Стоит ли страховать квартиру, купленную на ранней стадии строительства? И необходимо ли сегодня страхование новостройки?

Немалое количество сделок совершается на рынке недвижимости Москвы именно по квартирам в домах, которые только начали возводить – на этапе котлована или монтажа. Нередко бывает, что новостройка существует пока «в проекте» (в реальности же стройплощадка только подготовлена к началу работ), а немалая часть квартир в будущем доме уже раскуплена.

Вместе с тем для покупателя почти всегда есть риск столкнуться с ситуацией, когда строительство будет заморожено или сроки сдачи дома будут отодвинуты на неопределенное будущее. Как дольщику и будущему собственнику обезопасить себя?

Ответственный бизнес

С 2017 года в России действует 218-ФЗ о защите прав граждан – участников долевого строительства. Этот закон подразумевает отчисление стройкомпаниями взносов в государственный фонд защиты прав дольщиков (с 2022 года – Фонд развития территорий). Появление фонда стало заменой обязательному страхованию ответственности застройщиков. То есть с 2017 года застройщики могут или производить отчисления в фонд защиты прав дольщиков, или выбрать страхование «по старой» схеме.

Юридическая практика показала, что компании-банкроты редко выбирают путь отчислений в фонд, чаще предпочитая страхование. Однако для дольщика намного выгоднее, если застройщик сотрудничает именно с фондом, т. к. в этом случае помимо получения компенсации еще остается шанс получить квартиру, если объект передадут достраивать другой компании. По «обычной» страховке можно рассчитывать лишь на страховую выплату, которой может и не хватить на покупку нового жилья, т. к. цены постоянно растут. Кроме того, страховые компании часто затягивают выплаты, и тяжба может занять месяцы и годы.

В то же время стоит оговориться, что сегодня, в 2025 году, риски купить возможный долгострой намного ниже, чем, скажем, десять лет назад. Сейчас действует еще и механизм эскроу-счетов, когда средства дольщиков хранятся в банке вплоть до полного завершения строительства, и в случае банкротства застройщика возвращаются покупателю квартиры, заключившему ДДУ. Хотя и этот механизм не безупречен: ведь в случае отзыва лицензии или банкротства самого банка обязательному возврату подлежит сумма не выше 10 млн рублей. В случае с банкротством застройщика сумма с эскроу возвращается целиком на счет дольщика.

По последним данным Росреестра, в Москве почти 99% строящихся домов реализуются через эскроу. Средства на таких счетах застрахованы «от недостроя» автоматически. Соответственно, механизм страхования застройщиками своей ответственности или необходимость отчислений в Фонд развития территорий постепенно начинает терять актуальность.

Секреты надежных страховщиков

Для того чтобы страховая компания успешно реализовывала свой потенциал на рынке недвижимости, а ее клиенты были гарантированно защищены от всевозможных рисков, необходимо несколько условий. Прежде всего, штат компании-страховщика должен быть укомплектован высококлассными специалистами в сфере страхования кредитных рисков. Эти специалисты, помимо прочего, должны отлично разбираться во всех нюансах взаимоотношений сторон на рынке строящейся недвижимости. Необходим мощный аналитический отдел, который вел бы статистику страховых случаев. Наконец, компания должна твердо стоять на ногах, занимая стабильную в финансовом отношении позицию.

С кем работают отечественные страховщики?

В основном те страховщики, которые решаются работать в сегменте строительства недвижимости, обращают внимание на объекты комплексной застройки, хотя бы частично находящиеся на высокой стадии готовности. Привлекательны для СК и варианты, когда компания-застройщик вкладывает существенные суммы в возведение коммуникаций и создание сопутствующей инфраструктуры ЖК. Иными словами, страховые компании охотнее всего будут работать с солидными застройщиками с серьезной, положительной репутацией. Некоторые страховщики изначально, еще на стадии разработки и утверждения проекта, договариваются с застройщиком о партнерстве.

Чтобы покупатель не остался без квартиры

В каких случаях покупатель рискует потерять и деньги, и квартиру? Причины могут быть самыми разными, но банкротство застройщика сегодня – основная возможная причина. Такой риск, как двойная продажа, в наше время исключен, т. к. все договоры долевого участия проходят регистрацию в Росреестре. Кроме того, их проверяют и банки, которые выдают ипотеку и выделяют средства проектного финансирования. Банкам важно, чтобы в залоге были права требования на «чистый» объект.

Страховка распространяется на внесенные дольщиком средства, а страхователем может быть как физическое лицо (дольщик), так и юридическое (компания-инвестор). При соответствии ДДУ нормам закона деньги при наступлении страхового случая будут возвращены дольщику в полном объеме.

Если застройщик затягивает сроки сдачи дома

Думать, что если новостройка не готова к указанной в ДДУ дате, то покупатель может обращаться за страховкой буквально на следующий день, – заблуждение. Как правило, в договоре страхования предусмотрен период ожидания. Он отводится под завершение строительных работ или для того, чтобы у застройщика была возможность удовлетворить претензии дольщика без вмешательства страховщиков. Если этого не произойдет, страховая компания берет ситуацию под контроль. Известны случаи, когда застройщик не смог своевременно сдать объект по не зависящим от него техническим причинам, но покупатели, тем не менее, получили страховое возмещение.

Кроме того, в 2025 году продолжает действовать мораторий на штрафы и неустойки для застройщиков, срывающих сроки передачи квартир дольщикам. По последним данным, сроки были продлены у 1,4 тыс. объектов в России. Очевидно, что, пока действует мораторий, страховой случай по данному виду рисков не может быть признан таковым.

Что делать дольщику?

С учетом всего выше сказанного, максимально снизить риски столкнуться с долгостроем сегодня можно, выбирая проекты, которые реализуются через эскроу-счета, открытые в крупнейших банках.

Если все же вдруг вам приглянулся объект, который предлагает купить квартиру без эскроу, стоит узнать, на какие средства он строится, изучить документы на земельный участок, выяснить, застрахован ли строящийся ЖК или по нему ведутся отчисления в Фонд развития территорий.

Читайте также:

Надежность застройщика: как проверить строительную компанию и не нарваться на долгострой

Страхование ипотечной квартиры: сколько оно стоит и от каких видов страховки можно отказаться

Автор: Ангелина Христофорова