Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Рядом с метро Готовые дома Новостройки на карте Акции от застройщиков Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Гид по новостройкам Панорамы новостроек Аэросъемка новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Шоурумы квартир Виды сделок Жилищное законодательство Ипотечный калькулятор Льготная ипотека Семейная ипотека Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Vk Youtube Telegram Дзен Машиноместа Апартаменты Гид по новостройкам Донстрой #экология #реновация МИЦ IT-ипотека

«Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков»

С 1 июля девелоперы не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. Реформа долевого строительства в первую очередь призвана защитить покупателей квартир от недобросовестных застройщиков. Но можно ли назвать хранение средств покупателей новостроек на эскроу-счетах 100-процентной защитой от потерь? Об этом специально для Новострой-М рассказал Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента «Бон Тон».

Какие законодательные тренды на рынке новостроек вы бы выделили сегодня?

Сейчас в активной стадии находится реализация реформы долевого строительства. Летом 2019 года нас ожидает начало перехода на обязательное применение эскроу-счетов и смена основного механизма финансирования строительства с использования средств дольщиков на банковские кредиты.

Можно ли этот год охарактеризовать как «прощание с долёвкой» или из-за послаблений – прощание затянется на несколько лет? На сколько, кстати?

«Прощание с долевкой» – в корне ошибочный термин. Реформа долевого строительства предполагает, что с использованием эскроу-счетов будет осуществляться оплата договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). То есть «долевку» отменять никто не собирается. ДДУ как были, так и останутся. Меняется лишь способ их оплаты. Что касается сроков перехода на новый механизм работы, то пока можно прогнозировать, что данные процессы затянутся на ближайшие 2-3 года.

Как вы считаете: эскроу-счета защищают в должной мере ипотечных дольщиков?

Эскроу-счета позиционируют чуть ли не как абсолютную панацею против всех проблем. Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков. Однако в законе о банкротстве уже есть статья 201.12-2., которая носит следующее название: «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве». То есть дольщики с эскроу-счетами могут оказаться в банкротном процессе застройщика и, значит, пополнить ряды «обманутых дольщиков». Возможность данного сценария уже закреплена  законодательно.

Какую долю сегодня в среднем составляют проценты по переплате? Это треть, четверть кредита? Сколько в теории денег может «уплыть»?

Конкретная сумма будет зависеть от условий банка, размера, ставки и срока кредита, а также срока строительства. Также важно понимать, что большую часть первых по времени платежей составляет сумма процентов, а не основного долга.

Например, ипотечный кредит в размере 5 млн рублей, оформленный на 20 лет под 9,7%, обойдется в 1,1 млн рублей за 2 года при аннуитетном платеже. Тело кредита составит 150 000 рублей, зато проценты – 950 000 рублей. Теперь вопрос – согласится ли дольщик расторгать ДДУ при таких условиях?

Как вы считаете, почему власти оставили такую недоработку по части ипотечников по эскроу? Ведь ипотека, можно сказать, двигатель рынка новостроек? В прошлом году такие сделки на первичном рынке били все рекорды.

На начальном этапе любой реформы всегда случаются недоработки подобного плана. Дьявол, как известно, прячется в мелочах и таких моментов сейчас немало. Кроме того, новые правила накладываются на предыдущие изменения, что серьезно усложняет работу юристов. Переход на эскроу-счета – это четвертая реформа долевого строительства за последние пять лет! Даже специалисты путаются в хитросплетении законодательных нововведений.

Знаю, что вы высказали предложение о комбинировании рассрочки и ипотеки, чтобы минимизировать риски покупателей. В этой схеме есть место только для беспроцентной рассрочки? Ведь если на остаток начисляются проценты, они так же, как и ипотечные, могут сгореть?

Рассрочка может быть как процентной, так и беспроцентной. Однако принципиально, чтобы все платежи на стадии строительства учитывались в качестве оплаты по ДДУ и, соответственно, блокировались на эскроу-счетах. Тогда в случае расторжения ДДУ возврату будет подлежать вся сумма, оплаченная за этот период.

Беспроцентная рассрочка – редкий зверь на рынке новостроек. Или ее в принципе нет среди предложений, или индивидуально обговаривается и первый взнос должен быть большим. Если теперь все деньги будут лежать на счету у банков – можно ли предположить, что беспроцентная рассрочка станет более распространенной и дружелюбной по условиям к покупателям?

Данные перспективы есть. Что касается сложностей, мешающих развитию инструмента рассрочки «до эскроу», то здесь нужно отметить слабый механизм правовой защиты. 214-ФЗ дает возможность строителям расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если дольщик нарушает условия рассрочки. Однако на практике такой способ расторжения может занять до 4-5 месяцев, в течение которых квартира фактически выпадает из оборота. В новых реалиях эскроу-счетов застройщик все равно не увидит денег дольщика до окончания строительства, а, следовательно, может позволить себе предлагать рассрочку как возможную альтернативу ипотеки. Расчеты показывают, что такая схема экономически выгоднее как для строителей, так и для дольщиков. Кроме того, в случае долгостроя защита дольщика значительно выше. Ведь платежи по рассрочке идут в зачет цены ДДУ, блокируются на эскроу-счетах и подлежат возврату в полном объеме в случае сложной ситуации у застройщика.

Сегодня уже все расходы застройщики осуществляют по спецсчетам под контролем банков – не избыточна ли мера с переходом на эскроу? Или нынешние расчеты все же допускают банкротства застройщиков и появление новых обманутых дольщиков?

Специальные счета – это осколок одной из предыдущих реформ. Застройщики, которые будут работать по эскроу-счетам, освобождены от финансового контроля банков. Можно сказать, что эскроу являются продолжением, развитием данного механизма и заменой спецсчетов. Что касается возможных банкротств застройщиков, то тут, что называется, надо расставить точки над i. Эскроу-счета, как и спецсчета, необходимы для борьбы с «утечкой» денег дольщиков. При этом строительный проект остается бизнесом, и застройщик может обанкротиться в силу исключительно экономических факторов. 

Главный вопрос, который интересует сегодня наших читателей – что будет с ценами на квартиры? Они уже подорожали по итогам первого квартала, ждать ли еще роста и какого?

Подорожание новостроек в течение первого квартала 2019 года с реформой практически не связано. На сегодняшний день проекты с эскроу-счетами составляют 1-2% рынка и глобального влияния на ценообразование пока не оказывают. В первой половине года цены реагируют на фактор инфляции, повышение НДС, рост цен на топливо и т. д. Переход застройщиков на проектное финансирование тоже будет толкать цены вверх, но рынок, на мой взгляд, начнет ощущать это давление только к концу года. При этом, помимо факторов, поднимающих цены, есть и аспекты, тормозящие такой рост. Главный из них – падение реальных доходов населения.

Каким вам видится 2019 год на рынке новостроек московского региона? Ждать ли нам потрясений в виде банкротств или, напротив – все будет хорошо?

Мы будем наблюдать постепенный переход на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. Новая схема приведет к появлению новых стратегий реализации проектов, способов и формы оплаты. Значительно возрастет роль банков. В общем, экспертам в области строительства  точно скучно не будет. Но в конечном итоге мы ожидаем позитивные изменения.

Читайте также

«Застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков»

В России 117 застройщиков в 214 объектах открыли продажи квартир по эскроу-счетам

 

 

Дата публикации 02 мая 2019
Компании и застройщики
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
«Чтобы “перезагрузить” рынок, ставки по ипотеке должны быть ниже 6%»
Ставки по льготной ипотеке возвращаются к 7% годовых. Будет ли интересны покупателям квартир новые условия кредитования и не станет ли снижение ставки еще одним поводом к росту цен? Об этом Новострой-М узнал у застройщиков. Владимир Щекин, совладелец...
22 июня 3404
«Ключевая ставка 9,5% – довольно смело в текущих обстоятельствах»
Плановое (но уже четвертое с начала года) снижение ключевой ставки Центральным банком России специально для Новострой-М комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». – После событий 24...
10 июня 4466
Почему покупатель жилья затаился? Десять аргументов против застройщика
На фоне гиперактивного марта апрель по числу сделок стал худшим месяцем с начала 2022 года, не сумев опередить даже наименее активный январь. Однако эксперты рынка полагают, что май не принесет ожидаемого роста спроса. Читайте об этом в расширенной версии...
02 июня 14717
От песочницы до роллердрома: как двор в новостройке становится местом притяжения детей всех возрастов
В современных новостройках День защиты детей празднуют круглый год: ведь здесь продуман буквально каждый сантиметр игровых пространств, чтобы дети могли проводить больше времени во дворах, чувствуя себя в безопасности и комфорте. О том, как в жилых комплексах Москвы...
01 июня 4862
«В сегодняшних условиях даже 4-4,5% ставки по ипотеке будут выглядеть проблемными»
Недавний обвал спроса на жилье показал, что покупатели уже «не тянут» существующие цены на квартиры даже с помощью льготной ипотеки. Эксперт рынка недвижимости и основатель Телеграм-канала Proeconomics Павел Пряников объяснил, почему строительная отрасль нуждается...
27 мая 113834
Ключевая ставка 11%: девелоперам станет легче запускать новые проекты
26 мая 2022 года на внеплановом заседании ЦБ ключевая ставка в России была снижена до 11%. Как это скажется на рынке новостроек, специально для Новострой-М прокомментировал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой...
26 мая 5141
«Через два месяца все понесут деньги с депозитов на рынок новостроек»
Два месяца существования в новой экономической реальности – небольшой срок, однако уже можно сделать первые выводы из наблюдений за поведением покупателей и состоянием рынка первичного жилья. О том, ждать ли снижения цен, запуска новых проектов и возвращения...
17 мая 10505
Снижение ключевой ставки пока не создает условий для повышения доступности новостроек
29 апреля Центробанк снизил ключевую ставку после предыдущих 17% до 14% годовых. О том, как это может повлиять на рынок первичного и вторичного жилья, Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой...
29 апреля 6032
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков