В текущем году сегмент элитных новостроек Москвы претерпел существенные изменения под влиянием целой совокупности факторов. О том, что происходит со спросом и предложением на рынке высокобюджетной недвижимости, Новострой-М рассказал Игорь Егоров, директор по развитию департамента городской недвижимости NF Group.
– Основными факторами, повлиявшими на изменения объема рынка элитных новостроек столицы, стали геополитические события, одновременный запуск большого количества девелоперских проектов в 2021-2022 годах на фоне ажиотажного спроса и стремительного роста стоимости жилья во второй половине 2020 и всего 2021 годов, а также резкое снижение спроса и реакция на происходящие события, начиная со второго квартала 2022 года.
Самые серьезные изменения в показателях рынка элитной недвижимости касаются объема предложения. По традиции, мы говорим о премиум- и делюкс-классах, которые, согласно классификации NF Group, формируют элитный сегмент. В течение первых шести месяцев 2023 года продолжилось восполнение объемов первичного предложения: в продажу вышло семь новых проектов и одна новая очередь в уже реализуемом жилом комплексе (среди них – Brusov, «Обыденский №1», Forum и другие).
Так, по предварительным итогам июня экспонируется 2,1 тыс. квартир и апартаментов, что показывает существенный прирост показателя относительно более ранних периодов (+16% за полугодие и +36% за год).
Примечательно, что впервые с конца 2021 года наблюдается квартальный рост спроса, что сменило тенденцию снижения числа сделок: за полгода может быть реализовано около 260 высокобюджетных квартир и апартаментов, средневзвешенная цена в которых превышает 1,5 млн рублей за квадратный метр. Однако пока речь не идет о полном восстановлении покупательской активности: суммарный объем спроса за I полугодие 2023 года может составить около 420 сделок, что все же на 14% ниже аналогичного периода прошлого года.
Ежеквартальные колебания на 3-4% можно назвать структурными изменениями на рынке, это прослеживается в более детальных отчетах по изменениям цен в отдельных локациях, например, там, где последние несколько месяцев не выходило новых комплексов, цена практически не меняется.
В целом, с марта 2022 года на рынок Москвы в классе «делюкс» в общей сложности вышло 12 проектов и один новый корпус уже реализуемого комплекса, а в премиум-классе старт продаж был объявлен в 10 проектах и двух новых очередях уже реализуемых ЖК.
В отличие от других отраслей, девелоперский проект невозможно поставить на паузу и отложить и до лучших времен, такой опции у застройщиков просто нет. Подготовительный период на получение разрешения на строительство занимает не менее года, а само строительство – это еще не менее трех лет.
Девелоперы связаны обязательствами, условиями проектного финансирования и законодательными нормами: им необходимо достраивать ЖК даже в условиях сниженного спроса. Кроме того, строительные компании вынуждены искать новых поставщиков оборудования и стройматериалов, выстраивать новые логистические цепочки, сертифицировать новые технологии и материалы.
Большинство комплексов, стартовавших с марта 2022 года, проектировались в 2020-2021 гг. и ранее. Остановить эти процессы практически невозможно. В строительной сфере задействованы миллионы людей, это большая часть нашей экономики, проектные команды собираются годами.
Одним из основных факторов столь кардинальных изменений явились геополитические события. Это и сильная волатильность курса рубля по отношению к мировым валютам, и массовое закрытие предприятий и уход многих компаний из России на фоне западных санкций, и массовые увольнения и сокращения сотрудников, и закрытие биржи и многое другое.
Однако, если мы посмотрим на показатели спроса в ретроспективе последних пяти лет, мы увидим, что по объему сделок наш рынок возвращается на уровень стабильного допандемийного периода.
Не произошло драматичного падения цен на элитную недвижимость, что лишний раз подтверждает надежность и устойчивость этого сегмента к разного рода событиям. А что касается предложения, мы все видели, как в условиях дефицита в течение 2021 года состоятельные покупатели забирали с рынка все что можно, и это не совсем здоровая ситуация, поскольку в условиях дефицита товаров и отсутствия рыночной конкуренции обычно не происходит развития рынка.
Сейчас объем предложения выравнивается и возвращается к значениям конца 2020 – начала 2021 годов, это позитивный тренд, и я думаю, что в краткосрочной перспективе продолжится наращивание объемов. Вероятно, до конца 2023 года мы не увидим сильных изменений цен, а спрос имеет тенденцию к росту и восстановлению и придет к средним годовым значениям к IV кварталу текущего года.
Читайте также:
Вау-эффект: всего 250 премиальных квартир в столице имеют вид одновременно на реку и «Москву-Сити»
Элитное затоваривание: предложение дорогих квартир и апартаментов за год выросло на 36%
Автор: Игорь Егоров, директор по развитию департамента городской недвижимости NF Group
Дата публикации 05 июля 2023
