где разместятся экологически чистые производства. Они-то и обеспечат новоступинцев рабочими местами. Кроме того, жители города будут востребованы в социальной и коммерческой сфере, уже сейчас несколько человек работают в эксплуатационной компании. В Ступинском районе также действуют производства крупнейших зарубежных компаний, таких как Mars, Campina и др.
Конечно, в дальнейшем возможно появление не только малоэтажных, но и высотных проектов в других регионах, но пока однозначно нельзя сказать, какой формат станет более востребованным со стороны девелоперов и покупателей.
Почему Ваша компания решила построить такой масштабный проект? Это ведь целый город. И почему – малоэтажное жилье? Обычно девелоперы стараются взять от земельного участка максимум и строят многоэтажные дома.
В портфеле нашей компании есть реализованные проекты в сферах коммерческой, курортной и жилой недвижимости, поэтому строительство целого города – это своеобразный вызов. С другой стороны, мы задумали создать эко-город «Новое Ступино» как социальный проект с действительно доступным и комфортным жильем. Именно поэтому была выбрана площадка в Ступинском районе.
Во-первых, этот регион является лидером по развитию не только в Подмосковье, но и в России. Здесь уже сосредоточены производства многих крупных российских и зарубежных компаний. Во-вторых, стоимость земли здесь позволяет строить доступное жилье – цена квадратного метра в квартирах начинается от 35,5 тыс. рублей, что является нереальным показателем не то что для Москвы, но и для ближнего Подмосковья. В-третьих, город Новое Ступино расположен вблизи скоростной трассы М4-Дон, что позволит жителям при необходимости оперативно добираться до Москвы и Ступино.
Что касается концепции города, то здесь мы обратились к опыту канадских городов с downtown-зоной. Комфортность проживания в них создается как раз за счет малой этажности жилых объектов, при этом необязательно, чтобы это были только таунхаусы или коттеджи. К проектированию мы специально привлекли канадских архитекторов, которые и сейчас консультируют нас при строительстве.
Как развита ипотека сегодня на рынке малоэтажного жилья? Охотно ли банки кредитуют людей? Много ли жилья приобретается с помощью ипотеки, рассрочки?
Сегодня основными покупателями жилья в эко-городе молодые семьи с маленькими детьми. Причем половина всех покупателей (46%) – это москвичи, решившие улучшить свои жилищные условия. Помимо того, что стоимость жилья здесь очень доступна, у нас действуют многочисленные ипотечные программы с банками-партнерами. Кроме того, по совместной программе с АИЖК «Стимул» молодые семьи могут приобрести квартиру по рекордно низкой ипотечной ставке от 7,15%.
В рамках наших проектов принимаются к оплате сертификаты, дающие право использовать материнский капитал. В ближайшем будущем мы планируем начать прием сертификатов материнского капитала для покупки коттеджей, что будет уникальным предложением для рынка. Кроме того, сейчас мы ведем переговоры по военной ипотеке, в рамках которой предоставляется финансирование в том числе контрактников, которые по окончании службы смогут заселиться с семьей в новое комфортное жилье. В целом, это и объясняет популярность нашего проекта среди молодых семей.
Почему «эко-город»?
В городе не будет центральных теплостанций, т.к. в каждом типе недвижимости будут установлены двухконтурные газовые котлы, что позволит исключить потери тепла на теплотрассах и сжигать газ по потребности. Это способствует энергосбережению и сокращает стоимость коммунальных услуг. Есть еще ряд технологических особенностей возведения домов, которые увеличивают теплоэффективность.
Также в индустриальном парке «Ступино 2» не будет вредных производств, мы рассчитываем привлечь только экологически чистые производства. Из общения с первыми жителями города могу сказать, что им нравится также чистый воздух и экология. Ну и, конечно же, в городе будут многочисленные рекреационные зоны.
Сколько стоит купить квартиру в «Новом Ступино»? Например, «двушку». Насколько сильно цены на жилье в малоэтажных проектах вырастут в течение года?
Поскольку проект во многом социальный, цены здесь в ближайшее время будут расти достаточно медленно, не опережая инфляцию. Однако в конечном счете стоимость строительных материалов растет, что не может не отражаться на ценах на жилье в Новом Ступино. Сегодня двухкомнатная квартира в многоквартирном доме стоит от 1,8 млн рублей.
Есть мнение, что в Подмосковье сейчас слишком много строят, и уже осенью этого года наступит «перегрев» рынка, что обернется стагнацией и даже падением цен. Вы согласны с таким сценарием?
Отчасти с этим мнением можно согласиться, поскольку близлежащие к Москве территории на данный момент переуплотняются высотной застройкой. При этом спрос в ближнем Подмосковье действительно очень большой. Это связано с дефицитом новостроек в пределах Москвы и, соответственно, с высокой стоимостью жилья по сравнению с эконом-классом в Московской области.
С другой стороны, 15 км от Москвы – это еще не все Подмосковье. На удаленных территориях у девелоперов есть возможность реализовывать действительно интересные проекты, которые будут отвечать всем запросам покупателей. Например, сочетание низкой стоимости квадратного метра, малоэтажной комфортабельной застройки и запроектированных объектов полноценной социальной инфраструктуры в том же "Новом Ступино" привлекает покупателей, позволяет конкурировать с новыми жилыми комплексами, расположенными в ближайших подмосковных городах, и не создает дополнительной нагрузки на существующую инфраструктуру Москвы и Подмосковья.
Такие проекты соответствуют понятию «Живу-учусь-работаю» и предоставляют возможность москвичам и жителям ближнего Подмосковья выбрать более комфортную среду обитания. В свою очередь это решит задачу переуплотнения территории Москвы и избавит рынок ближнего Подмосковья от «перегрева».
Планируете ли Вы еще строить столь масштабные проекты?
«Новое Ступино» – это проект не на один год, поэтому в ближайшей перспективе мы не планируем запускать подобных по масштабности объектов. Поскольку это первый подобный проект не только у нашей компании, но и в России в целом, не всегда все получается так, как задумано изначально. Поэтому, сосредоточившись на Новом Ступино, мы сможем оперативно исправлять неточности и накладки, чтобы в дальнейшем этот проект смог стать эталоном для дальнейшего развития малоэтажных городов в стране. Но потенциально компания MR Group планирует развивать похожие проекты, основываясь на уже полученном опыте реализации Нового Ступино.
Как, в целом, Вы прогнозируете развитие малоэтажного строительства в Подмосковье?
Сейчас покупатели стали понимать, что малоэтажная застройка является очень достойной альтернативой высоткам, поскольку она перестает ассоциироваться с «хрущевками» и «брежневками». Чем больше качественных проектов в этом сегменте будет появляться, тем более она станет привлекательна для потенциальных жильцов. С другой стороны, высокая стоимость земли не позволит строить девелоперам малоэтажные проекты в ближнем Подмосковье. Однако, так или иначе, спрос на удаленных территориях от Москвы уже сейчас можно назвать стабильным, а в дальнейшем можно прогнозировать и его рост. Покупатели в конечном счете будут «голосовать кошельком» за то качество жизни, которое высотная застройка им гарантировать не сможет.
Дата публикации 21 мая 2012
