Рост цен составит до 20%: выгоден ли перевод апартаментов в статус жилья?

Аналитики «Инком-Недвижимость» проанализировали спрос и предложение апартаментов на первичном рынке Московского региона. По данным компании, спрос за год вырос на 28%, однако прогнозы дальнейшего роста популярности формата сильно преувеличены. Внимание к этому сегменту сейчас повышенное в связи с тем, что апартаменты снова хотят приравнять к жилью.

Среди основных причин намерения властей реформировать данный сегмент аналитики «Инком-Недвижимость» называют желание переложить заботы о создании социальной инфраструктуры на плечи застройщиков. Специалисты компании также утверждают: в случае введения жестких нормативов жилищного строительства класс доступных апартаментов перестанет существовать, а цены вырастут в диапазоне от 10% до 20%, что сделает для многих покупателей невозможным приобретение объекта недвижимости в престижных локациях. Подробно о том, чем отличаются апартаменты от квартир, Новострой-М писал ранее. 

Тиражируемое сегодня утверждение об увеличении популярности апартаментов эксперты «Инком-Недвижимость» считают преувеличением: востребованность таких лотов в столице, действительно, выросла за год на 28%, но в рамках общего повышения спроса на первичном рынке, а также вследствие прироста предложения данного формата — на фоне периодических заявлений чиновников о грядущих преобразованиях девелоперы стараются успеть вывести проекты в продажу по старым нормативам. В любом случае, по мнению аналитиков, сегмент апартаментов не может стать массовым, а значит, не способен влиять на состояние рынка новостроек по региону в целом (так, в ТиНАО и Подмосковье данный формат практически отсутствует).

В структуре спроса на апартаменты в старой Москве доминирует комфорт-класс — у него 55%, а в предложении превалируют объекты бизнес-класса — их 62%. Лоты категории «стандарт» не востребованы у покупателей и не представлены на рынке. В зависимости от округов основной спрос сконцентрирован в ЦАО — 35% от общего объема, также в тройке лидеров ЗАО с 19% и ЮАО с 16%. 32% предложения апартаментов — в ЦАО, 20% — в ЗАО, 10% — в САО. Контингент покупателей апартаментов на 70% состоит из молодых людей — представителей так называемого поколения Y (28–35 лет); 30% приходится на граждан более старшей возрастной категории — условно поколение Х (36–60 лет). Нередко подобные объекты приобретают москвичи или резиденты иногородних и иностранных компаний в качестве дополнительной жилплощади — рядом с офисом, московским представительством фирмы.

В очередной раз власти рассматривают вопросы изменения статуса апартаментов. В частности, в Госдуму РФ внесен законопроект, имеющий целью восстановить «нарушенные права» собственников недвижимости данного формата и установить механизм перевода ее в категорию жилья. В отношении будущих проектов с апартаментами предлагается ввести правила, регулирующие их возведение в соответствии с нормативами жилищного строительства.

По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», преимущественный спрос на апартаменты сконцентрирован в ЦАО — 35% от общего объема, также в тройке лидеров ЗАО с 19% и ЮАО с 16%. Данный вид недвижимости практически не востребован в СЗАО и ЗелАО.

Состав основного предложения выглядит следующим образом: 32% апартаментов — в ЦАО, 20% — в ЗАО, 10% — в САО. Меньше всего первичные объекты этого формата представлены в ЗелАО — 2% и ЮВАО — 1%.

Своим мнением о ситуации в сегменте апартаментов на рынке новостроек Московского региона делится руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Действительно ли права жильцов апартаментов нарушены, а участники рынка остро нуждаются в изменении статуса этой недвижимости?

Ни застройщики, ни покупатели не заинтересованы в присвоении апартаментам статуса жилых помещений. Нарушение прав жильцов — на мой взгляд, не совсем верная формулировка. Например, в низших и средних ценовых сегментах крайне важна стоимость покупки — у апартаментов она обычно на 10%, а то и 20% ниже, чем у квартир аналогичной классности и в той же локации. Граждане взвешенно выбирают объекты в соответствии со своими запросами, их не принуждают к покупке и не вводят в заблуждение. Один из основных камней преткновения — это постоянная регистрация в апартаментах, но она возможна и в настоящее время — по судебному решению, то есть в случае, если человек докажет, что это его единственная недвижимость в собственности. В принципе разрешение «прописаться» в апартаментах — не новость, это практикуется давно и не несет особых проблем.

Нарушены ли права жильцов объектов класса «люкс»? Думаю, это праздный вопрос. Для многих покупателей элитной недвижимости первостепенное значение имеет уникальность местоположения — зачастую в таких локациях нет жилых домов. Представьте, к примеру, что в Москва-Сити начнут, как при обычных ЖК, строить детские сады и прочие соцучреждения…

Считаю, что под нарушением прав жильцов в первую очередь подразумевается как раз отсутствие в комплексах с апартаментами социальной инфраструктуры. И чиновники желают переложить заботы о возведении детсадов, школ и поликлиник на плечи застройщиков. Девелоперы, которые занимаются проектами апартаментов, освобождены от данной «повинности», но в случае реформации сегмента им больше не удастся этого избежать.

Также не удастся покупателям недвижимости комфорт- и бизнес-классов приобрести объект в престижном районе недалеко от центра до 20% дешевле, чем на рынке квартир. Потому что в случае реформации сегмент доступных апартаментов перестанет существовать, а цены вырастут до стоимости жилья.

Однако, памятуя о новых поправках в 214-ФЗ, смягчающих ограничения для застройщиков жилья, можно предположить, что серьезные ужесточительные меры к строительству апартаментов так и не будут применены. Рынок не нуждается в таких изменениях, ситуация в этом сегменте не является социальной проблемой, требующей обязательного разрешения.

Сегодня нередко можно услышать мнение об увеличении спроса на апартаменты, есть ли тенденция роста популярности данного сегмента?

Рынок апартаментов существует, но нельзя сказать, что он имеет предпосылки к росту, скорее его можно назвать нишевым. Да, в рамках общего повышения востребованности первичных объектов жилья увеличилась и заинтересованность в апартаментах — на 28% за год. И главным образом это связано с ростом объема предложения данной категории — он носит волнообразный характер и нередко связан с очередными планами правительства законодательно изменить статус апартаментов. Застройщики стараются успеть вывести проект в продажу до внесения поправок — по старым нормативам.

Покупатели не склонны чутко реагировать на прожекты властей и активизироваться до наступления перемен — во-первых, все уже привыкли к «угрозам» в отношении апартаментов, во-вторых, данный сегмент не может быть настолько востребованным в массах, чтобы влиять на состояние первичного рынка в столичном регионе в целом.

В Новой Москве и Подмосковье рассматриваемый формат практически не представлен и не популярен. Анализ спроса на апартаменты в старой Москве показывает: доминируют лоты комфорт-класса — на них приходится 55%, бизнес-класс востребован у 40% покупателей апартаментов, 5% занимают элитные объекты. В структуре предложения у категории «комфорт» не более 30%, 62% составляют апартаменты «бизнес», 8% — элитные лоты. В составе и спроса, и предложения отмечено отсутствие объектов категории «стандарт».

Каков контингент покупателей апартаментов?

Примерно на 70% покупательская аудитория апартаментов состоит из людей, относящихся к так называемому поколению Y (от 28 до 35 лет). Около 30% — представители более старшей возрастной категории, условно их причисляют к поколению X (от 36 до 60 лет). Апартаменты приобретают состоятельные люди, довольно часто их используют в качестве дополнительной жилплощади — выбирают объект рядом с офисом, чтобы не тратить время в дороге на работу. Среди таких покупателей порядка трети — москвичи, остальные — иногородние или иностранные граждане, которые трудятся в московских представительствах своих компаний. В числе жильцов апартаментов семьи — большая редкость.

Многие молодые покупатели отдают предпочтение лотам с необычным планировочным решением, у них весьма востребованы объекты в стиле лофт. Большинство иногородних или иностранных бизнесменов, которые приобретают апартаменты как «жилье по работе», руководствуются двумя принципами — комфортом и практичностью. Они выбирают одно- или двухкомнатные объекты стандартных планировок с живописными видами из окон.

Читайте также

«Жить в апартаментах можно, зарегистрироваться — нельзя»

Голосуем рублем: какие квартиры пользуются спросом у покупателей новостроек

Топ-3 самых доступных комплексов апартаментов на севере Москвы