В преддверии сезона отпусков ажиотаж вокруг покупки недвижимости на первичном рынке утих, ситуация стабилизировалась, однако в перспективе покупателей все-таки ждет умеренный рост цен. Специально для Новострой-М Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», рассказал о том, как изменится стоимость объектов и какие факторы будут оказывать влияние на ценообразование.
Почему не будет резкого роста цен
После утверждения критериев, позволяющих девелоперам продавать строящиеся объекты по старым правилам (30% готовности и 10% распроданных площадей), выяснилось, что в столице примерно 70% новостроек попадают под исключение. Это значит, что застройщикам не придется привлекать проектное финансирование и менять финансовую модель начатых проектов, закладывая дополнительные расходы на обслуживание кредитов.
Однако схема реализации 30% строящихся объектов и новых проектов, которые еще не вышли на рынок, изменится. К слову, число новостроек, продажи в которых будут вестись с использованием эскроу-счетов, может существенно увеличиться, если покупатели сочтут новую схему важным конкурентным преимуществом, а застройщики будут вынуждены распространить новые правила и на жилые комплексы в высокой стадии строительной готовности.
В такой ситуации логично ожидать повышения цен, однако в силу сохраняющейся высокой конкуренции при относительно низкой динамике спроса на жильё рост будет плавным и умеренным. Несмотря на увеличение себестоимости строительства, девелоперы не станут поднимать цены пропорционально возникающим затратам. Пожалуй, только самые успешные жилые комплексы с высокими темпами продаж может затронуть заметное повышение.
Какие еще факторы влияют на ценообразование
Большинство застройщиков в ликвидных проектах, расположенных в удачной локации, корректируют стоимость квадратного метра ежемесячно. Такой рост цен обусловлен изменением стадии строительной готовности объекта и не зависит от вступления в силу поправок в законодательстве.
Также существует рыночный рост цен, который связан с макроэкономическими показателями. Так, по итогам текущего года Центробанк прогнозирует инфляцию на уровне 4,7-5,2%. Положение усугубляет повышение ставки НДС до 20%, которое уже спровоцировало рост цен на большинство товаров и услуг, в том числе в строительном секторе. Подорожали строительные и отделочные материалы, арматура, оборудование и комплектующие. Кумулятивный эффект от удорожания ключевых позиций повысил себестоимость строительства проектов на 2-3%.
Как вырастут цены до конца года
Скачкообразного роста цен, приуроченного именно к законодательным нововведениям, ожидать не стоит. Однако изменение схемы реализации новостроек и необходимость привлечения банковского проектного финансирования определенно повлияют на среднерыночные показатели по итогам года в пользу роста. При условии сохранения текущей макроэкономической ситуации без возможного ужесточения санкций со стороны США, до конца года цены на первичном рынке могут увеличиться на 10-15%.
В новых проектах возможен более заменый рост – на 15-20% по сравнению с начальными ценами в объектах, где стартовали продажи до принятия поправок. Еще больший рост цен, который бы позволил застройщикам компенсировать рост издержек, вряд ли возможен, как и прежде его будет сдерживать платежеспособный спрос. Однако наметившееся снижение ставок на рынке ипотечного кредитования дает основание надеяться на активизацию отложенного спроса среди клиентов, рассчитывающих на улучшение условий кредитования.
Читайте также
«Покупателю надо готовиться к одной простой ситуации – цены будут расти»
Более 50% потенциальных покупателей новостроек решили взять тайм-аут
Дата публикации 17 июня 2019
