Аналитики компании Savills в России подвели предварительные итоги 2018 года на рынке премиальных новостроек Москвы. По их наблюдениям, год стал рекордным по числу премьер. В условиях высокой конкуренции девелоперы сделали ставку на «клубность», историю и готовую отделку.
Эксперты представили 5 главных трендов уходящего года:
Тренд № 1: 2018 год превзошел все ожидания по выводу на рынок новых проектов — продажи стартовали в 21 элитном доме (в прошлом году в 12). Это абсолютный рекорд за последние 5 лет и один из лучших результатов за всю историю рынка, с конца 90-х годов.
На выход новых проектов повлияли не столько изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые побуждали застройщиков форсировать вывод в продажу новых адресов, сколько устойчивый спрос на современное, качественное и разнообразное элитное жилье, который не только не спадал, но и увеличивался в последние годы.
«2018 год оказался рекордным по количеству элитных комплексов, вышедших на рынок. Для того чтобы не затеряться в многообразном предложении застройщики все чаще делают ставку на клубность, историчность и завершенность отделки в проектах. Кроме того, в условиях затоваривания рынка вновь усилилась приверженность девелоперов к традиционным престижным локациям — Хамовникам и окрестностям Тверской улицы – где спрос на дорогие квартиры максимален…», — комментирует Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России
Тренд № 2: 14 новых проектов — клубные дома с количеством квартир менее 50. В прошлом году таких проектов было всего 6.
В последние пару лет клубный формат активно возвращается на рынок после многолетнего доминирования в структуре предложения более крупных жилых комплектов, включая так называемые «кварталы клубных особняков». Такие проекты по силам даже не самым крупным застройщикам, они также нравятся покупателям — свою роль играет хорошая локация и относительно быстрые сроки строительства.
Тренд № 3: Еще одна интересная новация — резкое увеличение доли проектов реконструкции исторических зданий в новом предложении.
В 2018 году 9 новых проектов элитных домов (почти половина) – это реконструкция (в 2017 году – всего 2). Популярность реконструкции связана с возможностью создать в историческом центре проекты с уникальными фасадами, высокими потолками, огромными окнами. Многие покупатели хотят именно такое жилье — комфортное и не имеющее аналогов.
Тренд № 4: 13 новых элитных проектов 2018 года — с внутренней отделкой от застройщика (в 2017 – только 5).
Строить без отделки становится моветоном среди застройщиков. Хотя в сознании покупателей окончательный перелом предпочтений в сторону квартир «под ключ» еще не наступил. Вероятно, на окончательный отказ от проектов без отделки уйдет еще не один год.
Тренд № 5: Хамовники вернули себе лидерство по числу новых элитных проектов. В уходящем году их было 6. В 2017 году по числу новинок лидировала Якиманка.
Предложение и цены
В сегменте премиального жилья с начала 2018 года продажи были открыты в 21 проекте. В том числе, стартовали продажи в третьей очереди ЖК «Садовые Кварталы». В общей сложности это порядка 174 тыс. кв. м жилой недвижимости (1460 квартир и апартаментов). Половина этого объема будет сдаваться с выполненной чистовой отделкой.
Проектов с квартирами — 11, в остальных проектах предлагаются апартаменты. По числу лотов квартирные проекты оказались больше – в них запроектировано 935 единиц жилья.
Для сравнения, за 11 месяцев 2017 года рынок пополнился 11 проектами. Таким образом, за год показатель вырос почти в два раза по числу новых проектов.
Минимальная цена 1 кв. м в проектах — 340 тыс. руб., преимущественно цены начинаются от 400 тыс. руб. Всего в пяти проектах цены начинаются от 900 тыс. руб./кв. м. На данный момент эти варианты являются наиболее дорогими на рынке и их стоимость превышает средневзвешенную цену существующего предложения.
В настоящий момент средневзвешенная цена предложения на рынке премиальных новостроек, по нашим оценкам, составляет 873 тыс.руб./кв. м. С начала года показатель продемонстрировал рост на уровне 6%.
Средняя стоимость сделок за 2018 год, по данным Savills, составляет 71 млн рублей без учета финальных скидок от застройщиков. В период с января по ноябрь 2017 года средний бюджет покупки составил 80 млн рублей. Таким образом, за год показатель снизился на 13% за счет изменения структуры площадей. На рынке появилось больше студий и вариантов с 1 спальней.
Спрос
По состоянию на конец ноября на рынке премиальных новостроек заключено 667 сделок. Это превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 40% (в январе-ноябре 2017 года — 475 сделок).
В 2018 году покупатели отдавали предпочтение квартирам, рассчитанным на семейное проживание: каждая четвертая сделка заключалась с лотом площадью 100-125 кв. м, на такой площади можно запроектировать кухню-гостиную и две-три спальни. Чуть менее популярными оказались квартиры и апартаменты площадью 75-100 кв. м (2-, 3-комнатные лоты).
Что касается бюджетов, распределение в этом разрезе оказалось достаточно сбалансированным, с небольшим перевесом в сторону диапазона 45-60 млн руб. Средний бюджет сделки за год, как говорилось выше, составил 71 млн руб. Минимальный бюджет сделки, отмеченный нами, составил в 2018 году 4,8 млн руб. Это стоимость квартиры в Тверском районе площадью 50 кв. м.
Самые дорогие сделки
Крупнейшие сделки были отмечены в районе Остоженки, Патриарших прудов и Якиманки. Данные локации неизменно пользуются спросом со стороны клиентов с самыми высокими бюджетами.
При этом под крупными сделками понимаются продажи от $5 млн. В этом году доля этого сегмента рынка от общего объема спроса незначительна — сделки единичны и имели место в лучших проектах рынка. Предельная граница стоимости, по которой прошла сделка, превысила $20 млн.
Прогноз на 2019 год
Предложение будет прирастать новыми проектами. Среди анонсированных ЖК на текущий момент уже числится 10 комплексов. В них запроектировано почти 1 600 квартир и апартаментов, то есть это объем, который уже превышает показатель этого года.
При таком развитии событий средневзвешенная цена по проектам премиального рынка будет сохранять стабильность. Колебания возможны в пределах 3-5%. За счет того, что в новых ЖК будут раскупаться изначально относительно недорогие лоты, среди лучших объектов с большим числом сделок к концу года могут остаться варианты как минимум на 10-15% дороже того, что было на январь. При этом всегда есть «истории успеха», демонстрирующие рост и на 20-25% за год.
Основными драйверами спроса будут выступать:
- Растущие объемы предложения и географии проектов. В центре города остается все меньше свободных пустующих площадок. В связи с этим девелоперы активно занимаются реновацией как существующего фонда домов XIX-нач. XX вв., так и освоением тех площадок, которые остаются.
- Лояльность по коммерческим условиям сделок — в начале года это всегда «переходящие» с декабря новогодние акции, скидки, подарки, а в течение всего года это актуальные условия по рассрочкам. Одним из трендов этого года стало растущее число ипотечных сделок — практически до четверти всего спроса. Долю таких сделок можно считать весомой, учитывая, что 5 лет назад такие сделки были единичны. Так что, дальнейшее изменение ставок, в том числе будет влиять на решение покупателей.
- Предложение новых для российского рынка продуктов со стороны девелопмента. По нашим оценкам, популярностью будут пользоваться проекты с качественными премиальными ко-брендами. Как пример, когда в одном ЖК присутствует и жилье, и гостиничный оператор люкс-сегмента, предоставляющий полный спектр услуг для жильцов.
- Накопленный рыночный спрос. В любом районе Москвы есть патриоты именно этой локации. Поэтому любой новый проект, с одной стороны, будет восприниматься критически со стороны этой целевой аудитории, и, с другой стороны, вероятно, найдет отклик у той части потенциальных покупателей, которые не могли выбрать из предложения существующих новостроек. По этой причине на этапе так называемых предпродаж в ряде проектов бывают уже забронированными до 25-30% от всего объема предложения.
- Волатильность всей экономики. В этом году интерес к московскому рынку со стороны инвесторов вырос. И это не спекуляции, которые в короткий промежуток времени приводят к увеличению вложенных средств в 2-3 раза. Рынок премиальных новостроек продолжает восприниматься как более надежный актив для вложения свободных ресурсов наравне с надежными банками. Важным аспектом выбора среди клиентов, которые предпочитают такой способ инвестирования, является даже не потенциально высокая доходность от сдачи в аренду, а ощущение покупки качественного объекта. За исключением рынка жилья, сегодня трудно найти пассивные активы вне бизнеса, в которые можно вложить от $1 млн.
- Растущая строительная готовность проектов. Все чаще клиенты не могут найти на вторичном рынке вариант, который их полностью устроит. Однако с учетом имеющегося выбора в готовых недавно сданных новостройках (в отдельных проектах к моменту ввода в эксплуатацию остается нераспроданным до 30% объема предложения) у таких покупателей есть потенциальная возможность приобрести в новом доме то, что не удается найти на вторичном рынке. Это еще одна группа клиентов, которые будут продолжать обращать свое внимание на рынок новостроек.
- Кроме того, всегда есть клиенты, которые не воспринимают какие-либо риски, в частности риск увеличения сроков строительства и недостроя. В начале 2019 года будут получены разрешения для ряда проектов, которые были бестселлерами рынка на этапе стройки, но которые эта группа клиентов не выбирала.
Читайте также
В центре всего: апартаменты с видом на Кремль
5 причин роста спроса на элитные новостройки
Дата публикации 11 декабря 2018
