Рынок недвижимости лихорадит уже который месяц подряд, и никто не знает, чего ждать дальше. Новострой-М поговорил с экспертами о будущем строительной отрасли и поинтересовался, стоит ли сейчас вкладываться в квадратные метры.
Масштабный кризис продажам не указ
Россияне – народ закаленный и привычный к всевозможным кризисам, но к столь насыщенному 2020-му году жизнь никого не готовила. Кажется, уже случилось все, что можно и нельзя было представить: пандемия и связанные с ней ограничения, падение цен на нефть, очередные санкции от США и Европы, вторая волна коронавируса. Дело усугубляет выход иностранных вкладчиков из рублевых активов и скачки курса валют. Уже побиты все антирекорды последних лет: евро дотянул до планки в 93 рубля, а доллар до 80 рублей.
Рынок недвижимости реагирует на слабеющую национальную валюту ростом продаж. И это вполне предсказуемо, так как квартиры считаются самым надежным способом сохранения сбережений. Впрочем, ажиотажного спроса – такого, как в предыдущие сложные для страны периоды, – не наблюдается.
Дело в том, что население гораздо сильнее откликается на изменения валютных курсов при их резком росте, говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Поскольку текущее ослабление рубля проходит плавно, то психологически такая динамика воспринимается относительно спокойно. Кроме того, в последние годы валютные колебания случаются часто, и многие к ним уже привыкли. По этой причине на рынке недвижимости не наблюдается ажиотажный спрос из-за девальвации рубля. Безусловно, есть категория покупателей, для которых это послужило основным стимулом для покупки квартиры, но такое поведение нельзя назвать массовым.
«Психологически на население больше влияет не конкретная отметка в 80 или 90 рублей, а «скорость», с которой она была достигнута. При текущих темпах в ближайшее время всплеска продаж ожидать не стоит»
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум»
Рост продаж наблюдался с мая, в том числе за счет ослабления валюты. Но это лишь один из факторов, который разогрел спрос на рынке жилья. Не последнюю роль, например, сыграли текущие ставки по рублевым вкладам, комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Проценты по депозитам снизились, держать деньги на счетах стало невыгодно. И на сегодняшний день покупательская активность только продолжает возрастать. По разным данным, в столичных проектах стандартного и комфорт-классах число сделок по отношению ко второму кварталу существенно увеличилось – больше, чем на 90%.
А в бизнес-классе эксперты рынка недвижимости отметили и вовсе рекордный рост показателей – больше, чем на 120% по отношению ко второму кварталу.
Однако здесь нужно понимать, что всплеск покупательской активности связан еще и с отложенным спросом, сформированным во время карантина, и особенно – рекордно низкими ставками по ипотеке и запуском госпрограммы со льготной ставкой 6,5%. Доля ипотечных сделок по итогам третьего квартала в Москве достигла 60%, а в Подмосковье – 65%.
Если говорить о покупателях жилья комфорт-класса, то это, в основной массе, зарплатные клиенты ведущих российских банков: работники государственных предприятий или предприятий с долей государства, получающие жалование в рублях. В связи с этим выраженной зависимости от курса доллара не наблюдается, рассказывает Юрий Просвиров, коммерческий директор «Сити – XXI век». Куда большие опасения вызывает перспектива второго карантина, который может нанести сокрушительный удар по экономике страны в целом.
«Кризисы последних лет показали, что россияне стали постепенно отказываться от привязки к доллару в долгосрочном планировании расходов, в том числе на приобретение активов недвижимости, что положительно отразилось на девелоперской отрасли. Те же самые кризисы продемонстрировали, что хранить свои накопления в той или иной валюте не так надежно, как, например, вложить их в покупку объекта недвижимости»
Юрий Просвиров, коммерческий директор «Сити – XXI век»
Кто стал покупать недвижимость
Несмотря на то, что расчеты на рынке недвижимости давно производятся в национальной валюте, падение рубля все же повиляло на поведение участников и происходящие процессы, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». Так, активизировались частные инвесторы, которые хранили деньги в рублях. Такие люди инвестировали свои накопления в недвижимость, чтобы предотвратить их обесценивание, а если суммы не хватало, оформляли ипотечный кредит по рекордно низкой ставке.
Не остались в стороне и держатели валютных сбережений. Они ждали момента, когда рубль достигнет дна, чтобы конвертировать их в рубли и также вложиться в недвижимость.
Еще одна категория покупателей – инвесторы из ближнего зарубежья, которые традиционно используют шанс, когда покупательная способность их валют увеличивается по отношению к рублю.
Кроме того, часть покупателей со вторичного рынка жилья, где творится неразбериха (продавцы либо завышают цены, ссылаясь на рост курса доллара, либо вовсе снимают с продажи свои объекты), переориентировалась на первичный рынок, на котором к тому же доступна льготная ипотека.
Что стали покупать и в каком классе
Поведение покупателей зависит от уровня их достатка и, как следствие, отличается в разных сегментах. В бизнес-, премиум- и элитном классах девальвация рубля становится большей мотивацией, и многие дорогие лоты приобретаются именно по этой причине. Причем в этих классах обычно речь идет о значительных площадях, поскольку в высокобюджетном сегменте студии и однокомнатные квартиры котируются меньше, отмечает Надежда Коркка. В массовом сегменте как раз чаще всего приобретаются лоты с одной комнатой.
Впрочем, говорить о корреляции между валютой и недвижимостью по определенным сегментам не совсем корректно, считает Игорь Сибренков. Каждый человек принимает решение о снятии денежных средств с вкладов и вложении их в квартиру в зависимости от своих целей, жизненной ситуации и финансовых условий. Кого-то понижение курса рубля подтолкнет к скорейшему приобретению квартиры для собственного проживания, к примеру, в комплексе комфорт-класса, а для кого-то будет выгоднее снять деньги с депозитов и инвестировать их в жилье бизнес-класса.
Площадь и комнатность наиболее востребованных квартир также различается в зависимости от целей приобретения и сегмента недвижимости. В качестве инвестирования зачастую выбирают студии, однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры, включая квартиры евроформата с объединенной зоной гостиной и кухни.
Для собственного проживания покупатели по большей части приобретают однокомнатные и двухкомнатные квартиры классических или европланировок. В бизнес-классе также востребованы трехкомнатные квартиры, а в более высокобюджетных классах – в том числе, и многокомнатные варианты.
При этом за счет рекордно низких ставок по ипотеке сегодня наблюдается тенденция смещения спроса от малогабаритных квартир в сторону более просторных и функциональных двухкомнатных вариантов.
Стоит ли опасаться дальнейшего роста цен на недвижимость?
Несмотря на то, что валютные колебания безусловно влияют на стоимость квадратного метра (особенно в тех проектах, где велика доля импорта) и вызывают панические настроения у покупателей жилья, ситуацию на рынке новостроек во многом определяют другие факторы. Например, реализация отложенного спроса и продление программы льготной ипотеки под 6,5%, считает Андрей Колочинский.
Текущий рост цен на недвижимость сейчас во многом исчерпан, говорит Ярослав Кабаков, директор по стратегии ИК «ФИНАМ». Реакция населения на ослабление рубля и, как следствие, бегство в недвижимость уже состоялось.
Единственное, что может подстегнуть рост цен – это резкое сокращение объемов вводимого жилья на фоне банкротства тех или иных участников рынка.
Впрочем, девелоперы пока чувствуют себе неплохо, и продление программы льготной ипотеки окажет им дополнительную поддержку. Хотя это не исключает вероятности того, что в ближайшей перспективе есть вероятность столкнуться со снижением цен на рынке недвижимости. Действия Банка России по дальнейшему смягчению денежно-кредитной политики маловероятны, а в перспективе ближайшего года ЦБ может перейти к повышению процентных ставок. Доходы населения по итогу года снова сократятся, а арендные ставки для бизнеса также не спешат расти в условиях перехода на удаленную работу сотрудников.
Надежда Коркка не разделяет точку зрения коллег. Она полагает, что спрос на первичном рынке сегодня стимулируется льготной ипотекой, которая стала не только основным фактором восстановления рынка недвижимости, но и привела к росту цен. Так, в массовом сегменте Москвы за третий квартал средняя цена увеличилась на 4,5%, за последние 12 месяцев – на 8,7%. И сейчас есть предпосылки для продолжения этой тенденции. Рост цен может прекратиться только в случае жестких ограничительных мер в связи со второй волной коронавируса или других экономических потрясений.
Ждать ли ослабления рубля
Сейчас на ослабление позиций отечественной валюты сказываются сразу несколько факторов. Прежде всего, это общее снижение аппетита инвесторов к риску из-за дальнейшего ухудшения эпидемиологической обстановки в мире и усиления ограничительных мер в целом ряде европейских стран, а также нестабильная динамика цен на нефть, комментирует Ярослав Кабаков. В качестве плюсов можно отметить, что тема санкций постепенно уходит из актуальной повестки. Одновременно поддержку рублю оказывают значительные интервенции Банка России и Минфина.
«Если говорить о краткосрочной перспективе, то мы ожидаем, что курс доллара по отношению к рублю в ближайшее время будет оставаться в диапазоне от 77,00 до 78,80 руб. Вместе с тем, не стоит забывать, что до объявления итогов выборов в США волатильность будет оставаться очень высокой, в этом отношении определенные риски сохраняются»
Ярослав Кабаков, директор по стратегии ИК «ФИНАМ».
Что касается долгосрочных перспектив, то о них говорить сложно. В российской и мировой экономике царит неопределенность, поэтому любые негативные события могут отразиться на стабильности национальной валюты.
Прогнозы до конца года
До конца 2020 года еще больше двух месяцев, и за это время может случиться все что угодно. Тем не менее эксперты высказывают предположения о том, что в ближайшее время будет происходить с новостройками в разрезе слабого рубля, и дают рекомендации тем, кто размышляет над покупкой квартиры.
Так, Юрий Просвиров считает, что, при условии сохранения льготной ставки ипотечного кредитования и при отсутствии жесткого карантина, до конца 2020 года продажи на рынке недвижимости будут стабильны.
Игорь Сибренков полагает, что сейчас, пока действует государственная программа ипотеки (ее продлили до 1 июля 2021 года), а банки предлагают максимально комфортные годовые ставки, самое время приобретать квартиры на наиболее выгодных условиях. По мнению спикера, стоимость жилья снижаться не будет – напротив, за счет вымывания самых ликвидных лотов и по мере роста строительной готовности отдельных комплексов цены продолжат расти: «В Москве за год стоимость жилья в новостройках выросла на 9-10%. Поэтому тем, кто хочет купить квартиру по наиболее выгодной цене и условиям, стоит поторопиться».
«Недвижимость нужно покупать тогда, когда есть в этом есть необходимость. Сейчас для покупателей достаточно благоприятный момент – программу льготной ипотеки продлили, теперь им некуда спешить, в спокойном режиме они могут выбрать понравившейся объект. Кроме того, в течение третьего квартала на рынок вышло 14 новых проектов, где цены на старте строительства являются минимальными»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Дата публикации 22 октября 2020
