Протестные акции, шквал негативных комментариев в социальных сетях, видеообзоры проблемных жилых комплексов от так называемых независимых блогеров зачастую формируют однобокое впечатление о застройщике и вызывают сочувствие по отношению к участникам долевого строительства и жителям новостроек. Однако не всегда ситуация столь однозначна: не стоит путать реальных жертв с теми, кто просто пытается нажиться, занимаясь потребительским терроризмом, об этом специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Клиент всегда прав?

Перенос сроков строительства новостроек, недоделки в квартирах, бездействие управляющих компаний – распространенные явления на рынке недвижимости. Надо признать, что проблемы действительно существуют, но иногда они раздуваются и скандализируются.

Так, клиент может отказаться принять квартиру, если толщина линолеума отличается от заявленной в ДДУ на миллиметр.

На управляющую компанию могут пожаловаться за «неправильный» цвет стен в подъезде или ненадлежащую уборку территории во время продолжающегося снегопада. А что говорить, если застройщик просрочил сдачу дома хотя бы на месяц? 

Практика показывает, что люди, неравнодушные к скандалам, не всегда радеют за качество строительства и предоставляемых услуг.

Они оставляют многочисленные негативные комментарии в социальных сетях и на форумах жилых комплексов, руководствуясь в первую очередь корыстными соображениями и пытаясь выбить из застройщика дополнительные бонусы.

Одни хотят получить непомерную компенсацию, другие предлагают свои услуги застройщику, просят скидку на машино-место в паркинге, требуют заменить временную входную дверь в квартире или вовсе сделать ремонт.   

Если после угроз застройщик отказывается идти на поводу, недобросовестные дольщики и жители устраивают настоящие информационные войны, привлекая в союзники представителей СМИ и так называемых независимых блогеров.

И если серьезное издание или телеканал, который дорожит своей репутацией, прежде чем ввязаться в конфликт, выслушает обе стороны и сделает объективные выводы, то блогеры с сомнительной репутацией мотивированы в первую очередь на достижение финансового результата.

Прежде чем выпустить негативную статью или снять сюжет, порочащий репутацию компании, они предлагают сотрудничество на коммерческой основе. Не сложно догадаться, в каком ключе может выйти материал, если застройщик откажется платить. 

Суд да дело

Злоупотребляя своими правами, так называемые обманутые дольщики также решают свои «проблемы» в судах, где их интересы представляют специализированные юридические фирмы.

Псевдоюристы тоже не бездействуют: им удалось построить целый бизнес, обрабатывая потенциальных клиентов на форумах жилых комплексов. Зачастую они действуют в противовес их интересам – протестными акциями и PR-кампаниями раскачивают ситуацию вокруг проблемных строек, усугубляя тем самым положение девелоперов и затягивая сроки строительства.

Застройщики, которые подверглись травле, несут репутационные издержки, что сказывается негативно на продажах и объемах финансирования. В ряде случаев такие действия приводили к заморозке строительства и даже банкротству компаний.    

Если человек решил судиться, ситуация может развиваться по двум сценариям: так называемый обманутый дольщик может обратиться в суд, пользуясь помощью юриста, или продать право требования неустойки юридическому лицу – индивидуальному предпринимателю или юридической компании.

И если в первом случае еще может идти речь о защите прав участников долевого строительства, то второй вариант – ни что иное, как способ обогатиться.

В подтверждение этих слов достаточно вспомнить распространенную юридическую практику на рынке ОСАГО, когда автоюристы прибывают на место аварии или предлагают свои услуги возле пунктов ГИБДД.

Они убеждают автовладельцев переуступить право требования за небольшие деньги, а затем в судебном порядке взыскивают со страховой компании гораздо большую сумму.

Несовершенство законодательства

По законодательству, если участником долевого строительства выступает юридическое лицо, при переносе сроков ему полагается компенсация в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Физическим лицам неустойка выплачивается в двойном размере.

Однако, если в суде участвует юрлицо, выкупившее право требования неустойки, истец имеет право претендовать на размер компенсации, положенный гражданину. Возникает логичный вопрос, почему в этом случае не применяется размер неустойки, определенный для юридических лиц.  

Помимо неустойки, если участник долевого строительства до обращения в суд не получил причитающуюся сумму, по закону о защите прав потребителей с застройщика также взыскивают штраф в размере 50% от неустойки. Ушлые дольщики пользуются этим правом и подают исковое заявление напрямую в суд, без предварительного обращения с претензией к застройщику.

Сегодня девелоперы выступают за то, чтобы предусмотреть обязательный порядок досудебного обращения, что позволит избежать лишних трат с обоих сторон. По закону претендовать на штраф также могут и юридические лица, выкупившие право требования неустойки. Справедливости ради нужно признать, что в данном случае речи о защите прав потребителей не идет.

Вообще это положение закона о защите прав потребителей не совсем справедливо распространяется на сферу долевого строительства, так как дольщики не являются покупателями в классическом виде.

Приобретая квартиру на этапе строительства, фактически они выступают соинвесторами, а значит должны осознавать возможные риски и в какой-то степени нести ответственность за конечный результат.

Банкротства застройщиков

На практике все наоборот: бесконечные суды усугубляют и без того непростое положение девелоперов. Своими действиями дольщики затягивают строительство, ставят под угрозу реализацию отдельно взятых проектов и доводят до банкротства строительные компании.

Опасения внушает и судебная практика. Так, в прошлом году Арбитражный суд г. Москвы за просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца присудил застройщику неустойку в размере 5,2 млн руб., в то время как стоимость объекта недвижимости по ДДУ составила 5,1 млн руб. Несложно представить, что ждет рынок, если такой подход восторжествует, и застройщики будут выплачивать компенсации, равные стоимости жилья.

Особую тревогу вызывают регионы с ограниченным числом строительных компаний, где банкротство одной или двух может стать причиной краха местного рынка недвижимости. По данным РАСК, с начала года в стране выявлено более 130 случаев банкротств застройщиков, на которых в совокупности приходится почти 3 млн кв.м жилья.

Прогнозы развития ситуации неутешительны: без совершенствования законодательства и своевременной помощи таким компаниям ситуация продолжит ухудшаться. И от этого в конечном счете пострадают не только застройщики, но и вполне добросовестные покупатели (а их большинство), не склонные злоупотреблять своими правами.

Читайте также

«Опасность №1 для застройщика – это современный дольщик»​

Застройщикам-банкротам могут дать деньги на достройку