В Госдуму внесли законопроект, который может изменить порядок приемки квартир с недоделками. Сейчас покупатель нового жилья имеет право не подписывать акт передачи, если в квартире обнаружились недостатки – пока застройщик не устранит их. Если же законопроект примут, дольщики будут обязаны подписывать акт приемки до того, как компания-застройщик исправит все существующие дефекты. Чем это грозит покупателям жилья на первичном рынке, специально для Новострой-М рассказал Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege.
Сейчас п. 5 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусматривает, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства обязательным требованиям (нормам СНИП и условиям договора об участии в долевом строительстве), и отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недостатков.
Госдума в первом чтении одобрила законопроект, который убирает из закона право дольщиков отказаться от приема квартиры с недостатками, пока застройщик их не устранит.
Если законопроект № 1134552-7 будет принят, это будет очень «на руку» застройщикам.
Во-первых, сейчас возможность отказаться от приемки квартиры стимулирует застройщика в финансовом плане, ведь пока акт приема-передачи не подписан, течет период просрочки и начисляется неустойка по п. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в виде 1/150 ставки рефинансирования (для граждан).
С точки зрения застройщиков это влечет даже злоупотребления правами со стороны граждан, когда дольщик из-за разбитого стеклопакета умышленно не подписывает акт приемки, рассчитывая на увеличение просрочки и больший размер неустойки.
Однако в настоящий момент сложилась четкая судебная практика, позволяющая участнику долевого строительства отказаться от приемки квартиры только при наличии существенных недостатков строительства, прямо препятствующих использовать квартиру по назначению (трещины в стенах и перекрытиях, отсутствие необходимых коммуникаций и т.д.).
Поэтому о злоупотреблениях сейчас речи не идет, как нет и необходимости столь кардинально изменять ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».
Во-вторых, в силу ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность несения расходов на эксплуатацию квартиры возникает с момента подписания акта приема-передачи. До этого подведенные к квартире удобства и коммуникации оплачивает застройщик. Поэтому ускорить подписание акта и не привязывать его к качеству квартиры прямо значит для застройщика уменьшить свои расходы.
В-третьих, с принятием данной поправки для дольщика отменяется возможность отказаться от исполнения договора, предусмотренная ч. 1 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» – в случае неустранения недостатков квартиры в разумный срок или существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Эта часть статьи с правовой точки зрения станет фикцией.
Дело в том, что согласно ст. 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», обязательства сторон договора об участии в долевом строительстве считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта на объект долевого строительства.
Отказаться от исполнения уже исполненного договора с юридической точки зрения невозможно.
А это лишает дольщика возможности при существенных нарушениях со стороны застройщика потребовать, помимо расторжения договора, возврата всех выплаченных за квартиру денег, и проценты на эту сумму в размере все тех же 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для граждан) за весь период пользования денежными средства, начиная со дня их оплаты.
При длительном строительстве сумма таких процентов иногда сопоставима с ценой самой квартиры.
На мой взгляд, правильно, когда все вопросы сторон друг к другу решаются до «закрытия» договора.
Большинство острых моментов возникает как раз на стадии приемки квартиры. Застройщик, например, получает доплату в случае увеличения метража квартиры. Именно сейчас возможны варьирование и проявление гибкости при решении таких ситуаций, как нарушения по качеству квартиры – например, зачеты встречных требований.
Наконец, пока акт на квартиру не подписан и договор «не закрыт», у застройщика чисто интуитивно больше поводов к устранению недостатков, нежели когда договор исполнен, все деньги за квартиру оплачены и можно отложить устранение недоделок «в долгий ящик».
Читайте также
Гарантия на новостройку: как действовать, если вам досталось некачественное жилье
Налоговые тонкости и сомнительные требования застройщика: юрист отвечает на вопросы читателей Новострой-М
Автор: Денис Артемов специально для Новострой-М
Дата публикации 14 мая 2021
