Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Рядом с метро Готовые дома Новостройки на карте Акции от застройщиков Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Гид по новостройкам Панорамы новостроек Аэросъемка новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Шоурумы квартир Виды сделок Жилищное законодательство Ипотечный калькулятор Льготная ипотека 7% Семейная ипотека от 6% Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Facebook Vk Twitter Instagram Youtube Telegram Дзен Машиноместа Апартаменты Гид по новостройкам Донстрой #экология #реновация Новые Ватутинки

«Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков»

С 1 июля девелоперы не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. Реформа долевого строительства в первую очередь призвана защитить покупателей квартир от недобросовестных застройщиков. Но можно ли назвать хранение средств покупателей новостроек на эскроу-счетах 100-процентной защитой от потерь? Об этом специально для Новострой-М рассказал Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента «Бон Тон».

Какие законодательные тренды на рынке новостроек вы бы выделили сегодня?

Сейчас в активной стадии находится реализация реформы долевого строительства. Летом 2019 года нас ожидает начало перехода на обязательное применение эскроу-счетов и смена основного механизма финансирования строительства с использования средств дольщиков на банковские кредиты.

Можно ли этот год охарактеризовать как «прощание с долёвкой» или из-за послаблений – прощание затянется на несколько лет? На сколько, кстати?

«Прощание с долевкой» – в корне ошибочный термин. Реформа долевого строительства предполагает, что с использованием эскроу-счетов будет осуществляться оплата договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). То есть «долевку» отменять никто не собирается. ДДУ как были, так и останутся. Меняется лишь способ их оплаты. Что касается сроков перехода на новый механизм работы, то пока можно прогнозировать, что данные процессы затянутся на ближайшие 2-3 года.

Как вы считаете: эскроу-счета защищают в должной мере ипотечных дольщиков?

Эскроу-счета позиционируют чуть ли не как абсолютную панацею против всех проблем. Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков. Однако в законе о банкротстве уже есть статья 201.12-2., которая носит следующее название: «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве». То есть дольщики с эскроу-счетами могут оказаться в банкротном процессе застройщика и, значит, пополнить ряды «обманутых дольщиков». Возможность данного сценария уже закреплена  законодательно.

Какую долю сегодня в среднем составляют проценты по переплате? Это треть, четверть кредита? Сколько в теории денег может «уплыть»?

Конкретная сумма будет зависеть от условий банка, размера, ставки и срока кредита, а также срока строительства. Также важно понимать, что большую часть первых по времени платежей составляет сумма процентов, а не основного долга.

Например, ипотечный кредит в размере 5 млн рублей, оформленный на 20 лет под 9,7%, обойдется в 1,1 млн рублей за 2 года при аннуитетном платеже. Тело кредита составит 150 000 рублей, зато проценты – 950 000 рублей. Теперь вопрос – согласится ли дольщик расторгать ДДУ при таких условиях?

Как вы считаете, почему власти оставили такую недоработку по части ипотечников по эскроу? Ведь ипотека, можно сказать, двигатель рынка новостроек? В прошлом году такие сделки на первичном рынке били все рекорды.

На начальном этапе любой реформы всегда случаются недоработки подобного плана. Дьявол, как известно, прячется в мелочах и таких моментов сейчас немало. Кроме того, новые правила накладываются на предыдущие изменения, что серьезно усложняет работу юристов. Переход на эскроу-счета – это четвертая реформа долевого строительства за последние пять лет! Даже специалисты путаются в хитросплетении законодательных нововведений.

Знаю, что вы высказали предложение о комбинировании рассрочки и ипотеки, чтобы минимизировать риски покупателей. В этой схеме есть место только для беспроцентной рассрочки? Ведь если на остаток начисляются проценты, они так же, как и ипотечные, могут сгореть?

Рассрочка может быть как процентной, так и беспроцентной. Однако принципиально, чтобы все платежи на стадии строительства учитывались в качестве оплаты по ДДУ и, соответственно, блокировались на эскроу-счетах. Тогда в случае расторжения ДДУ возврату будет подлежать вся сумма, оплаченная за этот период.

Беспроцентная рассрочка – редкий зверь на рынке новостроек. Или ее в принципе нет среди предложений, или индивидуально обговаривается и первый взнос должен быть большим. Если теперь все деньги будут лежать на счету у банков – можно ли предположить, что беспроцентная рассрочка станет более распространенной и дружелюбной по условиям к покупателям?

Данные перспективы есть. Что касается сложностей, мешающих развитию инструмента рассрочки «до эскроу», то здесь нужно отметить слабый механизм правовой защиты. 214-ФЗ дает возможность строителям расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если дольщик нарушает условия рассрочки. Однако на практике такой способ расторжения может занять до 4-5 месяцев, в течение которых квартира фактически выпадает из оборота. В новых реалиях эскроу-счетов застройщик все равно не увидит денег дольщика до окончания строительства, а, следовательно, может позволить себе предлагать рассрочку как возможную альтернативу ипотеки. Расчеты показывают, что такая схема экономически выгоднее как для строителей, так и для дольщиков. Кроме того, в случае долгостроя защита дольщика значительно выше. Ведь платежи по рассрочке идут в зачет цены ДДУ, блокируются на эскроу-счетах и подлежат возврату в полном объеме в случае сложной ситуации у застройщика.

Сегодня уже все расходы застройщики осуществляют по спецсчетам под контролем банков – не избыточна ли мера с переходом на эскроу? Или нынешние расчеты все же допускают банкротства застройщиков и появление новых обманутых дольщиков?

Специальные счета – это осколок одной из предыдущих реформ. Застройщики, которые будут работать по эскроу-счетам, освобождены от финансового контроля банков. Можно сказать, что эскроу являются продолжением, развитием данного механизма и заменой спецсчетов. Что касается возможных банкротств застройщиков, то тут, что называется, надо расставить точки над i. Эскроу-счета, как и спецсчета, необходимы для борьбы с «утечкой» денег дольщиков. При этом строительный проект остается бизнесом, и застройщик может обанкротиться в силу исключительно экономических факторов. 

Главный вопрос, который интересует сегодня наших читателей – что будет с ценами на квартиры? Они уже подорожали по итогам первого квартала, ждать ли еще роста и какого?

Подорожание новостроек в течение первого квартала 2019 года с реформой практически не связано. На сегодняшний день проекты с эскроу-счетами составляют 1-2% рынка и глобального влияния на ценообразование пока не оказывают. В первой половине года цены реагируют на фактор инфляции, повышение НДС, рост цен на топливо и т. д. Переход застройщиков на проектное финансирование тоже будет толкать цены вверх, но рынок, на мой взгляд, начнет ощущать это давление только к концу года. При этом, помимо факторов, поднимающих цены, есть и аспекты, тормозящие такой рост. Главный из них – падение реальных доходов населения.

Каким вам видится 2019 год на рынке новостроек московского региона? Ждать ли нам потрясений в виде банкротств или, напротив – все будет хорошо?

Мы будем наблюдать постепенный переход на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. Новая схема приведет к появлению новых стратегий реализации проектов, способов и формы оплаты. Значительно возрастет роль банков. В общем, экспертам в области строительства  точно скучно не будет. Но в конечном итоге мы ожидаем позитивные изменения.

Читайте также

«Застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков»

В России 117 застройщиков в 214 объектах открыли продажи квартир по эскроу-счетам

 

 

Дата публикации 02 мая 2019
Компании и застройщики
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Продажи новостроек принесли застройщикам почти 2 трлн рублей по итогам 2021 года
Аналитик Александр Пыпин, руководитель проекта DataFlat, подготовил статистику по продажам квартир и апартаментов за 2021 году, основываясь на данных Росреестра, и сравнил показатели с 2020 и 2019 годами. По итогам 2021 года объем продаж по ДДУ и переуступкам...
14 января 4331
«Удорожание ипотеки в большей степени затронет рынок вторичного жилья»
Рост ключевой ставки ЦБ до 8,5% годовых не мог не сказаться на рынке жилищного кредитования: ряд банков объявили о повышении ставок по ипотеке. Однако пострадает от этого прежде всего вторичный рынок, а не новостройки. Об этом Новострой-М рассказал Андрей...
12 января 10226
Устойчивый спрос и рост цен на квартиры до 20% – прогнозы экспертов на 2022 год
Новострой-М узнал у экспертов столичного рынка недвижимости, каким оказался 2021 год для представителей строительного и риелторского бизнеса и что, по их мнению, ждет покупателей квартир в наступившем 2022 году. Итоги 2021 года: самые значимые события Надежда...
12 января 9398
«Доля инвесторов продолжает сокращаться»
Продолжаем подводить итоги 2021 года. О том, как изменился спрос на ипотеку, как выросла популярность коммерческих площадей в новостройках и повлияет ли рост ипотечных ставок на стоимость квартир, Новострой-М рассказала Наталия Нестерова, коммерческий директор...
07 января 7499
Денис Бобков о повышении ключевой ставки до 8,5%: «Особого оптимизма не видно»
17 декабря Центробанк в седьмой раз с начала 2021 года повысил ключевую ставку — теперь до 8,5%. К чему стоит приготовиться участникам рынка новостроек, специально для Новострой-М рассказывает генеральный директор компании «Недвижимость-Профи»...
17 декабря 2021 13421
В ноябре выручка застройщиков Московского региона составила 174,7 млрд рублей
Аналитик Александр Пыпин, руководитель проекта DataFlat, сравнил количественные показатели продаж новостроек в ноябре 2021 году  с ноябрем допандемийного 2019 года, с пандемийным 2020 годом, а также с октябрем этого года. По всему Московскому региону суммарный...
10 декабря 2021 6914
Миллион лишним не бывает: почему нужно увеличить лимит ипотеки с господдержкой
Гендиректор компании «Дом.рф» Виталий Мутко предложил повысить лимит кредита по программе ипотеки с субсидированными ставками с трех до четырех миллионов рублей. Многие участники рынка и аналитики отнеслись к идее бывшего вице-премьера по строительству скептически....
03 декабря 2021 10010
Спрос на новостройки вернется к «доковидным» значениям
Стоит ли инвестировать сегодня в объекты рынка недвижимости? Сколько удалось заработать инвесторам на волне хайпа с введением льготной ипотеки и как отреагировал рынок недвижимости на ее отмену? Обо всем этом Новострой-М рассказал генеральный директор Инвестиционной...
12 ноября 2021 20459
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков