Savills и портал Novostroy-M.ru продолжают совместный цикл статей о столичном рынке недвижимости. Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки компании, прогнозирует, как будет реализовываться программа реновации в ЦАО.
Жители 69 домов ЦАО из 77, вошедших в списки «под снос», отдали свои голоса за программу реновации в ходе голосования 15 июня. Причем 49 из этих домов расположены в Пресненском районе столицы, которого в наибольшей степени и коснется программа переселения из пятиэтажного жилого фонда.
Всего же в ЦАО в рамках первого этапа программы запланирован снос 228 тыс. кв. м жилья (в реальности - на 5-10% меньше). Эксперты компании Savills предварительно оценили ситуацию на рынке новостроек Центрального округа в том случае, если строительство новых домов в рамках программы реновации будет реализовано в равной пропорции во всех округах столицы. Так, по нашим прогнозам, в ЦАО будет возведено около 500 тыс. кв. м жилья, половина из которого поступит в коммерческие продажи.
Уже сегодня очевидно, что в наибольшей степени в центре Москвы программа реновации затронет Пресненский район. Здесь и сейчас ведется активное строительство жилья: до 2020 года вне программы реновации на Пресне планируется возвести 450 тыс. кв. м жилья. Объем строительства в этом районе в настоящее время - один из максимальных в центральном округе, и он будет увеличиваться и в дальнейшем. В свою очередь программа реновации придаст этому процессу дополнительный импульс и наверняка окажет серьезное влияние на дальнейшее развитие этой локации.
Как говорилось выше, жители 49 домов в Пресненском районе проголосовали «за реновацию». Таким образом, для того чтобы расселить все эти дома, совокупная площадь квартир в которых превышает 141 тыс. кв. м, понадобится не менее 300 тыс. кв. м нового жилья. Нетрудно посчитать, что к моменту завершения программы совокупно в этом районе будет построено 750 тыс. кв. м. новостроек комфорт и бизнес-класса, 80% из которых будет продаваться на коммерческой основе.
Возникает логичный вопрос - как повлияет такое интенсивное строительство на рынок жилья в целом? По нашему мнению, как-то сильно повлиять на рынок это, наверное, не сможет – в районе Пресни преимущественно реализуются проекты, которые пользуются хорошим спросом со стороны покупателей. Их доля в общем объеме ввода все-таки не является критичной, и столь активное строительство в этой локации вряд ли приведет к какой-либо девальвации этого района или к сильному затовариванию рынка в целом.
А вот к чему совершенно точно приведет такое интенсивное возведение новостроек, так это к достаточно ощутимому увеличению количества жителей района. По оценкам Savills в результате активного строительства население здесь может вырасти на 30 тыс. человек и более. Заметим, что в настоящее время в районе Красной Пресни проживает 126 тыс. человек и в период с 2002 года по сегодняшний день рост численности жителей не превышает 10 тыс. человек.
Говоря о программе реновации в столице в целом, стоит также отметить, что самые судьбоносные сдвиги программа будет иметь в тех районах, которые примыкают к Третьему Транспортному Кольцу, а также к Московской Окружной железной дороге. Те кварталы пятиэтажек, которые пойдут здесь под снос, по нашему мнению, обеспечат новым проектам, возводимым на их месте, максимально высокую вероятность коммерческого успеха. Связано это в первую очередь с тем, что эти новостройки будут привязаны к транспортно-пересадочным узлам, обеспечивая удобство передвижения по городу. С точки зрения коммерческого девелопмента именно такие площадки будут максимально востребованы. И места, где реновация будет особенно интересна застройщикам, - это именно эти два пояса на карте российской столицы.
Дата публикации 11 июля 2017
