Курс на сокращение: в премиум-классе уменьшилась средняя площадь квартир и апартаментов всех типов

Предложение новостроек премиум-класса в Москве растет, но сами помещения стали намного компактнее, чем это было десять лет назад. Заметнее всего сократилась средняя площадь премиальных «трешек» — сразу на 19,5%. 

За десять лет предложение на рынке премиальных новостроек Москвы выросло с 2,1 тыс. до 7,6 тыс. квартир, подсчитали аналитики «Метриум». При этом средняя площадь квартир всех типов сократилась, а доля трёх- и четырёхкомнатных лотов уступила место однокомнатным и двухкомнатным форматам.

Аналитики компании «Метриум» изучили динамику предложения на рынке премиальных новостроек Москвы за последние десять лет – со второго квартала 2016 года по второй квартал 2026 года. Выяснилось, что за это время не только выросло общее число выставленных на продажу квартир, но и радикально изменилась их структура по площади и комнатности. Квартиры в премиум-сегменте стали меньше, а их типовой набор сместился в сторону компактных форматов.

Наиболее заметное сокращение коснулось трёхкомнатных лотов: их средний метраж уменьшился с 135,9 кв. м до 109,4 кв. м (-19,5%). Меньше всего изменились самые большие квартиры (четыре и более комнат): их площадь снизилась с 174,7 до 170,5 кв. м (-2,4%). В целом средневзвешенная площадь квартиры в премиальном сегменте сократилась с 114,4 до 77,9 кв. м – почти на треть.

«Премиум-класс сегодня становится более гибким и адаптируется к меняющимся запросам покупателей, — комментирует Ольга Власова, руководитель лаборатории продукта Stone. — Если еще несколько лет назад для этого сегмента была характерна преимущественно средняя этажность, то сегодня премиальный проект чаще высотный, с акцентом на инфраструктуру и премиальные сервисы. При этом базовые характеристики премиум-сегмента остаются неизменными: сильная локация, выразительная архитектура, высокие потолки и панорамное остекление, инженерные системы высокого класса и качественные отделочные материалы. Одно из ключевых изменений в премиум-сегменте за последние годы — пополнение квартирографии более компактными форматами, которые отвечают современным реалиям жизни в Москве. При этом запрос на просторные планировки в наиболее востребованных форматах сохраняется».

За эти годы площадь квартир колебалась в зависимости от рыночной конъюнктуры. Самые крупные лоты выходили на рынок в 2020 году – тогда средняя площадь трёхкомнатных квартир достигала 136,7 кв. м, а четырёхкомнатных – 244,6 кв. м. В последующие годы метраж постепенно уменьшался, достигнув минимальных значений в 2024–2026 годах. Студии же, напротив, в 2020 году были самыми просторными (41,8 кв. м), а в 2021 и 2023 годах – самыми компактными (31,3 и 32,4 кв. м соответственно). Премиальное жильё «дробится» под запросы более широкой аудитории, которая готова платить за статус, но не за лишние метры.

«Снижение средней площади в премиум-сегменте вовсе не означает, что больших квартир в продаже больше нет, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «Айс Тауэрс»). – На самом деле за последние десять лет застройщики в два-три раза расширили линейку предложения внутри каждого типажа. Раньше, например, в премиальной новостройке могло быть всего один-два варианта однокомнатных квартир с разбросом площадей от 41 до 45 квадратных метров.

Сегодня проекты стали гораздо сложнее и масштабнее: в них представлено значительно больше планировочных решений, поскольку потребности и даже стиль жизни покупателей премиального жилья сегодня сильно различаются. Кто-то ищет компактное, но качественное пространство для жизни в центре, кто-то – просторные апартаменты для семьи, а кто-то – инвестиционный лот с оптимальным метражом. Именно поэтому диапазон площадей внутри одного типажа стал шире.

В нашем комплексе премиум-класса «Айс Тауэрс», к примеру, линейка однокомнатных квартир варьируется от 34,9 кв. м до 54,4 квадратных метра, а трёхкомнатных – от 86,3 до 96,7 квадратных метра. Это позволяет покупателю выбрать именно тот вариант, который соответствует его бюджету и представлениям о комфорте, а рынку – оставаться гибким и разнообразным, несмотря на общий тренд к уменьшению среднего метража».

Общее количество лотов в продаже за десять лет увеличилось с 2,1 тыс. до 7,6 тыс. – в 3,5 раза. Однако динамика по типам неоднородна. Число студий выросло с 55 до 462 – в 8,4 раза (прирост 740%). Однокомнатных квартир стало в 6,5 раза больше (с 377 до 2449). Двухкомнатные выросли в 4,8 раза (с 556 до 2684). А вот трёхкомнатные прибавили скромнее – с 747 до 1415 (в 1,9 раза), а многокомнатные (4+) – с 395 до 542 (всего в 1,4 раза). Таким образом, основной прирост обеспечен за счёт малогабаритных форматов.

Доли разных типов помещений перераспределились кардинально. В 2016 году основу предложения составляли трёхкомнатные квартиры – 35% от общего объёма. На втором месте были двухкомнатные (26%), затем четырёхкомнатные (18,5%), однокомнатные (17,7%) и студии (2,6%). К 2026 году ситуация зеркально изменилась: лидерами стали двухкомнатные квартиры (35,5%), за ними следуют однокомнатные (32,4%). Доля трёхкомнатных снизилась до 18,7%, многокомнатных – до 7,2%, а студий выросла до 6,1%.

«На рынке наблюдается размывание границ между сегментами, – комментирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Премиум-класс приближается к бизнес-классу за счет возросшей масштабности проектов, тогда как «бизнес» перенимает продуктовые характеристики премиального жилья. При этом новые масштабные проекты в центральных локациях города все чаще позиционируются в элитном и делюкс-классах. Неизбежно эти тенденции отражаются на квартирографии проектов. Общий тренд – она становится более разнообразная и гибкая с точки зрения «вилки» возможных площадей».

Читайте также:

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июле

Благодаря или вопреки: новостройки премиум-класса дорожают несмотря на рост предложения и падение спроса

Автор: эксперты компании «Метриум»