Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова в интервью порталу Новострой-М рассказала о том, какие районы Москвы сейчас наиболее активно застраиваются, какие локации будут в фокусе внимания в ближайшие пять-десять лет и как девелоперы выбирают площадки для своих проектов.

Недавно вы сообщили, что почти в 30 районах Москвы не ведутся продажи. Почему, на ваш взгляд, в ряде локаций не идет новое строительство?

Отсутствие строительства и, как результат, первичных продаж практически в 30 районах Москвы можно объяснить несколькими причинами. Прежде всего, я имею в виду завершение проектов, активная реализация которых шла около трех-пяти лет назад. Например, не так давно строительство велось в Сокольниках и Новогиреево на территории ВАО, а также в нескольких районах ЮАО. Это в частности Москворечье-Сабурово, Нагорный, Северное и Центральное Чертаново.

Кроме того, существуют районы, в которых никогда не было коммерческого строительства. В этих локациях расположена значительная часть бывших промзон, которые привлекли внимание девелоперов только сейчас.

По данным нашей компании, наиболее неосвоенными оказались территории ВАО. На этот округ приходится около трети районов, никак не развивавшихся за счет коммерческих строек. На втором месте — Зеленоград, доля которого составляет 22%. Здесь неосвоенными оказались четыре района. На третьей позиции — ЮВАО, с долей 17% и тремя районами.

В каких районах, напротив, активность девелоперов сейчас довольно высокая?

Наше исследование показало, что среди предложения, поступившего в реализацию за первое полугодие, больше всего новых проектов находится в ЗАО. Здесь сосредоточено семь из 16 новостроек, вышедших в продажу. Еще внимания заслуживают САО и ЮАО, в которых появилось по три проекта. При этом первая половина 2018 года продемонстрировала тренд по смещению приоритетов в развитии округов и выхода предложения на первичном рынке. Если в 2016–2017 годах активно развивались ЮВАО и ЮЗАО, то на сегодняшний день предложение в этих округах пополняется за счет уже реализуемых проектов.

За прошедшее полугодие девелоперы активно выводили не только новостройки комфорт-класса, но и высокобюджетные проекты, при этом и в этом сегменте ЗАО снова в лидерах. В районах Раменки и Филевский парк, входящих в состав данного округа, началась реализация четырех проектов общей жилой площадью на уровне 292 тысячи квадратных метров, это почти 90% от всего нового предложения в бизнес-классе. Остальные объемы жилья в этом сегменте распределяются между САО, СЗАО и ЮАО, где вышло по одному проекту.

Больше всего нового предложения в сегменте комфорт-класса, порядка 43%, выведено в СВАО. На второй позиции находится ЮАО. Хотя здесь и вышли четыре проекта комфорт-класса, их суммарная площадь заметно меньше.

Можете взглянуть на карту Москвы и попытаться предсказать будущее — где в дальнейшем будет вестись активное строительство?

Основной строительный вектор в течение ближайших пяти-десяти лет будет направлен в сторону редевелопмента бывших промышленных зон и развития ранее неосвоенных территорий. В качестве примера отмечу районы Молжаниновский и Метрогородок, в границы которого входит промышленная зона Калошино. Сейчас она уже частично осваивается. Согласно официальным заявлениям, в Москве находится 208 промзон, составляющих порядка 17% от всей площади города, некоторые из них будут реорганизованы полностью, другие — частично.

Какие локации привлекают застройщиков, какие характеристики наиболее важны при выборе участка для старта нового проекта?

Локация и классовость проекта — взаимосвязанные вещи. Девелоперу, нацеленному на бизнес-класс и выше, важно подобрать площадку с учетом статусности локации и окружения будущего ЖК. При этом учитываются и планы по развитию района: «серые пятна» замещаются новыми жилыми районами, и застройщик получает возможность создать новое и концептуальное пространство на месте бывших предприятий. Так называемый «ржавый пояс» сконцентрирован вблизи ТТК, и с учетом близости к центру строить бизнес-класс здесь более чем перспективно. Критерии подбора площадок для недорогих проектов более лояльны, так как покупатели голосуют за привлекательный бюджет, а «локационные» критерии подбора новостроек имеют свои особенности.

Хочу отметить, что транспортная инфраструктура Москвы активно развивается: за счет создания МЦК, продления действующих веток метро и реализации таких масштабных проектов, как БКЛ, удается добиться значительных улучшений в развитии городской среды. Статус района уже не столь важен, как наличие метро в шаговой доступности. Поэтому застройщики, которые развивают проекты в менее выигрышных локациях, конкурируют за счет внедрения более интересных планировочных решений и ввода предложений с отделкой.

Какие районы вы считаете перспективными, но недооцененными — где сейчас строительство идет, может быть, не так активно, однако ситуация может измениться по каким-то причинам?

В число недостаточно оцененных, но перспективных районов входят Метрогородок, Восточное Дегунино, Молжаниновский. У них есть все возможности для развития и привлечения внимания девелоперов, поэтому можно ожидать скорого старта новых площадок. Среди очень интересных локаций с удачным месторасположением стоит назвать Проспект Вернадского — здесь есть в реализации объекты, но нельзя сказать, что освоение площадок является активным.

В отдельных районах ситуацию меняют планы по улучшению городского пространства и строительству транспортных объектов, в частности — ТПУ, которые не только обеспечивают удобную пересадку с одного маршрута на другой, но и дополняются жилыми и коммерческими кластерами. Например, в Западном Дегунино запланирован МФК, который входит в состав ТПУ Селигерская.

Какие локации выбирает покупатель?

Обратите внимание — по итогам первого полугодия ТОП-3 самых востребованных районов в комфорт-классе составили Солнцево в ЗАО, Отрадное в СВАО и Крюково в Зеленоградском АО, а наибольшим спросом пользовались лоты площадью 56 кв. м при среднем бюджете 8,6 млн рублей. В бизнес-классе покупатели чаще всего выбирали проекты в районах Свиблово, Хорошево-Мневники и Филевский Парк. Наибольшим спросом пользовались лоты площадью 68 кв. м при средней стоимости лота, составляющей 15,2 млн рублей.

Тяжело ли вообще сейчас продавать новостройки? Спрос, вроде бы большой, но и выбор огромен — как это отражается на продажах?

Реализация проектов идет в условиях сильной конкуренции — в последние годы рынок только прирастал предложением, и большие объемы жилья оказывают свое влияние на принципы подбора недвижимости. Покупатель не готов хвататься за первый попавшийся проект и рассматривает новостройки довольно тщательно. Процесс выбора жилья может занять от полутора до трех месяцев. Зачем спешить, если интересных вариантов много, а застройщики готовы вводить акции и скидки?

При этом по итогам первого полугодия 2018 года было выдано в два раза больше разрешений, чем за весь 2017 год. Застройщики старались выводить проекты заблаговременно, чтобы успеть начать реализацию до вступления в силу новых правил. В этих условиях возрастает роль профессиональных брокеров — участие риелторов позволяет охватить более широкую аудиторию и максимизировать показатели спроса. Застройщик объединяет усилия с агентствами недвижимости, которые продвигают реализуемые объекты и генерируют большое количество трафика.

Чего вы ожидаете в связи с грядущей отменой долевого строительства? Как это, на ваш взгляд, изменит рынок?

Грядущий переход на проектное финансирование — абсолютно новый вектор развития рынка. Сейчас застройщики переживают переходный период: эскроу-счета станут обязательными только с 1 июля 2019 года. Одно из самых главных опасений с точки зрения покупателя — это риски недостроя, и механизм с участием эскроу-счетов как раз и должен решать эту проблему. Схема выглядит следующим образом: на этапе привлечения денежных средств появляется еще один участник — банк, который выполняет контролирующие функции. Деньги покупателей блокируются до выполнения застройщиком условий в виде строительства объекта и его ввода в эксплуатацию, а в качестве источника средств выступает банковское финансирование. Банк без опасений выдает кредит, так как в качестве «островка стабильности» выступают средства дольщиков, заблокированные на специальных счетах, а застройщик осуществляет работу, понимая, что получит деньги после выполнения необходимых условий.

Еще одна причина для беспокойства — рост цен, и здесь ситуация сложнее. Механизм бесплатного привлечения средств дольщиков замещается банковским кредитованием, которое не будет беспроцентным. Кроме того, есть макроэкономические аспекты, которые окажут свое влияние на рынок. В частности, речь идет о повышении ставки НДС и, как результат, усилении уровня инфляции.

В новых условиях важная роль отводится механизму ипотечного кредитования, которое было и остается мощным драйвером спроса в новостройках. В сегменте комфорт-класса до 70% сделок проводится с участием кредитных средств.  

Так что все-таки будет с ценами на жилье? Ожидать ли серьезного роста?

В самое ближайшее время серьезных изменений не будет: застройщикам тех проектов, что поступили в реализацию до старта новых правил, нет смысла менять ценовую политику. Если стоимость и будет корректироваться, то только в плановом порядке, с учетом увеличения стадии строительства и показателей спроса.

Новые проекты могут быть реализованы по привычной схеме, но в более жестких рамках, с учетом поправок в 214-ФЗ, или же по схеме эскроу: сейчас действуют параллельно оба механизма. При этом, несмотря на «утяжеление» бизнес-процессов, есть факторы, сдерживающие рост цены. Это, прежде всего, конкуренция со стороны огромных объемов текущего жилья.

Здесь нужно отметить, что в связи с переходом на проектное финансирование может поменяться схема продаж. Есть вероятность того, что потребители переориентируются на приобретение квартир в готовых или практически построенных домах. Таким образом, застройщику не будет смысла начинать реализацию на этапе котлована, когда цены значительно ниже. Еще можно ожидать увеличения доли жилья стандарт-класса, которое будет интересно девелоперским компаниями в силу меньших сроков строительства.   

Если человек хочет купить квартиру, ему лучше подождать с решением этого вопроса, пока не прояснится окончательно новая схема продажи жилья, или же, напротив, лучше не откладывать?

Наоборот, покупку жилья лучше не откладывать. На сегодняшний день нет макроэкономических предпосылок для серьезного снижения ключевой ставки. Дальнейшие шаги в этом направлении возможны в случае сдерживания инфляции, а это проблематично с учетом повышения ставки НДС.

Как все изменения отражаются на риелторском бизнесе?

Рынок недвижимости медленный, и на все изменения отрасль отреагирует значительно позже. Процесс замещения проектов находится в самой начальной стадии, и сейчас в реализации значительный выбор предложений в интересных и востребованных проектах. Что касается нашей компании, то лето показало умеренную динамику, характерную для данного периода времени. Количество обращений в июне, если проводить параллели с майскими результатами, уменьшилось, но не критично. В зависимости от объекта снижение находилось в пределах 5–10%. Однако в более длинном отрезке времени мы фиксируем рост. По сравнению с июнем 2017 года объем всех сделок в сегменте квартир вырос на 34%, что мы связываем и с наращиванием портфеля объектов, и с ростом рынка ипотечного кредитования.

При этом сейчас возрастает роль агентств, которые смогут предоставить свою площадку для рекламы и продвижения объектов. Даже те застройщики, у которых есть собственный отдел продаж, все чаще смотрят в сторону профессиональных риелторов. 

Стали ли потребители задавать больше вопросов? Какими аспектами реформ интересуются? Спешат ли покупать квартиры сейчас?

Покупателей квартир интересуют ценовые аспекты и возможность получить жилье в заявленные сроки. Потребители спрашивают, как работает новая схема покупки жилья, действительно ли она защищает от «недостроя» и последует ли вслед за реформой незамедлительный рост на рынке жилья. Хотя трансформация рынка — процесс не одного дня, мы рекомендуем обратить внимание на сегмент новостроек и воспользоваться удачным моментом для покупки квартиры.

Читайте также

Уплотнение со знаком «плюс»: как Большая кольцевая линия метро изменит Москву

Близкая дорога домой: новостройки у станций метро, которые откроются в 2018 году

Голосуем рублем: какие квартиры пользуются спросом у покупателей новостроек