Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер»##

Застройщики Московского региона уверенно взяли курс на строительство малоэтажного жилья. О том, насколько оно комфортней для жителей, чем многоэтажные дома, сколько стоят квартиры, и кто их покупает, Novostroy-M беседовал с Григорием Алтуховым, советником президента финансово-строительной корпорации «Лидер».

Почему Ваша компания решила заняться строительством малоэтажного жилья? Обычно девелоперы пытаются извлечь максимум квадратных метров из земли.

Мы рассматривали и рассматриваем самые разные сегменты рынка, поэтому в портфеле нашей компании есть и высотные объекты бизнес-класса, как ЖК «Зодиак», так и более простой и дешевый «монолит» в Балашихе (ЖК «Новое Измайлово»), или поселок с добротными кирпичными домами («Vita Verde»). Так что рано или поздно проект малоэтажного жилья должен был появиться.

В проекте «Западное Кунцево» мы постарались выложиться максимально, чтобы с одной стороны сделать качественный продукт на рынке, а с другой – получить хорошую прибыль. Впрочем, это не первый наш проект малоэтажного жилья. В Геленджике мы активно строим «Столичный квартал», комплекс 4-х этажных жилых домов. История этого проекта, наверное, лучше подчеркивает наше отношение к девелопменту и созданию комфортного жилья. Изначально, когда мы приобретали тот участок в 10 га, на нем планировалось строительство 9-18 этажных жилых домов по типу тех, какими сейчас заполнено всё Подмосковье. Однако когда мы с головой ушли в разработку проекта, вдоль и поперек изучили город, его архитектуру, стиль жизни и предпочтения местных жителей, то решили буквально перечеркнуть практически доведенный до экспертизы проект многоэтажного микрорайона.

В итоге мы создали гораздо лучший, архитектурно выверенный и просто комфортный для жизни жилой комплекс из уютных и доступных по цене 4-х этажных домов. Выход квартир в проекте уменьшился в 4 раза, но мы все равно сохранили доходность, и при этом не стали, скажем так, «уродовать» градостроительный облик исторически малоэтажного города.

Насколько сложно сегодня найти территорию под проект малоэтажного жилья? Ведь Вы специализируетесь на комплексном освоении.

Земля под жилую застройку стала дефицитом не только в Москве, но и в ближних городах Подмосковья. Высокая стоимость земли делает проекты застройки территорий выгодными для девелопера только если строить дома максимально высокой этажности в 17 или 25 этажей. Малоэтажная застройка становится прибыльной, только если позиционируется в бизнес-классе или выше, с ценой квадратного метра в 100-200 тыс. руб.

Ведь как сегодня формируется цена на земельный участок – лэндлорд заказывает проект с максимально плотной высотной застройкой и, исходя из него, устанавливает цену на землю. В реальности, выход площадей оказывается на 10-20% ниже даже при сохранении максимальной высотности. Одно из решений этого вопроса как раз обсуждалось как-то не так давно: «насильное» ограничение высотности и плотности застройки. Пожалуй, это одно из условий, почему мы смогли сделать проект 5 этажной застройки в паре километров к западу от МКАД, да еще и позиционировать его в сегменте «комфорта», со средней стоимостью метра в 63 тысячи рублей. Договариваясь о совместной реализации проекта и мы, и землевладелец заранее понимали реальный выход площадей с участка с учетом ограничений по этажности и плотности застройки – и ни у одной из сторон не было необоснованных претензий.

Проект «Западное Кунцево» строится всего в 2х км от МКАД недалеко от Рублевского шоссе. Однако это будет жилье комфорт-класса, а не элитное? В чем причина?

Совместно с нашими партнерами мы рассматривали самые разные варианты застройки этого участка: от типичного «эконома» до дорогого «премиума» с квартирами по 200 «квадратов». Однако независимо друг от друга пришли к одному и тому же выводу, что максимальный эффект от проекта будет, если сделать его в сегменте «комфорт» класса.

Под эффектом я понимаю не только прибыль девелопера, но и весьма аккуратное и необременяющее градостроительное развитие этой территории, прямо скажем, не испорченное панельной многоэтажной застройкой. Если говорить об экономике проекта, то продавая элитное жилье по 120-200 тыс. руб. за квадратный метр, можно действительно получить больше прибыли с каждого квадратного метра. Только вот реализация таких квартир обычно ведется темпами на уровне 5-10 тысяч кв.м. в год. Мы же планируем продать 100 000 кв.м. менее чем за 3 года, что возможно только в сегменте доступного жилья. Таким образом, выгода в компании достигается не за счет маржи, как в элитном сегменте, а за счет большого объема продаж.

Кто Ваш покупатель? Опишите, пожалуйста, для кого строится «Западное Кунцево».

По нашему опыту, основная категория покупателей 2-х и 3-х комн. квартир в ближайшем Подмосковье это молодые семьи до 35 лет, имеющие маленьких (до 7 лет) или планирующие детей, которые снимают жилье или живут не недостаточной площади у родственников. Эти покупатели приобретают квартиру преимущественно в ипотеку/рассрочку, доля ипотечных сделок постепенно приближается к 40%. Однушки покупаются в основном молодежью, которая не имеют собственного жилья в столице, такие квартиры покупают чаще всего на деньги родителей.

Какой инфраструктурный минимум должен сегодня присутствовать в проекте малоэтажного жилья? Вы будете обеспечивать инфраструктурой проект сами или привлекать кого-то?

Этот вопрос «балансирует» на трёх элементах. Во-первых, есть градостроительные нормы на планирование территорий, по которым любая жилая застройка должна быть соответствующем образом обеспечена школами, детсадами, магазинами, поликлиниками и прочими объектами, так называемого соцкультбыта.

Во-вторых, покупатель хочет видеть похожий перечень объектов инфраструктуры в составе жилого комплекса и объективно оценивает преимущества от их наличий. В-третьих, строительство всей инфраструктуры финансируется за счет средств застройщика, в интересах которого минимизировать расходы.

На стыке этих элементов и формируется инфраструктура конкретных объектов. Говоря простым языком, чем больше продаваемая площадь квартир и чем дороже цена квадратного метра, тем более насыщенную и разнообразную инфраструктуру может и, скорее всего, будет строить девелопер. Для типичной малоэтажной застройки в Подмосковье, в которой общая площадь квартир редко превышает 100 000 кв.м., характерны строительство детского сада и небольшого торгового комплекса.

В нашем проекте предусмотрена более развитая инфраструктура: детский сад, школа, подземная парковка, супермаркет, аптека, кафе, несколько помещений свободного назначения. Вся инфраструктура строится за счет ФСК «Лидер», а в дальнейшем мы будем привлекать профессиональные компании, которые смогут обеспечить качественное наполнение – управляющие компании в детсад и школу, сетевой продуктовый магазин и т.п.

Какие цены будут на квартиры в «Западном Кунцево»?

В нашем проекте минимальная стоимость квадратного составляет составлять 57,5  тыс. рублей за «квадрат». Квартиры на самом старте продаж стоят от 2,6 млн. рублей до 6,5 млн. рублей. Не лишним будет напомнить, что продажи будут идти исключительно по договорам долевого участия, что на рынке малоэтажного жилья эконом-класса встречается в одном проекте из четырех. К моменту завершения первой очереди строительства, через полтора года, их цена вырастет на 40-60%.

Какой спрос Вы прогнозируете на малоэтажное жилье комфорт-класса?

На данный момент стоимость квадратного метра в малоэтажном доме стоит столько же,  сколько в многоквартирном.  На мой взгляд, это не совсем верно, поскольку человек, проживающий в малоэтажном доме, однозначно, получает больше комфорта и преимуществ, нежели житель многоквартирного дома.

Среди преимуществ малоэтажного жилья можно выделить несколько факторов: меньше скученность населения на один квадратный метр; из-за меньших объемов короче сроки реализации строящегося объекта; более продуманные архитектурные проекты (разнообразней и красочней фасады, удобнее планировки квартир, комфортнее зонирование территорий и пр.),  т.к.  все малоэтажные проекты реализуются по индивидуальным архитектурным решениям.

Также неоспоримым преимуществом является и более благоприятная экология в малоэтажных жилых комплексах, поскольку, как правило, они возводятся за городом, в стороне от крупных загруженных трасс.  У нас пока спрос на малоэтажное жилье не особо развит в связи с тем, что подобных проектов на рынке Москвы и Подмосковья не так много. У покупателя нет четкого представления о преимуществах данного формата жилья. По моим прогнозам, с ростом популярности в течение нескольких ближайших лет жилье в малоэтажном сегменте может подорожать относительно 17-ти этажек приблизительно на 15%.

Планируете ли Вы еще какие-либо проекты малоэтажного жилья? Если да, то где?

Мы находимся в постоянном активном поиске новых площадок. Малоэтажное строительство входит в перечень наших приоритетных направлений, поэтому в будущем мы обязательно анонсируем наши новые проекты.