До вступления в силу реформы долевого строительства осталось совсем немного, но в рядах покупателей и застройщиков сохраняются вопросы о том, как будет работать отрасль в будущем. О последствиях для ценовой политики застройщиков, качестве строительства нового жилья и ипотечном «драйвере» в контексте реформы рассказывает Наталья Козлова, коммерческий директор компании Tekta Group.
Приближается час Х – 1 июля. Изменится ли рынок кардинально в этот день или девелоперы уже подготовились к проектному финансированию, переход будет плавным и растянется на несколько лет?
Системообразующие девелоперы – в широком смысле этого определения – конечно, подготовились к переходу на новую модель финансирования, потому что этот процесс затрагивает саму суть деятельности застройщика.
Вместе с тем, говорить за все строительные компании считаю некорректным, ведь их в России порядка 3 тысяч. Часть игроков уже несколько месяцев говорит, скажем, о проблемах с получением проектного финансирования.
Поэтому нельзя исключать, что час X далеко не для всех пройдет гладко. Что касается нашей компании, то по всем потенциальным проектам уже достигнуты договоренности с банками, и мы готовы работать по-новому.
Сколько примерно времени понадобится на переход?
За один день, безусловно, отрасль не изменится, но я согласна с оценками Минстроя о том, что две трети застройщиков все-таки адаптируются к новой модели – на это уйдет около года. Для оставшейся трети, возможно, понадобится больше времени – 3-5 лет. Причем после глубокого аудита своей роли в новой системе многие из них, скорее всего, покинут отрасль.
Что будет с ценами на строящееся жилье – главный вопрос, который интересует наших читателей. Они вырастут из-за банковских издержек?
Цены на строящееся жилье вырастут: в стоимости «квадрата» появится новая составляющая – расходы на обслуживание кредита и выплату процента. Сейчас её практически нет, потому что застройщик не платит дольщикам проценты за использование их средств. Отныне банк по праву будет претендовать на прибыль, ведь теперь он, а не рядовой покупатель жилья (непрофессиональный инвестор) рискует вложенными средствами в коммерческий проект.
Как сильно могут вырасти цены?
На этот вопрос нет однозначного ответа, потому что новая система финансирования по-разному повлияет на модель бизнеса и проектов различных застройщиков. В целом отмечу, что отчасти повышение цен уже произошло – только за прошлый год расценки возросли на 10% и примерно на 5% с начала текущего года.
Однако многие застройщики планируют пересмотреть цены именно 1 июля или в последующие дни. В целом мы ожидаем, что уровень цен в проектах может одномоментно вырасти на 10-15%, либо он сохранится на текущем уровне, но в проектах, которые будут появляться на рынке на зрелой стадии строительной готовности.
Цены останутся прежними из-за того, что доходы населения не растут? Будут ли они меняться равномерно или нет?
Конечно, процесс повышения цен не может быть равномерным. Условно говоря, элитный жилой комплекс в центре Москвы имеет совершенно другую модель ценообразования и аудиторию, нежели массовый проект за МКАД. Соответственно, и действия застройщиков будут разными. Не исключаю, что в высокобюджетных проектах повышение цен будет незначительным или вовсе не случится.
В массовых проектах маржа ниже, поэтому повышения цен не удастся избежать, если издержки на обслуживание кредита приведут к критическому росту себестоимости. Наконец, нужно отметить, что ставки по проектному финансированию нельзя назвать низкими – 12-15% годовых, поэтому рост цен будет еще более заметным.
Что будет с качеством строительства? Есть мнение, что застройщикам теперь нужно будет строить очень быстро, чтобы скорее получить доступ к деньгам на эскроу-счете. А быстро редко бывает качественно, поэтому некоторые эксперты предполагают, что после 1 июля рынок поделится на качественные и не очень качественные новостройки. Что вы об этом думаете?
Я не могу исключать, что качество новостроек может снизиться, но речь пойдет об очень конкретных, ситуативных историях. Представьте, скажем, небольшой районный центр с населением 50 тыс. человек. В нем работает один-два застройщика, которые продают новое жилье с минимальной маржой. Банковский процент заставляет их повышать цены, но местный спрос это не воспримет, и девелоперы рискуют остаться без клиентов. Остается один путь – «резать косты».
Однако в столице и крупных городах, где на рынке работает хотя бы 5-10 конкурирующих застройщиков, такое вряд ли возможно. В Москве насчитывается порядка 120 девелоперских компаний. Снизить качество ради экономии – это самоубийство репутации в такой ситуации.
Есть также мнение, что новостройки не только потеряют в качестве, но и станут неинтересными, очень простыми, потому что банки не любят рисковать – им нужны понятные проекты с понятной и предсказуемой нарезкой квартирографии, а не затейливые комплексы с нестандартными планировками. Ваше мнение на этот счет?
Едва ли у банков есть собственные представления о том, какими должны быть новостройки, во всяком случае за пределами финансовой модели. Для кредитора – это инвестиционный проект, такой же как вложения в шахту, магазин или космодром. Банк оценивает конкретные показатели и прогнозы. В любом случае, кредитор будет обращаться за объективным анализом, скажем, к риелторам, которые либо подтвердят, либо опровергнут его опасения относительно того, что проект может «не выстрелить».
Но едва ли банк станет диктовать свои требования в тех вопросах, в которых у него нет компетенции. Там, где уместен максимально «стандартный» проект, девелопер возведет его без рекомендаций банка, потому что в конечном счете он имеет такой же интерес, как и его кредитор – заработать денег, дать людям жилье, дополнить свой портфель успешно реализованным продуктом, который не стыдно показать будущим покупателям.
Что будет с ипотекой в целом и с детской ипотекой в частности?
Необходимо констатировать, что ипотечный «драйвер» роста дал сбой. По итогам мая в Москве впервые снизилось число ипотечных сделок в годовом выражении – на 5%. Вслед за ним уменьшилось и количество соглашений на вторичном рынке – 9%, также на 5% сократилось число ДДУ с физическими лицами. Этот процесс наблюдается впервые за долгое время.
Конечно, программа поддержки многодетных семей имеет очень узкую адресную группу и не может качественно повлиять на эту ситуацию, так как больше чем за год её работы было выдано несколько тысяч кредитов, это – капля в море ипотечного рынка не только страны, но даже крупного города. Дальнейшее развитие событий будет зависеть исключительно от позиции ЦБ по вопросу ключевой ставки.
Каким вам видится 2019 год на рынке новостроек? Ждать ли нам потрясений в виде банкротств, слияний и поглощений застройщиков, резких скачков цен или все будет хорошо?
Сейчас ситуация мне не видится драматичной. В столичном регионе очень устойчивый рынок и игроки, которые на нем работают. Я полагаю, что все сколько-нибудь значимые девелоперские компании адаптируются к новой модели работы. Даже если часть девелоперов решит переосмыслить свою роль в новом контексте, это произойдет максимально плавно и цивилизованно, через механизмы продажи участков, долей в компаниях и т.п.
Что касается покупателей, то они, возможно, даже и не почувствуют принципиальных изменений, потому что как застройщики, так и власти приложили максимум усилий к тому, чтобы реформа прошла гладко.
Читайте также
«Цены начали расти, как только был объявлен переход на эскроу»
Стройку по старым правилам предлагают окончательно запретить с 1 октября
Дата публикации 27 июня 2019
