Покупка дома – серьезный шаг, который требует не только существенных финансовых вложений, но и внимательного анализа. Ошибка на этапе выбора может обернуться постоянными проблемами: от неудобной планировки и плохой транспортной доступности до юридических рисков. Новострой-М узнал, как правильно выбирать дом, чтобы покупка принесла радость, а не головную боль и ощущение дискомфорта.

Тщательный подход: почему он так важен

Как выбрать загородный дом: основные критерии

Техническое состояние: как выбрать хороший дом

Как правильно выбрать загородный дом при покупке для разных целей

Типичные ошибки покупателей и чек-лист перед покупкой

Тщательный подход: почему он так важен

В отличие от городской квартиры, частный дом – это не только стены, пол и крыша, но и множество дополнительных опций в виде земельного участка, инженерных коммуникаций, сопутствующей инфраструктуры. Необходимо учитывать все эти и многие другие факторы, чтобы не купить кота в мешке.

С обычной квартирой значительно проще: ее можно приобрести в новостройке в виде бетонной коробки, с предчистовой или с уже готовой отделкой, а также на вторичном рынке недвижимости в состоянии б/у. Но, как бы то ни было, любой лот в многоквартирном доме является более-менее типовым, и оценить его общее состояние вполне реально по нескольким стандартным критериям.

Что касается домов, то они, как правило, индивидуальны. Даже типовые, потому что в большинстве случаев каждый владелец вносит коррективы в обустройство своего жилища и его планировку в соответствии с собственным вкусом и потребностями. И может оказаться, что вполне симпатичный на первый взгляд объект таит в себе серьезные недостатки. Поэтому, выбирая частный дом, важно оценивать не только его стоимость и внешний вид, но и множество других факторов.

Как выбрать загородный дом: основные критерии

Выбор загородного дома для постоянного проживания стоит начать с анализа индивидуальных потребностей, ведь у каждого покупателя свои мотивы. Кто-то хочет жить на природе как можно дальше от скопления людей, а у кого-то ситуация совсем иная. Например, большая семья, которой не хватает пространства в городской квартире. В первом случае человек будет обращать на наличие соседей рядом и смотреть, есть ли поблизости лес, река, озеро. Во втором случае принципиальным станет количество изолированных комнат, наличие большой гостиной, где можно собраться вместе всем членам семьи, и стоимость жилья.

Но, какими бы ни были мотивы при покупке частного дома, есть общие критерии, игнорировать которые не стоит ни при каких обстоятельствах. И это:

1. Расположение и транспортная доступность.

Даже самый хороший дом теряет свою ценность, если до него долго ехать и в целом неудобно добираться. Перед покупкой стоит проверить, сколько времени займет путь до работы и школы на личном автомобиле и на общественном транспорте, и выяснить, как в целом обстоят дела с общественным транспортом – есть ли поблизости остановки, как часто ходят автобусы и электрички. Неплохо также проверить состояние подъездных дорог: особенно актуален этот вопрос зимой.

Два самых очевидных – это высокая стоимость жилья и чрезмерная загруженность автомагистралей. Для тех, кто работает удаленно или находится в офисе неполную неделю, это не станет насущной проблемой. Но тем, кто трудится по стандартному графику 5/2, стоит особенно обратить внимание на этот фактор при покупке загородного дома.

2. Инфраструктура.

Если загородный дом рассматривается в качестве «дачного» варианта с сезонным посещением, то наличие поблизости детских садов, школ, медицинских учреждений и торгово-развлекательных центров не столь принципиально. Главное, чтобы неподалеку находились продуктовые и хозяйственные магазины с базовым набором предметов первой необходимости.

Но если речь идет о доме для постоянного проживания, то еще на этапе выбора подходящего объекта для покупки стоит оценить его ближайшее окружение. Иначе загородная жизнь вместо комфортной и уединенной превратится в постоянную суету и погоню за благами цивилизации.

3. Юридическая чистота.

«В комплекте» с загородным домом сразу идет земельный участок. Поэтому нужно проверить:

• Наличие межевания и правильность кадастровых данных (стоит посмотреть свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок и собственности на дом, правоустанавливающие документы на земельный участок и дом, кадастровый паспорт земельного участка и дома, технический паспорт дома);
• Отсутствие обременений (ипотек, арестов, судебных споров);
• Целевое назначение земли.

Оптимальный вариант – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). В этом случае не возникнет проблем с пропиской, ипотекой и подведением коммуникаций, а дом совершенно точно будет расположен в черте населенного пункта, неподалеку от торговых точек и социальных объектов.

Еще один приемлемый вариант – это СНТ, или так называемые «дачные участки». На земле с таким статусом возможно строительство дома под постоянное проживание, однако перед покупкой придется смотреть, какой ВРИ (вид разрешенного использования земли) указан в документах. Если написано «для садоводства» или «для ведения садоводства», то это означает, что строительство жилых домов не разрешено: такие земли предназначены исключительно для ведения хозяйственной деятельности и выращивания сельскохозяйственных культур.

Чтобы построить дом в СНТ, в документах должна содержаться строчка «садовый земельный участок». Тогда допускается не только возведение частного дома, но и круглогодичное проживание в нем, а также оформление постоянной регистрации (если СНТ находится в границах населенного пункта).

Техническое состояние: как выбрать хороший дом

Техническое состояние дома и качество строительства оценить «на глаз» непросто, особенно непрофессионалу, но игнорировать эти моменты нельзя. На что обратить внимание:

• На материалы и качество постройки.

Хороший дом строится на надежном и крепком фундаменте. Так, если в доме есть подвал, то в нем не должно быть следов подтоплений: они могут свидетельствовать о том, что технология возведения фундамента была нарушена. Еще одним признаком «проблем» с основанием могут считаться трещины на стенах.

Также стоит проверить сами стены, утепление и кровлю. Наличие подтеков и плесени на чердаке под крышей – серьезный повод задуматься о покупке дома. Вероятно, что его ремонт обойдется в круглую сумму. А сайдинг и внешне красивый фасад порой скрывает трещины на стенах или маскирует нарушения технологии строительства.

• Коммуникации.

Перед покупкой дома стоит убедиться в наличии газа, стабильного электроснабжения, воды и канализации. Отсутствие этих удобств резко снижает ценность объекта и делает круглогодичное проживание в нем проблематичной.

• Отопление и энергоэффективность

Для загородных домов вопрос отопления – ключевой. Надо уточнить у продавца, чем отапливается дом (газ, электричество, твердотопливный котел), какие расходы ждут зимой, есть ли в доме утепление и современные окна.

Как правильно выбрать загородный дом при покупке для разных целей

Если планируется покупка дома для сезонного проживания, «на лето», то можно выбрать вариант попроще: легкий фундамент, скромные коммуникации, компактная планировка. Главное – собственный участок, приятное окружение, адекватные соседи и нормальная дорога от города до дачи.

К дому для постоянного проживания требования значительно выше. Тут важны многие моменты, но основные – это:

• качество дорог и возможность круглогодичного подъезда к дому;
• полноценное отопление;
• качественная питьевая вода и обустроенная канализация;
• достаточная для комфортного проживания площадь дома и функциональная планировка;
• наличие поблизости продовольственных магазинов, социальных объектов, учебных заведений (при наличии детей).

Среди второстепенных, но не менее важных факторов, стоит отметить:

• экологию района – отсутствие промышленных объектов поблизости, чистый воздух, водоемы, лесные массивы;
• удаленность от города – для дачи это может быть 40–80 км, для постоянного проживания оптимальными станут 20–30 км;
• соседей и застройку – важно, чтобы район не был заброшенным и имел перспективы развития;
• комфорт и планировку – в доме должна быть просторная кухня, удобные санузлы, а также кладовые и технические помещения.

Типичные ошибки покупателей и чек-лист перед покупкой

Покупатели загородных домов порой допускают схожие ошибки:

1. Смотрят только на цену и площадь дома, забывая о состоянии инженерных сетей.

2. Не проверяют документы на дом и землю.

3. Не проводят техническую проверку дома.

4. Покупают дом без учета будущих расходов на содержание (отопление, ремонт крыши, обслуживание септика).

Шаг 1. Запросить у продавца все правоустанавливающие документы.

Шаг 2. Проверить участок и дом в Росреестре.

Шаг 3. Осмотреть фундамент, крышу, стены.

Шаг 4. Уточнить про отопление, воду, электричество.

Шаг 5. Посчитать регулярные расходы на содержание дома.

Читайте также:

Выбрать загородный дом: виды жилья, технологии строительства, плюсы и минусы

За город — всей семьей: рассказываем, как купить дом или участок на материнский капитал

Автор: Евгения Рекшан