Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Новостройки Новой Москвы Готовые дома Новостройки на карте Акции от застройщиков Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Панорамы новостроек Видеообзор новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Ипотечный калькулятор Семейная ипотека Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Vk Youtube Telegram Дзен Машиноместа Апартаменты #траншевая ипотека #рассрочка IT-ипотека Квартиры со скидками до 25% Видео 360° новостроек Субсидированная застройщиком Rutube Поиск дома в Москве Программа реновации в Москве Новостройки премиум-класса Новостройки бизнес-класса

Кадастровая стоимость квартиры: что нужно знать покупателю и собственнику

При покупке или продаже жилья нередко приходится сталкиваться с кадастровой стоимостью недвижимости. Что это такое, для чего она нужна, как ее узнать — об этих тонкостях рассказывает Новострой-М.

Что такое кадастровая стоимость

Когда нужно запрашивать стоимость объекта

Как и где узнать кадастровую стоимость — а рыночную?

Каким будет налог на имущество?

Как посчитать налог, если ЖК еще строится

Для кого налоги выше

Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости

Как изменить кадастровую стоимость, главные шаги

Что такое кадастровая стоимость

У каждого объекта недвижимости есть рыночная и кадастровая стоимости. Рыночная (оценочная) стоимость нужна при покупке или продаже квартиры, ее обычно определяет продавец или риелтор.

Кадастровую стоимость определяет государство, этот показатель используется для расчета имущественного налога и НДФЛ при продаже квартиры.

При определении кадастровой стоимости учитываются местоположение, год постройки и степень износа дома, вид объекта (квартира, индивидуальный дом, земельный участок) и его площадь, наличие и вид инженерных коммуникаций.

В расчет не берутся индивидуальные характеристики: ремонт, вид из окна, близость и качество объектов инфраструктуры и пр. Таким образом, кадастровая стоимость квартир с одинаковыми планировками в одном доме, как правило, совпадает.

Кадастровая стоимость — это цена объекта на определенную дату с точки зрения государства. Обычно она не совпадает с рыночной стоимостью, причем разница бывает существенной.

Когда нужно запрашивать стоимость объекта

Государственная кадастровая оценка проводится каждые 3-5 лет, а в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия правительством субъекта соответствующего решения — каждые 2 года.

Кадастровую стоимость следует запрашивать в следующих случаях:

• для расчета налогов. Налог на имущество исчисляют в ФНС, налогоплательщик получает квитанцию в личный кабинет налогоплательщика или по почте. Однако можно запросить кадастровую стоимость, чтобы заранее узнать сумму налога;

• для оформления наследства. Госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство рассчитывается исходя из кадастровой или рыночной стоимости объекта;

• при обращении в суд. Также исходя из кадастровой стоимости будет определяться госпошлина при имущественных спорах в отношении объектов недвижимости.

Как и где узнать кадастровую стоимость — а рыночную?

Рассказываем, как узнать кадастровую стоимость недвижимости по кадастровому номеру.

Эти сведения содержатся в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Их можно получить на сайте Росреестра с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» — по адресу или кадастровому номеру. Там же можно узнать общую площадь объекта и сведения о правах и ограничениях.

Как еще можно узнать кадастровую стоимость квартиры — с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта», однако эта информация является справочной и не имеет юридической силы.

Заказать выписку о кадастровой стоимости объекта недвижимости из ЕГРН можно онлайн с помощью сервиса «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра, лично при обращении в офис «Мои документы» (МФЦ) или по почте, отправив запрос на адрес любого офиса Росреестра.

Кадастровая стоимость доли в квартире рассчитывается (если это необходимо) исходя из кадастровой стоимости объекта целиком.

Информация о рыночной стоимости жилья нужна для совершения сделок с недвижимостью, решения спорных вопросов в суде, установления стоимости имущества должника-банкрота, для предоставления в госучреждения.

Обратиться за отчетом о реальной стоимости недвижимости можно в оценочные компании. Для оформления ипотеки банк может потребовать, чтобы оценочная компания находилась в списке, составленном банком.

Каким будет налог на имущество?

Знать размер кадастровой стоимости недвижимости необходимо, чтобы самостоятельно подсчитать сумму имущественного налога. Ежегодный налог на имущество следует уплачивать до 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Сумму налога можно вычислить с помощью налоговой ставки, которая зависит от вида и стоимости объекта. На основе базовых ставок регионы могут устанавливать свои ставки.

Налоговые ставки в Москве:

Кадастровая стоимость квартиры/комнаты/жилого дома

Ставка налога

до 10 млн рублей

0,1%

10–20 млн рублей

0,15%

20–50 млн рублей

0,2%

50–300 млн рублей

0,3%

более 300 млн рублей

2%

Подсчетом налогов занимается налоговая инспекция. Но если у вас есть сомнения по поводу суммы налога, можно воспользоваться формулой:

кадастровая стоимость квартиры (минус) кадастровая стоимость ее 20 кв. м (умножить) ставка налога

Как посчитать налог, если ЖК еще строится

Строящегося дома еще нет в базе данных Росреестра, у такой квартиры нет кадастровой стоимости. Представление о налоге можно составить, сравнив будущую квартиру с аналогичными:

1. Найти в интернете объявление о продаже квартиры схожей площади в построенных корпусах жилого комплекса. В таких объявлениях иногда указывается кадастровый номер, с его помощью кадастровую стоимость объекта можно узнать на сайте Росреестра в графе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

2. Если объявлений о продаже нет, то на сайте Единой информационной системы жилищного строительства нужно найти разрешение на ввод в эксплуатацию корпусов более ранней очереди строительства конкретного ЖК. Сделать это можно по коммерческому названию проекта, в разрешении указывается также почтовый адрес дома.

В актах о реализации инвестиционного проекта на этом же сайте публикуются площади квартир и их строительные номера, они обычно совпадают с номерами в кадастровых обмерах квартир. Далее на сайте Росреестра нужно ввести почтовый адрес дома и номер квартиры схожей площади, чтобы узнать кадастровую стоимость.

Для кого налоги выше

Ситуация со статусом апартаментов до сих пор не прояснилась. Но, скорее всего, уже построенные здания с такими помещениями не будут признаны жилыми — а это значит, что их собственники не смогут получить постоянную регистрацию, а налоговая ставка останется более высокой, чем для жилья.

Налоговая ставка для апартаментов зависит от их типа — от 0,5% за апартамент гостиничного типа до 2%, если помещение расположено в административно-деловом комплексе.

Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, это частично компенсирует более высокую ставку. В Москве для собственников апартаментов действует дополнительная налоговая льгота — при условии, что комплекс включен в специальный перечень.

«Прежде всего: апартаменты, в отличие от квартир, относятся к нежилым помещениям со всеми их особенностями, в том числе касающимися налогообложения.

Ставка по налогу на имущество варьируется в зависимости от регионального законодательства, но (за некоторыми исключениями) не может быть ниже 0,5%, установленных Налоговым кодексом (п. 2 ст. 406 НК РФ). Ставка налога в отношении жилых помещений установлена в 0,1% (п. 5 ст. 406 НК РФ). Сильно ли это ниже, чем налог на апартаменты, – вопрос субъективный»

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»

Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости

Существуют три причины, по которым нужно обновлять кадастровую стоимость жилых объектов.

Первая — стоимость квартиры завышена, вторая — занижена. Третья причина — исправление технической ошибки в кадастровом паспорте.

Если кадастровая и рыночная стоимости жилья сильно расходятся, у собственника может возникнуть целый ряд трудностей. Основные из них касаются суммы налога и продажи квартиры.

Продажа недвижимости выше кадастровой стоимости — последствия: рыночная цена не должна быть ниже 70% от кадастровой. В случае, если кадастровая завышена, ее 70% будут не соответствовать рыночным ценам — и продать квартиру окажется крайне сложно. Так что кадастровую стоимость нужно будет снижать.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — последствия: если кадастровая оценка будет ниже рыночной, вам вполне могут отказать в регистрации сделки в Росреестре. Также Федеральная налоговая служба может заподозрить вас в желании занизить сумму налога.

Как изменить кадастровую стоимость, главные шаги

В Москве и области снизить или повысить кадастровую стоимость объекта сегодня можно двумя путями: через бюджетное учреждение, которое проводило оценку жилья, а также через суд.

Обращаемся через бюджетное учреждение. Сделать это можно напрямую, в МФЦ или через сайт «Госуслуг». Сроки: заявление рассмотрят в течение 30 дней, сведения исправят за 60 дней.

При обращении в бюджетное учреждение нужно написать заявление в свободной форме, в котором вы просите проверить кадастровую стоимость жилья, а в случае ошибки исправить ее и пересчитать стоимость. Необходимо указать кадастровый номер квартиры и приложить к заявлению кадастровый план и технический паспорт.

Обращаемся в суд. Чтобы оспорить кадастровую стоимость через суд, потребуются следующие документы:

• исковое заявление;

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

• нотариально заверенные копии документов, на основании которых возникло право собственности;

• отчет об определении рыночной стоимости объекта (в бумажном и электронном виде), экспертиза этого отчета (при оспаривании кадастровой стоимости в пользу рыночной);

• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости (при оспаривании недостоверных сведений);

• доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде; документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученой степени по юридической специальности;

• справка об уплате госпошлины.

«При оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке необходимо также учитывать, что производство будет осуществляться в соответствии с Кодексом административного производства, которым предусмотрено профессиональное представительство (представителями могут быть только адвокаты или лица с высшим юридическим образованием, статья 55 КАС).

Следовательно, стоимость юридических услуг может быть выше по сравнению со стоимостью услуг по ведению обычного гражданского дела»

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»

Следует помнить, что пересмотренная кадастровая стоимость действует до следующей государственной оценки, поэтому не исключено, что процедуру оспаривания придется повторять каждый раз после переоценки.

С учетом расходов, которые нередко превышают размер налога, смысл в оспаривании кадастровой стоимости есть только в случае, если квартира стоит десятки миллионов рублей, а ее кадастровая стоимость сильно завышена.

Читайте также:

Как получить упрощенный налоговый вычет — имущественный, инвестиционный и социальный

Важно для покупателей жилья: что нового появилось в законах в 2025 году

Автор: Мария Харитоненко

Дата публикации 31 января
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Zen icon Канал на Youtube Youtube icon Канал на Rutube Rutube icon
Читайте также:
Всё — семейным покупателям новостроек: ипотека для многодетных в 2025 году
В России взят курс на улучшение демографической ситуации. Для этого приняты различные меры поддержки, в том числе, связанные с приобретением жилья. Какие сегодня действуют программы ипотеки для многодетных семей и что нужно сделать, чтобы ими воспользоваться,...
06 февраля 4682
На пути к оздоровлению рынка: как работает новый ипотечный стандарт
С наступлением 2025 года в России начал действовать новый ипотечный стандарт. Новострой-М узнал у экспертов рынка недвижимости, какие именно ограничения вводит этот документ и успел ли он уже оказать влияние на ипотечные сделки в сегменте новостроек. В...
05 февраля 18803
Гарантия на квартиру в новостройке: что делать, если девелопер передал вам некачественное жилье
Квартира в новостройке — это товар, причем весьма сложный. На нее, как и на большинство других товаров и услуг, распространяется гарантия, то есть в течение определенного времени застройщик обязан устранить выявленные недочеты. Подробности —...
03 февраля 3395
Что будет с ценами на недвижимость в 2025 году: аргументы, прогнозы, сценарии
Нестабильная мировая обстановка, запредельные ипотечные ставки, инфляция… Что будет дальше с ценами на недвижимость, что ждет строительную отрасль в целом и каковы прогнозы экспертов на 2025 год, рассказывает Новострой-М. Факторы влияния: экономический...
30 января 60158
Важно для покупателей жилья: что нового появилось в законах в 2025 году
Если вы в обозримом будущем планируете приобрести квартиру на первичном рынке, перед совершением сделки Новострой-М советует тщательно изучить законодательство — этот год ознаменовался большим количеством новых правил для покупателей жилья. Все нововведения мы собрали...
15 января 21764
Комплексный подход: в обязанности застройщиков включили строительство школ, детских садов и дорог
В обязанности застройщиков может войти не только своевременная передача квартир дольщикам — в декабре 2024 года Госдума приняла закон об обязательном строительстве объектов социальной инфраструктуры в рамках проектов комплексного развития...
06 января 9623
Квартира, купленная с маткапиталом: выделяем доли детям
При покупке жилья в новостройке с помощью материнского капитала закон обязывает выделить доли несовершеннолетним. Как это правильно сделать, в какой части квартиры и куда при этом обращаться, подробно рассказывает Новострой-М. Материнский капитал, снятие обременения...
03 января 27677
Новая Москва: какие новостройки стали ближе к метро, где искать квартиры дешевле 10 млн руб. недалеко от станций
Два новых округа – Троицкий и Новомосковский – появились на карте столичного региона чуть более 12 лет назад и в обиходе сразу получили название Новая Москва. Однако развитие этих территорий продолжается семимильными шагами. Особенно это касается жилой застройки...
18 октября 2024 34724
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков