Доплата за льготную ставку: что такое ипотечные комиссии и когда их могут отменить

Ипотека в России является самым популярным инструментом для покупки жилья. Но порой она таит в себе множество сюрпризов, в том числе, в виде дополнительных комиссий, которые банки и посредники берут на различных этапах оформления жилищного кредита. Новострой-М рассказывает о том, как сейчас обстоят дела с комиссиями по льготным ипотечным программам, как банки объясняют их появление и что изменится для заемщиков в случае их отмены.

С чего все началось

В 2024 году многие крупные российские банки начали взимать с застройщиков комиссию по семейной ипотеке и иным льготным программам (IT-ипотека, арктическая и дальневосточная ипотеки). Причиной этому послужило сокращение субсидий со стороны государства и рост ключевой ставки, на фоне которых финансовые организации перестали получать достаточную маржу от программ с низкой процентной ставкой.

Ипотека под 6% или ниже при ключевой ставке ЦБ РФ в размере 20-21% – убыточна без компенсаций от государства. А когда компенсации становятся меньше, банки ищут, где и как можно возместить недополученную прибыль. Так появилась комиссия по ипотеке – разовый платеж, который застройщик обязан уплатить за каждый выданный льготный жилищный кредит.

В большинстве случаев эта комиссия не указывается напрямую, а «зашивается» в стоимость квартиры, выбранную покупателем, или выражается в виде повышенного первоначального взноса, дополнительных страховок. Получается, что комиссию банку перечисляет застройщик, но фактически вся финансовая нагрузка ложится на плечи покупателей жилья.

В рекомендательной форме

В апреле 2025 года президент РФ Владимир Путин поднял вопрос о недопустимости назначения дополнительных комиссий банками при выдаче льготной ипотеки, потому что государственная поддержка должна обеспечивать доступную ипотеку, а не превращаться в дополнительную финансовую нагрузку для граждан. Ведь порой именно комиссия, варьирующаяся от 4% до 19% от суммы кредита, становится «последней каплей», не позволяющей российским семьям обзавестись собственным жильем.

В особенности для тех заемщиков, которые оформляют кредит на первичном рынке и сотрудничают с застройщиками-партнерами. Это стало возможно благодаря схемам субсидирования, в которых участвуют девелоперы, компенсируя банкам часть расходов.

Однако пока не приходится говорить о том, что отмена комиссии по льготной ипотеке происходит централизованно. Лишь 20% финансовых организаций, входящих в топ-20 банков, стали выдавать ипотечные кредиты без комиссии. Это деликатный вопрос, зависящий от политики конкретных банков и позиции регуляторов.

Основные тенденции и прогнозы

На сегодняшний день можно выделить несколько тенденций:

• комиссии сохраняются, особенно при оформлении ипотек с минимальными ставками;
• комиссия банка по ипотеке по-прежнему может быть «зашита» в условиях кредитования или в стоимости объекта недвижимости;
• некоторые банки отказываются от комиссий при работе с определенными застройщиками, особенно в рамках акционных предложений.

Мнение экспертов

Большинство экспертов полагает, что, когда банки отменят комиссии по семейной и иным льготным видам ипотек, будет наблюдаться активный рост отказов в выдаче кредитов заемщикам. А все из-за того, что банкам неоткуда будет получать компенсацию понесенных затрат в виде разницы между льготной и рыночными ставками.

Тогда банки могут начать самостоятельно регулировать лимит выдачи льготных кредитов неочевидными путями. Например, последует ужесточение требований к заемщикам, увеличение первоначального взноса, появление новых ограничений. То есть, формально ипотечные программы сохранятся, но фактически получить жилищный кредит станет значительно сложнее, чем раньше.

Следствием этого может стать снижение спроса на недвижимость, уменьшение продаж и сокращение объема вывода новых проектов на рынок. Но рассчитывать на снижение стоимости жилья не приходится: из-за инфляции, роста цен на стройматериалы и т.п.

Как не переплатить при покупке квартиры

Когда отменят комиссии по семейной или иной льготной ипотеке полностью – не известно. Это зависит от государственной политики и экономической ситуации. Однако уже сейчас заемщики могут выбирать условия, при которых этих расходов удастся избежать.

Если вы планируете оформить ипотеку по льготной или семейной программе, то постарайтесь учесть следующие моменты:

• не всегда «государственная программа» означает отсутствие дополнительных расходов;
• комиссия банка по семейной ипотеке действительно может быть отменена – но чаще всего по договоренности или в рамках проводимых акций;
• смотрите на полную стоимость кредита, а не только на процентные ставки;
• изучайте предложения сразу нескольких банков, особенно тех, кто сотрудничает с выбранным вами застройщиком.

Читайте также:

Трудный выбор: к чему приведет введение банковских комиссий за сделки с льготной ипотекой

Ипотека или… ипотека: переплачивает ли покупатель за снижение ставки?

Автор: Евгения Рекшан